マイホームの購入を検討するとき、近年では、新築物件だけでなく中古物件にも興味を示す方が増えています。その背景には、新築よりも中古のほうが利便性の高い物件が安く購入できるイメージがあるからでしょう。今回は、新築と中古、それぞれどんなコストがかかるのか、またその違いについてみてみましょう。

新築vs中古 コストのおもな違い

マイホームを購入するとき、通勤や子供の通学のしやすさ、暮らしの利便性などを重視すると、人気エリアに集中しがちです。そのため、新築物件の売り出しがない場合や、あったとしても販売価格が高くて予算内に収まらない場合があります。そんなとき、中古物件であれば予算内で気に入った物件が手に入るかもしれません。
同じような条件のマンションの場合、中古物件の販売価格は、一般的に新築物件よりも安く、築1~2年程度の物件であれば、新築価格より10~20%安く買えるとも言われています。なぜなら、新築価格には広告宣伝費などさまざまな経費が上乗せされているからです。
一方、中古物件の場合、販売価格は安いですが、取得時に不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。また、入居して快適に過ごすために、購入後すぐにリフォームを施さなければならない場合もあります。

「新築物件と中古物件でどちらが得か?」をコスト面で比較して、いずれかに軍配を上げるには、具体的な物件を個別にいくつか絞り込んで、詳細な見積もりをとり、金額を計算して比較しなければ難しいでしょう。
ただ、新築物件や中古物件に一般的にかかるコストの種類やどのようにかかるのかを知っていると、実際に比較・検討しなければならなくなったときに役立つのではないでしょうか。

<新築物件vs中古物件 おもなコスト>

項目 新築物件 中古物件
物件価格 高い 安い
消費税 土地部分にはかからないが、建物部分にかかる 個人から購入する場合、かからない
不動産会社や建築会社から直接購入する場合はかかる
仲介手数料 なし
(不動産会社の仲介で土地を取得する場合はあり)
あり
(物件価格×3%+6万円)+消費税
購入後すぐのリフォーム 必要なし 場合によって必要
固定資産税の軽減措置 床面積50㎡~280㎡の住宅であれば、120㎡までの建物の固定資産税が1/2になる。
・一般住宅:当初3年間
・3階建て以上の耐火・準耐火建築物は当初5年間
左記の期間内に中古物件を取得すれば、残りの期間については軽減あり
設備の修理や更新、リフォームなど 当面必要なし 購入時の築年数や傷み具合いによって早期に必要

物件の価格差は、住宅ローンを借りるとそれ以上の負担になる!

3,500万円の新築物件と3,000万円の中古物件を、いずれも頭金を500万円とし、残額は住宅ローンを活用して取得する場合で、総返済額の差を求めてみましょう。物件価格や借入金額の差は500万円ですが、総返済額の差は約650万円にもなります。住宅ローンを借りて取得すると、利息の負担がのしかかるため、物件の価格差以上の負担増になります。

  物件価格 借入額 返済期間 金利 総返済額 差額
新築 3,500万円 3,000万円 35年 1.58% 3,907万円 651万円
中古 3,000万円 2,500万円 3,256万円

※ 全期間固定金利、元利金等返済、ボーナス併用なしの場合

消費税は、中古物件を個人から購入する場合はかからない!

新築物件をハウスメーカーや工務店、マンション業者から購入する場合、建物には消費税がかかります。建物の価格が2,500万円の場合、消費税率が8%だと200万円にもなります。しかし、転勤や住み替えなど、事業目的でない個人から中古物件を購入する場合は、建物にも消費税はかかりません。消費税は、事業を行う個人や法人から購入する場合のみにかかるのです。
消費税率は、2017年4月に10%にアップする予定になっています。消費税率が高くなれば、税負担を避けるために個人からの中古物件の購入を考える方が増えるかもしれません。

中古物件を購入すると仲介手数料がかかる!

中古物件を購入するときは、ほとんどの場合、不動産会社に仲介を委託します。そのため、売買が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払う必要が生じます。売買価格(消費税抜き)が400万円超の場合、税抜き物件価格(土地代+建物代)×3%+6万円に消費税を加えた金額を上限にかかります。例えば、税抜き物件価格が3,000万円の場合は、(3,000万円×3%+6万円)×1.08(消費税率8%)=約104万円になります。

中古物件によっては、購入後すぐにリフォームが必要な場合も

中古物件は、新築物件よりも割安な価格で購入できるかわりに、快適に過ごすためのリフォームをしなければならない場合があります。
物件の傷み具合いや施したいリフォームの内容にもよりますが、中古物件は購入する前に住居の中や外を見たり、設備の状況などの情報を入手したりすることができます。あらかじめリフォームの内容を決めて概算の見積もりをしておけば、資金計画作りをスムーズに進めることができるでしょう。
リフォーム代金が自己資金でまかなえない場合は、リフォームローンがあります。最近では、住宅の購入費用とリフォーム代金を一体で借りられる住宅ローンも出てきています。

新築物件には、一定の要件で固定資産税が半額になる!

平成28年3月31日までに新築された住宅は、一定の要件を満たせば、当初の数年間、建物の固定資産税が軽減される税制優遇が設けられています。

<新築住宅における固定資産税の減額措置>

形式 種別 軽減措置の内容 床面積
戸建て住宅 一般住宅 3年間 固定資産税額の2分の1を減額 1戸あたり120㎡相当分までが限度

床面積が50㎡以上280㎡以下であること
(貸家を除く)

 

長期優良住宅 5年間 固定資産税額の2分の1を減額
マンション
(3階建て以上の耐火・準耐火建築物)
一般住宅 5年間 固定資産税額の2分の1を減額
長期優良住宅 7年間 固定資産税額の2分の1を減額

なお、中古物件であっても、上記軽減期間内に取得した場合には、残りの期間について軽減措置を受けることができます。

中古物件は、築年数や傷み具合いに応じて早期にリフォームや設備の修理、更新が必要!

新築物件を取得すれば、大きなリフォームや設備の修理、更新は当面必要ありませんが、中古物件の場合、取得時の築年数や傷み具合いに応じてそれらが必要になるでしょう。

<リフォーム費用の目安>

  戸建て マンション
キッチン 100~150万円 50~100万円
浴室 50~100万円 50~100万円
トイレ ~50万円 ~50万円
洗面 ~50万円 ~50万円
外壁 100~150万円
屋根 50~100万円
外構・エクステリア 50~100万円
ガレージ 50~100万円

このように、新築物件と中古物件では、物件価格に差があり、かかるコストの種類も異なります。住宅の取得を検討する際、新築と中古をコスト面で比較する場合には、これらのコストをできるだけ精緻に見積もり、トータルでどちらが有利かを判断する必要があります。

いずれにしても、住宅は生涯で最大の買い物です。住宅ローンを活用すれば、その後も長く返済が続き、リフォームや修繕にも費用がかかり、将来のライフプランに大きな影響を与える可能性があります。そのため、生活費や子供の教育費、夫婦の老後資金の準備などバランスをとって、無理のない範囲で検討することが大切です。

 

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この記事の筆者
中村宏 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザー

個人相談、セミナー講師、新聞や雑誌・Webの記事執筆や取材協力が主な業務。
暮らしのお金に関するお役立ち情報として、無料のメールマガジン「生活マネー ミニ講座」(平日:毎日)を配信中。

FPオフィス ワーク・ワークス代表

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