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住宅ローンを組んでマイホームを取得する場合、火災保険への加入は、大切な家を守る事、また金融機関からも融資の条件として火災保険への加入を求められるケースがほとんどです。今回は、住宅ローンを組む際の火災保険についてみてみます。

住宅ローンを借りる金融機関で取り扱っている火災保険を利用しなくてはダメ?

よく住宅ローンを借り入れる金融機関から案内された火災保険に加入しなければならないの?と聞かれることがありますが、そのようなことは全くありません。共済や民間の損害保険会社などが取り扱っている火災保険であれば、自由に選択をすることができます。

最近では、自分に必要な補償だけをカスタマイズできる保険や必要最低限の補償が割安でつけられるものもありますし、住宅ローンを借り入れる金融機関が案内する商品を活用すると保険料の割引が受けられる場合もあります。複数の商品を比較して、自分に適した商品をしっかり選びましょう。

火災保険の質権設定ってどういうこと?

「火災保険には質権設定契約をしていただきます」と言われるケースがあります。質権設定とは、火災保険の保険金請求権(保険金を請求する権利)に対して、住宅ローンの借入金の担保として質権を設定することです。つまり質権を設定すると、「火災で家が燃えて保険金が支払われることになった場合、その保険金を金融機関が直接受け取って、融資金の返済に充当できる」ようになるのです。

お金を貸した金融機関側としては、火災保険金が入っても借入者が住宅ローンを優先的に返済してくれるとは限らないので、確実に貸したお金を返済してもらうための手段として質権設定を求めるわけです。以前は、必ず質権設定を求められましたが、今は必須ではなくなってきており、質権設定を求めない金融機関もあります。質権設定を行った場合には、火災保険の保険証書は契約者ではなく、金融機関が預かることになり、契約者には証書の写しが渡されます。なお、質権設定された場合には、勝手に途中で契約内容の変更をしたり、保険金額を減額することはできないので、変更や解約時にはきちんと金融機関へ相談することを忘れずに!

火災保険を選ぶ際のポイントは?

必要な補償と不要な補償を見極める

まず、火災保険の主な補償内容を確認しておきましょう。火災保険では、大別すると【1】火災リスク 【2】風災リスク【3】水災リスク 【4】日常災害リスク 【5】その他の破損・汚損リスクに備える補償があります。具体的に見てみます。

【1】火災リスクに備える補償・・・火災、落雷、破裂・爆発による損害
 具体的な例)火災で家が燃えた(隣家からのもらい火や放火も対象)、ガス爆発で家が燃えた、落雷で家電製品がショートした(家財が対象の場合)

【2】風災リスクに備える補償・・・風災、雹(ひょう)災、雪災による損害
 具体的な例)突風で屋根瓦が飛んだ、雪の重みで軒屋根が壊れた

【3】水災リスクに備える補償・・・台風、集中豪雨などを原因とした洪水や土砂崩れなどの水災による損害
 具体的な例)洪水で床上浸水をして建物や家財に損害を受けた、大雨が原因で土砂崩れが起きて建物が壊れた

【4】日常災害リスクに備える補償・・・盗難、給排水設備の事故による水ぬれ、建物外部からの物体の衝突等、労働争議に伴う破壊行為等による損害
 具体的な例)自動車が建物に飛び込んできて建物が壊れた、2階の排水管からの水漏れにより、壁、床や家財が水浸しになった

【5】その他の破損・汚損に備える補償・・・上記以外の偶然な事故による破損・汚損等の損害
 具体的な例)こどもがおもちゃを投げて窓ガラスが割れた、机をテレビにぶつけて テレビが壊れた

 最近では火災・風災・水災など基本の補償がパッケージ化されており、それにプラスして特約で補償を上乗せしていくタイプだけでなく、自分に必要な補償を自分でカスタマイズして組み合わせるタイプの商品もあります。当然、補償を厚くするほど保険料は高くなるので、自分に必要な補償はどの補償なのか、をしっかり見極めたうえで商品や補償内容を選択しましょう。

ちなみに、補償の要・不要の判断が最もしやすいのは水災です。マンションの3階以上、ハザードマップを見て被害がなさそうな所に住んでいる人は補償を外しても構わないでしょう。あとは、日常災害リスクに備える補償をどこまで必要とするかもひとつのポイントといえますね。

なお、補償には、「○万円以上の損害が起きた場合に保険金を支払います」といった免責金額を選択できる補償もあります。免責金額を低くすればその分、保険料は高くなるので、その程度の損害を補償してもらいたいのか、しっかり考えておくことも大切です。

保険金額は時価をもとにして設定する? それとも再調達価額にする?

保険金額を決める際の建物の評価額には「再調達価額」と「時価額」の2通りの考え方があります。
・再調達価額・・・今、その建物を新たに建てるとしたらいくらかかるかという金額
・時価・・・その建物を建てたときにかかった金額から、現在までの経過年数に応じた消耗・劣化した価値分を減らした金額

「時価額」をもとに保険金額を決めると、損害額は火災などの事故が発生した際の時価額をもとにして計算されるため、保険金だけでは、同じ水準の自宅を建てることができない可能性が出てきます。そのため、最近では、同様の水準の自宅を再建できるように「再調達価額」で設定するケースが多くなっています。

なお、すでに「再調達価額」で設定することが決まっている商品もありますし、「価額協定保険特約」などを付けることで「再調達価額」で設定するタイプの商品もあるのでしっかりチェックをして、「再調達価額」設定しておくことをおすすめします。

保険期間や保険料の払込方法をどうするか?

保険期間は、損害保険会社によっても異なりますが、一般的には1年から最長10年まで設定することができます。2015年10月の法改正までは最長36年まで可能でしたが、近年、自然災害が増えていることを背景に長期間のリスクは予測できないということから、最長10年に改正されてしまいました。2年以上の長期契約にすれば、その分、保険料が割引されます。

<A損害保険会社の保険料の例>

保険期間 一括払保険料 1年当たりの保険料
2年 52,410円 約26,210円
10年 233,080円 約23,310円

以前は、住宅ローンがある場合には、住宅ローンの返済期間に合わせて保険期間を設定していましたが、今は、保険期間は最長10年ですので、10年ごとに補償の見直しをすることも可能です。あるいは、損害保険会社の中には、例えば、最初から「10年後満期がきたらまた10年間の長期契約をします」という約束をすることで保険料をさらに引き下げてくれるケースもあるので、どのみち長期間加入するのであれば、そのような商品を活用してもいいですね。

保険料の払込方法には、(長期)一括払いや年払いなどがあります。一般的には、年払いよりも長期一括払いの方が保険料は割安になっていますので、予算に余裕があれば、長期契約をして長期一括払いをするのが良いでしょう。また、口座振替ではなく、クレジットカード決済で支払うことも可能です。カードを決済すればカードのポイントも貯まるので活用したいですね。

家財にも補償をつける?

家の中にあるテレビやパソコン、洋服タンス、冷蔵庫、洗濯機などは火災などで損害を受けた場合、家財も保険の目的として加えておかないと補償されません。では、家財にも補償をつけることは必要なのでしょうか? 消防庁の調べによると、火災の出火原因として、タバコ、放火、たき火など建物の外からの出火だけでなく、コンロ、ストーブ、電気機器の配線、火遊びなど建物の中からの原因も多く挙げられています。

建物の中に出火原因があった場合には、建物の被害よりも家財の被害が大きくなりますし、消火のための放水でカーテンや洋服、家電製品などが水浸しでその後もう使えないケースがほとんどです。したがって、家財にもある程度、補償をつけておくと良いでしょう。

なお、家財の場合、所有している家財の価格をすべて正確に把握することは難しいので、多くの場合は、家の広さや世帯人数・年齢などをもとに、例えば、40歳前後で世帯人数4人なら1,490万円など、あらかじめ保険会社が用意しているめやす金額をもとにして決めますが、必ずそのめやす金額にしなければならないわけではないので、保険料や貯蓄も考慮して総合的に判断しましょう。

そのほか、新築物件割引や耐火性能割引など場合によっては保険料の割引を受けられるケースもあるので、自分の場合にはどんな割引が受けられるのかをチェックしておくことも大切ですね。

火災保険の注意点

保険の掛け過ぎ、不足に要注意

火災保険では、原則として、実際に発生した損害額が実費で補償されます。必要以上に高い保険金額で設定すると保険料がムダになりますし、保険金額を低く設定したばかりに実損額が補償されなくても困ります。火災保険の契約は、保険金額を正確に設定しておくことが大切です。

保険価額よりも保険金額を低く(80%未満)設定している場合、保険金は、再調達価格に対する保険金額の割合に応じて削減されてしまいますので要注意です。

(例)1.保険金額を保険価額の80%以上で設定
    保険価額3000万円:保険金額が2,500万円
    2500万円の損害 → 2,500万円の保険金
    2800万円の損害 → 2,500万円の保険金
         2.保険金額を保険価額の80%未満で設定
            保険価格3,000万円:保険金額が1,200万円
            1,000万円の損害 → 
            1,000万円×1,200万円/3,000万円×0.8=500万円の保険金

一方で、保険価額よりも保険金額を高く設定している場合には、実際に給付される損害保険金は保険価額となるので、充分な補償が受けられますが、保険価額を超えた分の保険金額に対する保険料が無駄になってしまいます。
したがって、しっかりと保険価額を把握したうえで、適正な金額で保険金額を設定しておきましょう。

なお、建物の評価額は年月の経過とともに変動しますので、契約を締結するときだけでなく、契約を更新する都度、建物の価値を正しく評価したうえで、保険金額を定期的に見直すことが必要ですね。

地震保険の検討も忘れずに!

火災保険の基本補償では、「地震が原因で家屋が倒壊した」「地震による火災で家屋が燃えた」「地震による津波で、家屋が流されてしまった」といった「地震・噴火・津波」を原因とする火災・損壊・埋没・流失(延焼・拡大を含む)による損害は補償されません。

保険料が高いので地震保険には加入しない、というケースが多いですが、過去の震災では、自宅が全壊したことによる再建費用、長期間の避難にともなう生活費など、たくさんの金額が必要なケースが多かったことを考えると、地震保険に加入することもリスク回避のひとつといえます。特に、マイホームを購入したばかりでローン残高が多い時期に地震で大きな被害に遭うと、生活の再建が非常に困難となるので、検討しておきたいものですね。

ただし、地震保険の保険金額には、火災保険金額の30%~50%かつ建物5,000万円以下、家財1,000万円以下、といったルールがあります。つまり、建物が地震で全壊してしまっても、地震保険だけで建物を再建することはできない、という点には注意が必要です。

火災保険も長い目で見れば、結構高いお買い物です。できれば、加入を検討する際には、複数の会社に見積もりをとって比較をしたうえで、自分にとって必要な補償に必要な金額だけ加入して、ムダな保険料を支払わないようにしましょう。

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この記事の筆者
金子千春 ファイナンシャル・プランナー

千春コンサルティング事務所 代表
ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級ファイナンシャル技能士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー

新生銀行を経て2004年より独立。ライフプランや住宅ローンセミナー、個別相談、宅建講師、企業の従業員向け投資教育、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ことのないようにという観点から、講師や執筆を中心に活動中。

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