住宅ローンをいくら借りることができるかは、マイホーム購入計画を考える時の大事なポイントのひとつです。住宅ローンを借り入れできる金額は働き方や年収などにより決まります。その「年収」とは、どの金額を指すのでしょうか?住宅ローンの審査で重要になる「年収」について知っておきましょう。

借り入れできる金額は年収が大きく影響する

住宅ローンの借り入れ可能額は、年収や借入年数、年間返済負担率(年間の返済額が年収に占める割合)などから計算されます(※)。年間返済負担率の基準は各金融機関や住宅ローン商品によって異なりますが、例えば【フラット35】の返済負担率は、表1のように定められています。

<表1 年間合計返済額の基準>

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

例えば、年収500万円の人であれば、返済負担率は35%以下ですので、年間の総返済額が175万円以内になる借入金額までとなります。年収が高いほど借り入れできる金額は大きくなるのですが、基準となる「年収」は働き方などによって採用される金額が異なります。

※年間の返済額にはすべての借り入れが含まれますので、その他のローンの借り入れがある人は、それらも返済負担率に含まれることとなります。

会社員・公務員の場合の年収は?

会社員・公務員の人の「年収」は、源泉徴収票の支払金額の欄の金額が該当します。住宅ローン商品によっては、直近2年分の平均支払額を年収として採用することもあります。【フラット35】の場合は、申し込み時の前年の支払金額が年収となります。

転職したばかりの人については、転職後2~3年しないと申し込みを受け付けない住宅ローンもありますが、【フラット35】の場合、最近転職した人も申し込みができます(※)。ただし、この場合には、新しい勤務先に転職後の収入を証明する書類を作成してもらい、転職後の給与を元に1年間の収入を計算します。例えば、転職後3ヶ月の合計給与が120万円の場合、月の平均給与は40万円となり、年収は480万円(40万円×12ヶ月)とみなします。申し込み時点で転職後の勤め先から12ヶ月以上給与を得ている場合は、直近12ヶ月分の給与の合計が年収となります。

※転職して1ヶ月分以上の給与が支給されていない場合は、申し込みできません。

<表2 前年または本年転職した場合の年収の計算方法>

転職後、1年未満の場合 (転職後の給与の1ヶ月の平均)×12
転職後、1年以上の場合 直近12ヶ月分の給与の合計額

また、住宅ローン申し込みの年または前年に、海外勤務から国内勤務に移った人が住宅ローンを申し込む場合、国内復帰後の給与支払実績を証明する書類を勤務先に発行してもらいます。借り入れできる金額はこの書類に記載された金額をもとに算出されます。

自営業者の場合の年収は?

自営業者の場合は、どの金額が年収になるかは、金融機関によって異なります。民間の住宅ローンでは、減価償却費などを含めた金額を収入とみなすことがありますが、【フラット35】は、確定申告書に記載されている所得金額の合計(※)が年収になります。

ただし、民間の住宅ローンは2〜3年の実績が必要というところが多くなっていますので、開業したばかりの人は借りにくいというのが実情です。一方、【フラット35】では、開業後1年未満でも確定申告をしていれば申し込みができます。この場合には、開業届など事業開始日がわかる資料があれば、所得金額と昨年の事業期間から12ヶ月間事業をしたとみなして算出した金額が年収とみなされます。

不動産所得がある人や複数の収入がある場合は?

不動産所得者の場合

直近の確定申告の所得金額の合計(※)が年収になります。民間の住宅ローンでは、収益不動産の物件購入のためのローンがある場合、そのローン返済分が返済負担率の計算に入れられることがあり、住宅ローン自体の借り入れできる金額が少なくなることがあります。一方で【フラット35】の場合は、収益不動産物件に現在入居者がいるかどうかで計算が異なります。収益不動産物件に入居者がいる場合は、収益不動産物件のローン返済額は返済負担率に含みませんが、入居者がいない場合は、返済額を返済負担率に含みます。ただし、入居者がいる場合は、入居を示す「賃貸借契約書」の提出が必要です。

複数の収入がある場合

複数の収入がある場合も直近の確定申告の所得金額の合計(※)が年収になります。
ただし、給与収入とその他の収入がある場合、確定申告書の収入金額等の給与欄の金額と所得金額の合計(※)を合わせた金額が年収とみなされます。

※確定申告書の所得金額に記載されている譲渡所得・一時所得、雑所得、退職所得、山林所得は一時的な収入となり、継続性が確認できないため、年間収入金額とはみなされません。ただし、雑所得については一部年間収入として含めることができる場合もあります。利子所得、配当所得に関しては、継続性が確認できる場合のみ年間収入として含めることができます。詳しくは金融機関で確認しましょう。

<【フラット35】で年収とされる金額の例(申告書Bの場合)>

給与収入のみの場合:Aの金額(※)
事業収入、不動産収入、その他複数の収入がある場合:Bの合計金額給与収入とその他の収入がある場合:A+Bの合計金額

※源泉徴収票の支払金額の部分にあたります。給与収入のみの方は確定申告していなくても、源泉徴収票で年収をみることができます。

以上のように借り入れる住宅ローンや得ている収入の種類によって審査で採用される年収は異なります。また、必要書類などは各金融機関によって異なりますので、実際の審査の申し込みの際は、取り扱い金融機関に相談しながら進めてください。

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●住宅ローン情報

この記事の筆者
中野敦成 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー

2005年から独立FPとして、大阪で個人相談を中心に活動中。
年間300件以上のご相談を受ける傍ら、『あんしんして豊かに暮らす』をテーマにセミナーや執筆でも活躍中。

FP事務所LBプランニング

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