住宅ローンを利用してマイホームを購入した人のほとんどは、住宅ローン控除を受けていることでしょう。住宅ローンは、返済期間中に繰り上げ返済や借り換えをすることもありますが、その場合でも一定の要件に当てはまれば住宅ローン控除を受けることができるのです。

住宅ローン控除の内容は?

最初に、住宅ローン控除についておさらいしましょう。
住宅ローン控除(または住宅ローン減税)は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。この制度は、住宅ローンを借り入れて自宅を新築または購入した場合、要件を満たせば居住開始の年から一定期間、年末の住宅ローン借入残高の一定割合が所得税から控除され、納めた税金が戻ってくるというものです。所得税から控除しきれない場合には、住民税からも控除されます。ただし、住宅ローン控除で戻る税金は、あくまでも納めた税金の範囲内であり、年間控除額がそのまま戻るわけではありません。

控除金額や控除期間などは居住開始時期によって変わり、平成26年4月1日から平成31年6月30日までに居住を開始した場合の住宅ローン控除は次の通りです。

居住開始年月 控除期間 借入限度額 控除率 年間控除限度額 合計控除額
平成26年4月1日
から
平成31年6月30日
10年 4,000万円
(5,000万円)
1% 40万円
(50万円)
400万円
(500万円)

※カッコ内は認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合

住宅ローン控除を受けるための主な要件は次の通りです。

住宅ローン控除の要件(主なもの)
1.住宅の取得日等から6ヶ月以内に居住を開始し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
2.住宅ローン控除を受ける各年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
3.取得した住宅の床面積(登記簿上の面積)が50平方メートル以上あり、なおかつ床面積の2分の1以上を居住用として使用していること。
4.返済期間10年以上の住宅ローンを金融機関などから借りていること(勤務先から1%未満の金利で借りた場合や親族・知人からの借り入れは、住宅ローン控除の対象外)。
5.中古住宅の場合やマンションなど耐火建築物の場合は、取得日以前25年以内に建築されたもの、耐火建築物以外の建物の場合は、取得日以前20年以内に建築されたものであること。これらに該当しない建物は、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)。

借り換えした場合の住宅ローン控除は?

さて、マイホーム購入時から住宅ローン控除を受けていた人が、住宅ローンを借り換えた場合、その後の住宅ローン控除はどうなるのでしょうか?

結論から言えば次の要件にすべて当てはまると、借り換え後の住宅ローンでも住宅ローン控除が受けられます。

◎借り換えた住宅ローンが、当初の住宅ローンの借り換えのためであること
◎借り換えた住宅ローンが、住宅ローン控除の要件に当てはまること

つまり、当初の住宅ローンの借り換えであることが明らかで、「借り換えた住宅ローンの返済期間が10年以上」「控除を受ける年の所得が3,000万円以下」であることなど、前述の住宅ローン控除の要件に当てはまれば、引き続き住宅ローン控除を受けることができます。
ただし、注意点が2つあります。それは、借り換え後の「住宅ローン控除期間」と「住宅ローン控除額」です。
住宅ローン控除の控除期間は、基本的に居住開始時点からカウントされます。例えば、借り換え時点で残りの控除期間が5年であれば、借り換え後の控除期間は5年です。借り換えた時点から、あらためて10年間控除されるわけではありません。
また、毎年の住宅ローン控除額は年末の住宅ローン残高で決まります。例えば、借り換えた住宅ローン金額が、借り換え前の住宅ローン残高以下であれば、借り換え後の住宅ローン年末残高が控除対象額となります。一方、諸費用などを含めて借り換えた場合は、住宅ローン金額が借り換え前よりも増えることがあります。この場合、借り換え後の住宅ローン控除対象額を調整する仕組みがあり、下記のような計算式で算出されます。

img_00028_01

(例)借り換え前残高:1,800万円/借り換え金額:2,000万円/借り換え後の年末残高:1,900万円

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このように、借り換えた場合の住宅ローン控除期間は延長されないことや、借り換え前より借入金額が増加した時には、借り換え後の住宅ローン年末残高を按分計算した額が住宅ローン控除の対象額となることは理解しておきましょう。

繰り上げ返済した場合の住宅ローン控除は?

次に、繰り上げ返済した場合を見てみましょう。
前述の通り、住宅ローン控除には「返済期間が10年以上」という要件があります。つまり、返済期間短縮で繰り上げ返済した後も、住宅ローンの最初の返済月から最後の返済月までの期間が10年以上あれば、住宅ローン控除を受けられます。
ただし、返済期間短縮で繰り上げ返済をした結果、最初の返済月から最後の返済月までの期間が10年未満になった場合には、その時点で住宅ローン控除は終了になります。これを図で示すと次のようになります。

<住宅ローン控除を受けられるケース>

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<住宅ローン控除を受けられなくなるケース>

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住宅ローン控除は、住宅を購入した場合の家計負担を軽減してくれる制度です。借り換えなど、住宅ローン見直し後も要件を満たせば続きます。しかし、住宅ローン控除での節税にこだわりすぎてしまうと、繰り上げ返済やより低い金利での住宅ローン借り換えの機会を逃す可能性もあります。住宅ローンの見直しによる利息軽減額や住宅ローン控除での節税額を試算した上で、家計全体の返済負担を軽減していきましょう。

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この記事の筆者
高橋浩史 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー/FPライフレックス代表

20代の頃、勧められるままに入った生命保険と住宅ローン選びで失敗し、家計は毎月赤字に。その後FP資格の学習と並行して、自ら保険の見直しと住宅ローンの借り換えを実現し、年間100万円を貯蓄できる家計に改善。現在は「家計の赤字V字回復アドバイザー」として活動中。

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