無理のない
返済プランを立てよう

1. ライフプランから考える
資金計画

住宅購入は「人生最大の買い物」と言われます。 買ってから「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためにも、 これから想定されるライフイベントとともに、人生の三大資金「住宅資金」「教育資金」「老後資金」がいつ、 どのぐらいの額必要になるか、あらかじめ確認しておくことが重要です。 物件を探し始める前に、まずはライフプラン(人生設計)を整理したうえで無理のない購入予算を設定することが、 住宅購入で失敗を防ぐコツです。

ライフイベントにどれぐらいお金がかかる?

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マンション購入、ライフプランを考えずに決断するのは失敗のもと!?
  • ・住宅購入の前に、まずはライフプランを整理してみよう
  • ・モデルケース1:夫婦+子ども2人の4人家族
  • ・モデルケース2:夫婦共働きの2人家族
  • ・分譲マンション購入と住宅ローン契約の流れを知ろう

2. 賃貸と購入、
生涯コストの差はいくら?

このまま賃貸住宅に住み続けるのか、マイホームを購入するのか。 自分にとってどちらがベストな選択か、迷っている人も多いはず。大きなケガや病気、万が一のことがあった場合など、人生には予測できない事態が起こる可能性もあるため、 「どちらが得か」の観点だけで判断するのは難しいところです。自身や家族の今後を予測しながら、賃貸住宅とマイホームの生涯コストをシミュレーションし、比較検討してみましょう。

購入と賃貸 50年間の住居費比較(一例)

※購入は、東京都内に物件価格5,000万円の新築分譲マンション(3LDK・70平方メートル)を30歳のときに購入し、 自己資金750万円(頭金500万円+諸費用250万円)で4,500万円の住宅ローンを組んだ場合を想定。 賃貸は、子どもの誕生や独立に合わせて1LDK → 2LDK → 3LDK → 2LDKと同エリアの賃貸マンションに住み替えたケースを想定
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【賃貸or購入】住居費の生涯コスト、メリット・デメリットを徹底比較!
  • ・マンション購入と賃貸住宅、それぞれの住居費総額は?
  • ・マンションを購入する場合にかかる費用は?
  • ・マンション購入VS賃貸、それぞれのメリット・デメリットとは?

3. 無理のない
返済額の決め方

住宅ローンを借りる際、気になるのが「最大いくらまで融資してもらえるのか」という点です。 物件探しを始める前に、金融機関などのWebサイトのシミュレーションを活用し、自分の「借入可能額」を把握しておきましょう。借入可能額に影響を与える「返済負担率」も要チェック。 返済負担率は年収に占める年間返済額の割合のことで、金融機関や商品によって異なるものの、おおよそ年収の25~35%程度に設定されています。

住宅ローンの返済負担率

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家賃と同等額にすると危険? 住宅ローン破綻しないための返済額の考え方
  • ・購入後にかかる費用も忘れずにチェック
  • ・住宅ローンを借りる額は、年収の何%にすべき?
  • ・年収別 住宅ローン借入可能額早見表をチェック
  • ・「ボーナス併用払い」は利用すべき? やめるべき?

4. 頭金と諸費用の
目安はどれぐらい?

「頭金」とは、住宅購入代金から住宅ローン借入額を引いた「自己資金で支払う金額」のこと。 頭金ゼロでも住宅購入は可能ですが、頭金を多めに入れると、月々の返済額を減らせるほか、金利が優遇されるケースも多くあります。 住宅購入時には、住宅ローンの保証料や事務手数料、火災保険などの保険料、 各種税金、引っ越し費用などの「諸費用」も必要です。たとえば新築マンションの場合、諸費用の目安は物件価格の3~5%前後と言われています。

頭金あり・なしの場合の返済額比較

※【フラット35】年利1.17%、元利均等35年返済、ボーナス併用払いなしで試算
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マンション購入の頭金、相場は700万円超!? 諸費用はいくら用意する?
  • ・住宅購入時に必要な「頭金」とは?
  • ・頭金はいくらぐらい用意すべき?
  • ・手元のお金(生活費)はどれくらい残すべき?
  • ・諸費用は何にどれくらいかかる?


自分に合った
住宅ローンを選ぼう

5. 固定金利と変動金利、
どちらを選ぶ?

住宅ローンの金利は大きく分けて3つのタイプがあります。「全期間固定金利型」は、完済まで金利が変わらないため、 返済計画が立てやすい点が特徴。金利の低さで人気の「変動金利型」は、一般的に半年ごとに金利が見直される点に注意しましょう。 「固定金利期間選択型」は、選択した一定期間が固定金利となり、 固定金利期間終了後は自動的に変動金利型へ移行、もしくは終了時に「固定金利期間選択型」か「変動金利型」を選択できます。

住宅ローンの主な金利タイプ

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住宅ローン、固定金利と変動金利の違いを比較。どっちがお得?
  • ・住宅ローン金利は、大きく分けて3つのタイプに分類できる
  • ・「全期間固定金利型」の特徴
  • ・「変動金利型」の特徴
  • ・「固定金利期間選択型」の特徴

6. 元利均等返済・
元金均等返済の違い

住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類に分けられます。 「元利均等返済」は、毎月の返済額(元金と利息の合計額)が一定で返済計画が立てやすく、初期の返済額を抑えることができるため、多くの人に選ばれている返済方法です。 「元金均等返済」は、毎月決まった元金に利息を加えた額を返済する方法です。借入当初の返済額は元利均等返済より多くなりますが、総返済額は元金均等返済のほうが少なくなります。

元利均等返済と元金均等返済の比較
(金利1%もしくは3%の場合)

※【フラット35】年利1%、もしくは3%、35年返済、4,500万円をボーナス併用払いなしの条件で借り入れた場合
*35年目の最終回(420回)は残りの端数分の返済を含めるため、元金返済額が若干多くなり、月々返済額も多くなります
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元利均等返済と元金均等返済はどう違う? メリット・デメリットを比較!
  • ・毎月の返済額が一定の「元利均等返済」
  • ・毎月返済する元金の額が一定の「元金均等返済」
  • ・「元利均等返済」と「元金均等返済」の返済額を比較
  • ・「元利均等返済」と「元金均等返済」、自分に合うのはどちら?

7. 親子リレー・ペアローン・
収入合算の特徴

希望の金額や期間で住宅ローンを借りることが難しい場合、検討したいのが夫婦や親子など2人で返済する方法。次の3つが代表的です。 「親子リレーローン」は、親から子へとリレー方式で1つの住宅ローンを引き継ぎます。 「ペアローン」は、1つの物件に対し、夫婦(または親子)それぞれが住宅ローンを組みます。 「収入合算」は、住宅ローン申込者の年収に配偶者や親の年収を合算した額で、1つの住宅ローンを申し込みます。

夫婦や親子で住宅ローンを借り入れる方法

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【まるわかり】2人で組む住宅ローン。親子リレー・ペアローン・収入合算の特徴
  • ・4~5人に1人が、家族で力を合わせて住宅ローンを返済している!?
  • ・「親子リレーローン」とは?
  • ・「ペアローン」とは?
  • ・「収入合算」とは?

8. 団体信用生命保険とは?

住宅ローン契約を結ぶ際、多くの金融機関が「団体信用生命保険(団信)」に加入することを条件としています。 団信とは、住宅ローンの返済中に死亡または高度障害状態になったときなどに、保険会社から支払われる生命保険金によって住宅ローンの残債務が弁済される保険です。 残りの住宅ローン残高が0円になるため、残された家族は住宅ローンの返済を心配することなく、その後もマイホームに住み続けることができます。

団体信用生命保険(団信)のイメージ

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広がる「団体信用生命保険」の保障範囲、生命保険との重複を避けるには?
  • ・団体信用生命保険(団信)とは?
  • ・団信と一般的な生命保険の違い
  • ・団信にはどんなタイプがある? それぞれの特徴は?

9. 住宅ローンの仕組みと
金利の適用時期

住宅ローンは、用途が居住目的の住宅購入に限られる代わりに、ほかのローンと比べて低い金利で利用できるローンです。 購入する住宅を担保としてお金を借りる契約を結び、毎月決まった額を返済していきます。返済期間が長期にわたり、数千万円単位の借り入れが可能な点も特徴です。 多くの住宅ローンは、金融機関から融資が行われ、住宅購入資金が振り込まれる「融資実行日」、いわゆる住戸の引き渡し時の金利が適用されます。

ローンの種類と特徴

※借り入れ先・商品により異なります
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住宅ローンはほかのローンより金利が低い? 金利の仕組みや適用時期は?
  • ・住宅ローンの仕組みとは?
  • ・住宅ローン金利はどのように決定するの?
  • ・住宅ローン金利が適用されるタイミングとは?


お得な制度を
かしこく活用しよう

10. 住宅ローン減税の
控除額はどれぐらい?

「住宅ローン減税」は、住宅ローンを借りて一定の要件を満たす住宅を購入すると、支払った所得税や住民税の一部が戻ってくる制度です。 年末の住宅ローン残高の1%に相当する所得税が10年間または13年間にわたって控除されます(所得税から控除しきれない場合は翌年の住民税から控除)。 金額面でのメリットが大きい制度ですが、入居時期などによって控除期間や控除額が異なるため、事前に最新情報を確認しておきましょう。

住宅ローン減税制度のイメージ

【シミレーションの条件】住宅取得時の適用消費税率:10%/所有権:一人で所得(持分割合10割)/住宅ローン利用:あり/年収:600万円/扶養家族:0人/住宅価格:5,000万円/ 建物価格:3,000万円/土地の価格:2,000万円(いずれも消費税別)/入居時期:2020年9月/住宅ローン:借入額4,500万円、年利(固定)1.5%、借入期間35年、ボーナス併用払いなし、 9月返済開始
※国土交通省 すまい給付金公式ホームページのシミュレーションを使用
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【税理士監修】今さら聞けない「住宅ローン減税」、適用条件や期間は?
  • ・「住宅ローン減税」を活用すると、こんなにお得
  • ・「住宅ローン減税」の主な要件とは?
  • ・どのくらいお得になるかシミュレーションしてみよう
  • ・申請手続きはいつ、どうやる?

11. リフォーム・リノベの際も
住宅ローン減税は適用される?

住宅購入時に多くの人が利用する「住宅ローン減税」は、一定の要件を満たす場合、リフォームやリノベーションの際にも利用可能です。 リフォーム時などに利用できる税制優遇制度にはほかにも、ローン借り入れの有無を問わない「投資型減税」、借入期間5年以上のローン利用者が対象の「ローン型減税」があります。 それぞれの要件や対象となる工事、控除期間や控除額などをチェックしたうえで、お得に住まいをメンテナンスしましょう。

取得時・リフォーム時の減税制度利用のイメージ

※投資型減税は「耐震リフォーム」のみ、増築時の住宅ローン減税と併用可能
※減税制度を適用するには、各種要件を満たす必要があります
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【税理士監修】リフォーム・リノベの際も「住宅ローン減税」は使える?
  • ・リフォーム時にも「住宅ローン減税」は利用できる?
  • ・リフォーム時に利用できるのは投資型減税、ローン型減税、住宅ローン減税の3種類
  • ・「住宅ローン減税」の対象となるリフォームは?
  • ・申請手続きはいつ、どうやる?

12. すまい給付金、
投資型減税、
贈与税の
非課税枠、
相続時精算課税の特徴

住宅ローン減税以外にも、住宅取得者の負担を軽減する制度が多く用意されています。 収入に応じて最大50万円の給付金が受け取れる「すまい給付金」のほか、住宅ローンを利用せずに長期優良住宅・低炭素住宅を購入した人は「投資型減税」が利用できます。 このほか、住宅購入時に活用できる非課税制度には、「住宅取得等資金の非課税制度」「贈与税の基礎控除(暦年課税制度)」「相続時精算課税」があります(いずれも一定の要件あり)。

すまい給付金の目安

※消費税率10%、夫婦(妻は収入なし)+中学生以下の子どもが2人の場合
※住民税の税率が異なる県や市は、この限りではありません
※2021年3月現在
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【税理士監修】住宅ローン減税以外には何がある? 住宅購入時に活用したい4つの支援制度
  • ・「すまい給付金」で消費税増税の負担を軽減
  • ・長期優良住宅・低炭素住宅の減税措置「投資型減税」
  • ・住宅取得等資金の非課税制度で最大1,500万円が非課税に
  • ・贈与税を減額できる「相続時精算課税」


返済の負担を
減らす方法を知ろう

13. 繰り上げ返済のベストタイミングは?

繰上返済とは、毎月の返済以外にまとまった額を返済する方法です。 繰上返済額が多いほど、タイミングが早いほど、その効果は高くなります。 繰上返済額はすべて元金の返済に充てることができ、利息と総支払額を減らせます。繰り上げ返済の方法は「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つ。 「返済期間短縮型」は毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法で、「返済額軽減型」は返済期間を変えずに毎月の返済額を軽減する方法です。

繰り上げ返済のイメージ

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繰り上げ返済のベストタイミングは? 住宅ローン減税とどちらを優先すべきか
  • ・2種類の返済方法「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」を比較!
  • ・繰り上げ返済のタイミングは? 住宅ローン減税とどちらを優先する?
  • ・かしこい繰り上げ返済テクニック
  • ・繰り上げ返済手数料はどのくらいかかるの?

14. 住宅ローンを
借り換えるならいつ?

住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンより良い条件で、 別の商品やほかの金融機関の商品に借り入れ直すことを指します。金利の低い商品への借り換えにより、返済額を減らすことが主な目的です。 一般的には「住宅ローン残高が1,000万円以上ある」「返済期間が10年以上残っている」「借り換えで1%以上金利が下がる」の条件を満たすと、 借り換えメリットを享受できる可能性が高いと言われています。

金利1.5%の商品から1%の商品に
借り換えた場合(元利均等返済)

住宅金融支援機構ホームページの「借換えシミュレーション」で試算
※【フラット35】(事務手数料タイプ)の場合。総支払額内訳の試算に諸費用は含まない
※借り換え時の諸費用はインターネット銀行における一般的な費用(団信保険料が金利に含まれ、電子契約でない契約方法による場合)
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住宅ローンの借り換えはタイミングと費用に注意! どんな人が得をする?
  • ・住宅ローンの借り換えとは?
  • ・住宅ローンの借り換え手順と必要なものは?
  • ・住宅ローンの借り換えシミュレーション