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長年住み慣れた自宅や、自宅を中古で購入する場合など、リフォームを検討することもあるでしょう。自宅を購入する時に住宅ローンを活用することは想像しやすいですが、リフォームに関する費用はどのように支払うのが有利なのでしょうか。考えてみます。

住宅ローンとリフォームローンの違い

住宅ローンは購入する対象物件に抵当権を設定することもあり、低い利率で長期間の借り入れを行うことができます。一方、通常のリフォームローンでは抵当権などの担保を設定せず、住宅ローンに比べると利率が高く、短期間で返済することが一般的です。

  リフォームローン 住宅ローン
借入上限額 500万円程度 1億円
返済期間(最長) 10~15年など 35年など
金利 通常、住宅ローンより高い 低い
担保 有(抵当権)
審査期間 短い 一定期間必要
審査 比較的やさしい 比較的厳しい

中古住宅を購入する場合、物件購入と並行して、リフォームの内容も検討し、物件とリフォームの契約を同時期に行うことで、リフォーム費用を住宅ローンに上乗せして借り入れを行う方法があります。入居してからリフォームを行うなど、物件の契約とリフォームの契約のタイミングがずれると、費用の支払いは貯蓄かリフォームローンで行うことが多いです。リフォーム費用を住宅ローンで準備したい場合、リフォームについて早めの計画が必要といえます。

既に住んでいる住宅に対してリフォームを行う場合はどうするとよいでしょうか。中古住宅を購入する事例でご紹介したとおり、物件契約のタイミングとずれるため、通常の選択肢は貯蓄かリフォームローンとなります。一方で、最近では、住宅ローンの借り換えと同時にリフォーム費用についても上乗せして借り入れ、返済するという選択肢も増えています。

金利が低ければ絶対に有利か

住宅ローンに比べてリフォームローンの金利が高いと聞くと、リフォーム計画を早めたり、借り換えを検討したりして、なんとしても住宅ローンで支払いを行いたいと考える人も多いかもしれません。しかし、この点については少し注意深く検討する必要がありそうです。

リフォームに必要な資金500万円を返済することを考えてみましょう。金利2.5%・返済期間10年のリフォームローンで借りた場合の総返済額は、約566万円です。一方金利1.5%・返済期間35年の住宅ローンで借りた場合の総返済額は、約643万円になります。住宅ローンの方が金利は低く、月々の負担も軽い(リフォームローンは約4.7万円、住宅ローンは約1.5万円の上乗せ)のですが、返済期間が長くなると、総返済額は多くなることもあるため、一度計算をしてから判断をするのがおすすめです。

同じ例でも例えば住宅ローンの返済年数が20年など短くなると総返済額は約579万円(月々約2.4万円)と少なくなります。既存の住宅にリフォームを行う場合などは、借り換えにリフォーム費用を上乗せ(※)し、こうした返済年数になることもあるでしょう(※金融機関によって商品が異なりますので、詳しくはお問い合わせ下さい)。リフォームローンが有利、住宅ローンが有利、と断定せず、ご自身のケースで一度シミュレーションしてみるのが安心です。

<借入額500万円の場合の比較>

  リフォームローン 住宅ローン(35年) 住宅ローン(20年)
金利 2.5% 1.5% 1.5%
返済期間 10年 35年 20年
総返済額 約566万円 約643万円 約579万円
月々返済額 約4.7万円 約6.2万円 約2.4万円

100万円以上のリフォームは住宅ローン減税の対象にも

リフォーム費用を住宅ローンで支払うか、リフォームローンで支払うかを検討する場合にもう1つ知っておきたいポイントがあります。それは一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修などで工事費が100万円以上の場合、住宅ローン減税が使えるということです。

住宅ローン減税とは、一定期間、年末ローン残高の割合に相当する金額を、所得税・住民税から減額される制度です。住宅購入時に受けられる印象が強い制度かもしれませんが、自宅のリフォームでも条件を満たせば利用できます。2021年12月31日までの取得の場合年末ローン残高が4,000万円まで1%、10年間、最大400万円の減税となります。ローン年数が10年以上の場合に利用できます。

先ほどの、500万円のリフォーム費用の例で考えてみます。住宅ローンに上乗せをして借り入れを行う場合で35年返済した場合は合計最大約45万円弱、20年返済した場合は合計最大約40万円弱、減税を受けられることになります(毎年の年末ローン残高を基準に計算するので500万円×1%×10年より少なくなります)。

リフォームローンでローン年数が短い場合、住宅ローン減税は受けられません。リフォームローンで借りるか、住宅ローンで借りるか、住宅ローン減税分を考慮して比較するのも1つの方法です。

なお、ローン期間が10年未満(現金支払含)であっても、省エネ、耐震、バリアフリー、三世代同居対応など特定のリフォームについては減税措置があります。耐震工事に関するものは住宅ローン減税と併用可能で、その他のリフォーム減税は住宅ローン減税との併用はできません。

合計金額の損得だけではなく、月々の負担や、数年後に繰り上げ返済ができるか、ある程度現金で支払えるか、などで判断が分かれるところもあるかと思います。実際に借り入れする金額と金利、返済期間と減税措置を照らし合わせて、我が家に一番有利な組み合わせを選択できると嬉しいですね。

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この記事の筆者
風呂内亜矢 ファイナンシャル・プランナー

1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、宅地建物取引士 IT企業に勤めていた26歳のとき、貯金80万円で自宅用としてマンションを衝動買いしたことをきっかけにお金の勉強と貯金を始める。現在はテレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『貯金80万円、独身の私にもできた! 自宅マンションを買って「お金の不安」に備える方法』『デキる女は「抜け目」ない(あさ出版)』がある。

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