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住宅ローンの金利タイプを固定金利にするか変動金利にするかで迷う人は多いと思います。返済期間の長い住宅ローンは、家計への影響も少なくありません。家計に合った住宅ローンを選ぶために、金利タイプごとの特徴や返済額の違い、選ぶ時の考え方を見ていきましょう。

固定金利と変動金利、どこがどう違うの?

住宅ローンには基本的に「全期間固定金利型」「変動金利(半年型)」「当初固定金利型」の3つの金利タイプがあります。

全期間固定金利型は、返済終了まで金利が変わらず、毎月返済額も変わりません。つまり、借りた時点で住宅ローンの総返済額が決まるのが特徴で、【フラット35】が代表格です。

変動金利(半年型)は、年2回金利情勢に合わせて金利が見直されます。ただし、多くの変動金利(半年型)の住宅ローンでは、金利が見直されても5年間は毎月返済額が変わらず、6年目に改定されます。改定後の毎月返済額は極端な増額にならないように、それまでの毎月返済額の1.25倍まで、という仕組みになっています。

例えば、5年間毎月8万円の返済だった場合、その間に金利が大幅に上昇していたとしても、6年目からの毎月返済額の上限は10万円です。そのため、金利の上昇幅によっては、毎月返済額のほとんどを利息が占め、元金残高が減らないといった事態が起こったり、利息が毎月返済額を上回る「未払い利息」が発生したりする可能性もあります。

当初固定金利型は、5年、10年など一定期間金利が固定されます。固定期間終了後は原則として変動金利(半年型)が適用されますが、再び固定期間を選択できる金融機関もあります。固定期間終了後に金利が上がっていた場合は、毎月返済額が大幅に増えて家計を圧迫することも考えられますので、当初固定金利型にも金利上昇リスクがあることを理解しておきましょう。

固定金利と変動金利では返済額にどれくらい差が出るの?

一般的に、固定金利よりも変動金利の方が金利は低くなり、当初固定金利型の場合は、固定期間が短いほど金利は低く、長いほど高くなります。
一例として、全期間固定金利型と変動金利(半年型)の住宅ローンを借りた場合の、毎月返済額や総返済額の違いを見てみましょう。

<前提条件>

借入額:3,000万円
返済期間:35年
元利均等返済・ボーナス払いなし

  全期間固定金利型 変動金利(半年型)
適用金利 全期間1.56% 0.775%
毎月返済額 9万2,739円 金利が変わらない場合 5年毎に0.5%金利が
上昇した場合
8万1,576円 1~5年目:8万1,576円
6~10年目:8万7,606円
11~15年目:9万2,900円
16~20年目:9万6,897円
21年目以降:10万733円
総返済額 約3,895万円
(内利息額:895万円)
約3,426万円
(内利息額:426万円)
約3,967万円
(内利息額:967万円)

このように、金利の変動がなければ変動金利(半年型)の方が毎月返済額で約1万1,000円、総返済額で約470万円有利です。しかし、金利が上昇した場合、変動金利(半年型)は11年目以降に全期間固定金利型の毎月返済額を上回り、総返済額でも約72万円、全期間固定金利型より多くなります。

あなたにあった金利タイプは固定、変動どっち?

住宅ローンを借りるときは、今後の生活プランに必要な資金(教育費や老後生活費など)を確保した上で無理なく返済できることも大切なポイントです。全期間固定金利型、変動金利(半年型)では、それぞれ将来の家計にどのような影響があるのでしょうか?

全期間固定金利型は、毎月返済額が一定で総返済額も確定できるので、返済開始後の家計や将来の生活プランの見通しが立てやすくなります。金利が低い時に借りることができれば、将来世の中の金利が上昇しても毎月返済額は変わらず、総返済額でも大きなメリットを得られるでしょう。
変動金利(半年型)は適用金利が低いので、借り入れ当初の返済負担が軽くなるのがメリットです。ただし、返済開始後の金利情勢で返済負担は変わります。例えば、今後子どもに教育費がかかる家庭では、子どもが高校から大学在学中に支出のピークを迎えるので、ピーク時に毎月返済額が上昇していても返済可能かどうかシミュレーションしておくことが必要です。

最後に、金利タイプを選ぶ時の考え方や目安をまとめました。参考にしながらどちらの金利タイプが自分の家計に合うのかを検討してみてください。

あなたはどちらの金利タイプを選びますか? 特徴と選び方の目安
全期間固定金利型 変動金利(半年型)
特徴
・金利は返済終了まで変わらない
・毎月返済額と総返済額は確定
選択する人の目安
・将来の支出や収入に不確定要素がある
・教育費がこれからピークを迎える
・金利情勢に左右されたくない
・返済期間が長い
など
特徴
・年に2回金利見直し
・5年後に返済額改定(上限1.25倍)
選択する人の目安
・共働きで安定した収入が見込める
・安定して貯蓄ができる
・教育費のピークが終わった
・借入額が少ない、返済期間が短い
など

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この記事の筆者
高橋浩史 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー/FPライフレックス代表

20代の頃、勧められるままに入った生命保険と住宅ローン選びで失敗し、家計は毎月赤字に。その後FP資格の学習と並行して、自ら保険の見直しと住宅ローンの借り換えを実現し、年間100万円を貯蓄できる家計に改善。現在は「家計の赤字V字回復アドバイザー」として活動中。

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