「プロパーローン」とは、保証会社の保証のない、金融機関独自のローンのこと。保証料がかからず、審査は金融機関独自に行われなどの特徴があります。プロパーローンの特徴やそのメリット、注意点を確認してみましょう。

プロパーローンとは

「プロパー」には「特有の」といった意味があります。住宅ローンの「プロパーローン」は、保証会社を介さず、金融機関が自社でリスクを負担して貸し出すローンを指します。どの金融機関でも取り扱われているわけではなく、一部の地方銀行や信用金庫、信用組合などで取り扱いがあります。

多くの金融機関で扱われている一般的な住宅ローンでは、保証会社の保証をつけることが融資の条件のひとつとなっており、ローン利用者は保証料を負担することになります。万一返済が滞った場合には、保証会社が金融機関への返済を立て替え、金融機関は確実に債務を回収することができるという仕組みになっています。なお、保証会社が金融機関への返済を立て替えても、住宅ローン利用者の返済義務がなくなるわけではなく、ローン利用者は保証会社に債務を返済することになります。つまり、保証会社の保証付住宅ローンの場合、ローン利用者が返済不能となるリスクを負うのは保証会社なのです。
したがって、ローン申し込みの際の審査は、金融機関だけでなく保証会社の基準でも行われます。また、同じ金融機関のローンであっても、保証会社の違いによって借入条件が異なる場合があります

一方、保証会社の保証がないプロパーローンの場合は、返済が滞った場合のリスクは金融機関が負います。したがって、保証会社の審査基準は関係なく、金融機関独自の基準がクリアできれば融資が認められるということなり、一般的な保証会社の保証付きの住宅ローンの審査をクリアできない場合などに利用が検討される場合が多いようです。

<表1:保証会社の保証付住宅ローンとプロパーローンの条件の違い>

  一般的な住宅ローン
(保証会社の保証付き)
プロパーローン
(保証会社の保証なし)
保証人 保証会社が保証するので、原則として不要の場合が多い。
収入合算する場合や共同名義の場合などは、保証人が求められることもある。
保証人または連帯保証人が1名以上求められる。
保証料 かかる(保証会社、借入金額により異なる) かからない
担保 融資対象不動産に保証会社または金融機関を第1順位とする抵当権を設定する 融資対象不動産に金融機関を第1順位とする抵当権を設定する
金利 一般的な住宅ローンよりも金利が高い場合が多い

プロパーローンのメリットと注意点

プロパーローンのメリットとしては、保証会社の基準に関わりなく審査されるという点が挙げられます。年収や勤続年数、返済比率等の条件が保証付住宅ローンの審査基準を満たさない場合でも、金融機関独自の基準では条件を満たしている場合もあり得るので、その金融機関が滞りなく返済できると判断すれば借り入れ可能になる場合があるのです。
また、保証会社を利用しないので保証料はかかりません。ただし、プロパーローンは、一般の保証会社の保証付ローンよりも金利が高めな場合が多いので、金利と保証料、その他の手数料を加えた合計額で費用負担を比較検討したほうがよいでしょう。
なお、保証会社の保証がないプロパーローンでは、保証人または連帯保証人が求められます。保証人や連帯保証人は、ローン利用者が返済できなくなった場合に、代わりに返済する義務を引き受けることになります。特に連帯保証人は、ローン利用者と同等の返済義務を負うので、引き受けてくれる人が見つかりにくい場合も多いでしょう。金融機関によっては、「法定相続人1名以上を連帯保証人とする」等、保証人の条件が決められている場合もあります。

<表2:保証人と連帯保証人の違い>

保証人 連帯保証人
主債務者が返済できなくなった場合、代わりに返済する義務を負うが、「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」がある。 主債務者が返済できなくなった場合、代わりに返済する義務を負い、「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」がないため、主債務者と同等の返済義務を負う。
・催告の抗弁権:債権者が請求してきた場合、「まず主債務者に請求してください」と主張できる
・検索の抗弁権:主債務者が返済できる資力があるにも関わらず返済を拒否した場合、債権者に「債務者には○○という財産があるので、自分より先に債務者の財産を差し押さえてください」と主張できる
・分別の利益:保証人が複数いる場合、その頭数で割った金額のみを返済すればよい

ネット銀行の住宅ローンや【フラット35】も保証会社の保証なし

ネット銀行の住宅ローンも保証会社の保証付でなく、保証料不要という場合が多くなっています。ネット銀行の住宅ローンは、低金利で原則として保証人は不要でという場合が多いですが、そのかわり、厳しい基準で審査されるようです。
また、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンである【フラット35】も、保証会社の保証はなく、保証料不要です。こちらは、「証券化」という仕組みで、貸し倒れリスクを回避しています(【フラット35】の仕組み http://www.flat35.com/loan/flat35/shikumi.html)。勤続年数の要件がないなど、一般的な住宅ローンと借入条件が異なる面もあるので、一般的な住宅ローンの条件が満たせない場合などに【フラット35】の利用を検討する手もあるでしょう。ただし、その場合も、一定の基準を満たす住宅でないと利用できない、団体信用生命保険が任意加入といった【フラット35】の特徴を理解し、金利や費用を総合的に考えて利用を検討するようにしましょう。

このように、プロパーローンは、保証会社の審査基準に関わりなく融資を受けられる可能性がある一方、保証人や連帯保証人が必要な点、金利が高めな点など、利用しにくい面もあります。プロパーローンを利用する場合に限りませんが、住宅ローンを利用する場合には、借り入れの条件や金利・費用を確認し、無理がないかをよく検討しましょう。「借りられる」としても、将来に返済していくのが難しいと考えられるなら、住宅購入の予算や時期の見直しを考えた方がよいかもしれません。

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この記事の筆者
大林香世 ファイナンシャル・プランナー

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本FP協会CFP(R)認定者

ライフプランから見て無理のない住宅購入計画やローンプラン、保険や相続、資産運用などの相談支援業務を行っている。各種セミナー講師、新聞・Webサイト等へのコラム執筆でも活動中。

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