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住宅ローンにはいくつかの種類がありますが、全期間固定金利型の代表的な住宅ローンといえば【フラット35】でしょう。住宅ローンの返済は長期にわたるので、金利の他に諸費用なども考慮して、なるべく負担の小さい住宅ローンを選びたいものです。今回は【フラット35】の概要や特徴をご紹介します。

年収に占める返済額の割合が基準を満たせば利用できる

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う全期間固定金利型の住宅ローンです。さまざまな金融機関が取り扱い窓口となっており、利用する場合はそれぞれの金融機関へ申し込むことになります。申し込みの主な要件は次のとおりです。

申し込みできる人の年齢

利用できるのは原則として満70歳未満の人です。ただし、親の住宅ローンを子が引き継ぐ「親子リレー返済」を利用する場合は70歳以上でも申し込み可能です。

総返済負担率

【フラット35】以外の借り入れを含めたすべての年間返済額の年収に占める割合が、一定の基準を満たす必要があり、年収によって異なります。400万円未満の場合は、年収に占める割合が30%以下、400万円以上の場合は、35%以下となっています。申込本人の年収だけでは基準を満たさない場合は、配偶者など家族1人の年収を合算することもできます。

対象となる住宅

融資の対象となるのは申込本人または親族が住むための住宅で、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している必要があります。また、床面積の条件は一戸建てが70m²以上、マンションが30m²以上で、建設費または購入価格は1億円以下が条件です。

借入金額

借入金額は100万円以上8,000万円以下で、建設費や購入価格が上限です。中古住宅の購入と併せてリフォームを行う場合は、リフォーム工事費を含めることができます。なお、借入金額が建設費や購入価格の9割を超えると、借入金額全体の金利が少し高くなります。

返済期間

返済期間は原則15年以上35年以内で、完済時の年齢は80歳が上限です。ただし、年齢が満60歳以上の場合は10年以上14年以下の返済期間も選ぶことができます。期間は1年単位で設定でき、20年以内の場合は金利が少し低くなります。

借りるときの保証料や繰り上げ返済手数料が無料

【フラット35】は借入時に完済時までの金利が決定します。金利は金融機関によって異なり、金利は毎月見直されます。民間金融機関が融資した【フラット35】の債権は住宅金融支援機構が買い取りますが、金利は民間金融機関が自由に決められる仕組みです。

適用される金利は申込時ではなく、融資が行われた時点のものになります。建物が未完成の新築住宅の場合は、申し込みから借り入れまで期間が開く場合があるので、その間の金利の動きに注意しましょう。

借り入れの際には事務手数料がかかりますが、民間ローンなどで必要とされる保証料はかかりません。また返済中に申込本人が万が一亡くなった場合に備えて、住宅金融支援機構の団体信用生命保険に加入することができます。

機構団体信用生命保険特約制度への加入は任意となっており、住宅ローンの返済とは別に年に1回特約料を支払います。残高に対して特約料が決まるため、返済が進むほど特約料は安くなります。

返済中の繰り上げ返済は手数料無料です。1回当たりの繰り上げ返済額は、金融機関の窓口で手続きする場合は100万円以上ですが、住宅金融支援機構のインターネットサービス「住・My Note」を利用する場合は10万円以上となります。

なお、【フラット35】を申し込むには、住宅が基準を満たしているかどうかについて、適合証明機関の検査を受ける必要があります。この物件検査には、おおむね2万~3万円(新築一戸建ての場合)の手数料がかかります。手数料については、地域や建物の種類によって異なるので、必ず検査機関等で確認しましょう。

この他、住宅が耐震性や省エネ性など一定の基準を満たすと、当初金利が一定期間引き下げられる【フラット35】Sの利用が可能です。引き下げ期間は建物基準によって異なり、当初5年のタイプと当初10年のタイプがあります。

この【フラット35】Sの金利引き下げ幅は、通常は-0.3%ですが、2014年度補正予算により、2016年1月29日の申込受付分までは-0.6%になっています。

<【フラット35】の概要>

利用できる人
  • ・申込時の年齢が原則として満70歳未満
  • ・日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者
  • ・年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合が以下の基準を満たす人

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資金の使い途 申込本人や親族が住むための住宅の建設・購入資金、中古住宅の購入及び中古住宅の購入と併せて行うリフォーム工事に必要な資金(【フラット35(リフォーム一体型)】の場合)、または住宅ローンの借り換え
対象となる住宅
  • ・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
  • ・住宅の床面積が、一戸建ては70m²以上、マンションは30m²以上
  • ・建設費または購入価格が1億円以下(消費税含む)など
借入金額 100万円以上8000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価格以内
返済期間 15年(年齢が満60歳以上の場合は10年)以上35年以内
※完済時の年齢が80歳となるまで

このように【フラット35】は金利上昇の心配がなく、完済時まで安心して借りられる点がメリットですが、前述のように金利は金融機関によって差があります。さらに、借り入れる際の事務手数料も金融機関ごとに異なるので、利用する際はトータルの負担を比べて借り入れ先を選ぶようにしましょう。

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この記事の筆者
大森広司 住宅ジャーナリスト

住宅ジャーナリスト

SUUMO、All About、日経DUALなど情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。著書に『はじめてのマイホーム 買うときマニュアル』(日本実業出版社)、『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。

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