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“住宅購入では頭金を2割入れた方が安心”という目安を聞き、住宅購入前の目標にしている方も多いかもしれません。では、他の人がどのくらい頭金を準備しているか、住宅ローンの返済において頭金にはどのくらいの効果があるか、考えてみましょう。

頭金は入れすぎも要注意

頭金とは住宅を購入する際、最初に現金で支払う自己資金のことです。この頭金をどれくらい入れたらいいのかは悩むところではないでしょうか。住宅ローンの借入可能額は年収をベースにして決まるため、借入限度額をこえた借入れはできませんが、頭金が用意できれば、それだけ住宅の購入資金が増えることになります。

また、購入する住宅の価格が決まっていれば、頭金を入れた分だけ、住宅ローンの借入金額が少なくなるので、審査は通りやすくなります。金融機関の審査項目のひとつである返済負担率(年収に占める年間返済額の割合。返済比率ともいう)が低くなるからです。

また、利息の負担が少なくなるので、返済負担を減らすことができますし、金融機関によっては頭金を多く入れると借入金利が低くなるなど金利優遇を受けることができる場合もあります。

一方で頭金を多く入れすぎて貯蓄が減ってしまい、新居での生活を始めるにあたって必要な費用を捻出するのに苦労をしてしまったり、教育費などの将来必要なお金や、とっさの時のまとまったお金がなくなってしまったりするようだと困ります。

頭金の効果を確認するために、複数の返済シミュレーションをして、月額返済額や最終的な返済金額を確認してみましょう。きっと、わが家のマネープランに合った、ぴったりの目標金額がを決まるはずです。

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みんなの平均や年収別の目安は?

2015年度の【フラット35】を利用した方の調査データによると、住宅種類別の平均頭金額は注文住宅で696.9万円、建売住宅で409.4万円、マンションで889.3万円、中古戸建で239.3万円、中古マンションで372.9万円となっています。

割合でみると取得価格の1~2割程度を準備するのが平均的というデータになっています。

<住宅種類別平均頭金額>

注文住宅 696万9,000円
建売住宅 409万4,000円
マンション 889万3,000円
中古戸建て 239万3,000円
中古マンション 372万2,000円

※住宅金融支援機構『2015年度フラット35利用者調査』より筆者作成

年収別の頭金の割合をみてみると、年収400万円未満で頭金0円が26.0%、年収400~600万円未満で頭金200万円未満が21.4%、年収600~800万円未満で頭金200~500万円未満が21.3%、年収800万円以上で頭金1000~1500万円未満が18.1%と最多となっています(家を買った1700人の価格・ローン・頭金レポート 2011 SUUMO)。

<年収別の頭金金額>

  年収
400万円未満 400~600万円未満 600~800万円未満 800万円以上
頭金 0円(頭金なし) 26.0% 17.3% 14.0% 10.1%
200万円未満 23.4% 21.4% 14.3% 10.8%
200~500万円未満 18.3% 21.2% 21.3% 15.1%
500~800万円未満 11.7% 15.3% 15.3% 11.8%
800~1,000万円未満 4.4% 6.6% 9.5% 8.0%
1,000~1,500万円未満 7.7% 8.5% 11.8% 18.1%
1,500~3,000万円未満 6.2% 7.7% 10.3% 16.1%
3,000万円以上 2.2% 2.1% 3.8% 10.1%

※引用元:SUUMOより筆者作成

平均額は金額の多い人がいると引き上げられますし、最多の割合がわが家の適正額とは限りませんが、他の人の実績もひとつの目安になるかもしれません。

頭金を100万円入れた場合の効果

では、頭金を入れることによってどの程度の利息軽減効果があるか考えてみましょう。

3,000万円の物件に対して35年のローンを組んで返済する例で考えてみます。(諸費用は現金で支払い、ボーナス返済は行わないことと仮定します。)

2016年7月のARUHIフラット35(全期間固定)の金利は、物件価格の9割以下の融資の場合で0.93%(返済期間21~35年)、9割超の融資の場合で1.37%(返済期間21~35年)となっています。

物件価格の9割を超える部分に利用するARUHIフラットαは2.55%(変動)となっています。

準備する頭金が物件価格の1割未満の場合、全額1.37%で借りるか、9割までの金額を0.93%で残りを2.55%(変動)で借りるか、という選択肢が生まれます。

【フラット35】を扱う金融機関では同様の商品ラインアップを備えているところは多いです。

<3,000万円を35年間で返済する場合の総返済額> ※()内は月々返済額

  頭金 0円 100万円 200万円 300万円
ARUHIフラット35(9割以下)+ARUHIフラットα+頭金 借入額 3,000万円 2,900万円 2,800万円 2,700万円
総返済額 約3,618万円 約3,567万円 約3,515万円 約3,464万円
月々返済額 8万6,144円 8万2,543円 7万8,941円 7万5,339円
内訳 ARUHIフラット35(9割以下) 総返済額 約3,164万円
月々返済額 7万5,339円
ARUHIフラットα 総返済額 約454万円 約303万円 約151万円
月々返済額 1万805円 7,204円 3,602円
ARUHIフラット35(9割超)+頭金 借入額 3,000万円 2,900万円 2,800万円
総返済額 約3,778万円 約3,752万円 約3,726万円
月々返済額 8万9,956円 8万6,958円 8万3,959円

※ARUHIフラット35(9割以下)は今回の借入額の上限の2,700万円(3,000万円の9割)とする。ARUHIフラットαは頭金に応じて借入額が変更するものとする(頭金0円→借入額300万円、頭金100万円→借入額100万円、頭金200万円→借入額100万円)。
※ARUHIフラット35(9割以下、返済期間21~35年)0.93%、2016年7月度実行金利で試算
※ARUHIフラット35(9割超、返済期間21~35年) 1.37%、2016年7月度実行金利で試算
※ARUHIフラットα 2.55%、2016年7月度実行金利で試算

ARUHIフラットαは一見金利が高く見えますが、併用することでARUHIフラット35の9割以下の金利で借り入れることができます。

借入金額のうち、多くの部分にARUHIフラット35(9割以下)0.93%が適用されることになるため、今回のシミュレーションのように総返済額を抑えられるケースもあります。

ただし、借入金額や返済期間によって結果が変わることもあるため、実際の金額でいくつか試算してみるのがおすすめです。

ARUHIフラットαについては固定金利ではなく、変動金利なので、金利が上昇した場合の金額も確認しておくと安心ですね。

 

頭金100万円よりも10年後の繰り上げ返済100万円入れる方がお得なケースも

表をみると、ARUHIフラット35とARUHIフラットαで頭金0円の場合と100万円入れる場合では総返済額に51万円(約3,618 万円-約3,567 万円)の違いが生まれることがわかります。

これは35年間、一度も繰り上げ返済などをしないケースなので、途中、繰り上げ返済を行うことでその差は少なくなったり、返済状況によっては総返済額が逆転することもあります。

例えば、頭金0円で返済をスタートし、10年後にARUHIフラットαの方を100万円繰り上げ返済(期間短縮型)した場合、利息軽減効果は約61万円です。

始めから100万円の頭金を入れるよりも約10万円、総返済額が少なくなります。

このように適用される利率をみた印象と、実際の総返済額が異なることはあります。住宅購入後の生活資金に半年~1年程度の生活費を残しつつ、無理のない範囲で頭金の額を検討すると良いでしょう。住宅購入後にかかるお金として、固定資産税や修繕費(マンションの場合は管理費や修繕積立金も)がかかることも念頭に置いておきましょう。

ローン商品もいくつかの組み合わせを選択肢に含めた方がよりわが家に合う借り方と返済計画を見つけられる可能性が高まります。

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この記事の筆者
風呂内亜矢 ファイナンシャル・プランナー

1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、宅地建物取引士 IT企業に勤めていた26歳のとき、貯金80万円で自宅用としてマンションを衝動買いしたことをきっかけにお金の勉強と貯金を始める。現在はテレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『貯金80万円、独身の私にもできた! 自宅マンションを買って「お金の不安」に備える方法』『デキる女は「抜け目」ない(あさ出版)』がある。

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