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ライフスタイルの多様化や晩婚、晩産化等により、最近では45歳や50歳となってからの住宅購入相談も増えています。でも、そこから30年、35年の住宅ローンを組むと定年後も返済が続きます。老後破産しないために住宅ローンは何歳までに借りるべきかを考えておきましょう。

住宅ローンは何歳まで借りられる?

金融機関により住宅ローンを借りられる上限の年齢は異なりますが、全期間固定金利の【フラット35】の場合、借入時の年齢は70歳未満、完済時年齢は80歳となる日までが条件です。たとえば45歳で借りれば35年ローン、50歳でも30年ローンが借りられます。そのため、定年後も住宅ローンの返済が10年以上続き、大きく預貯金を取り崩しながら返済が続く人も少なくありません。

参考:65歳の住み替えでも申し込み可能! ARUHIフラット35のメリットはこちら

40代後半から50代は収入が多い世代です。借入時の年収を基準に30年、35年のローンを組むと思った以上の金額を借りられるため、思わず購入する住宅の予算が上がってしまった、という方も多いようです。

さらに、借入時には定年までに繰り上げ返済をして退職金で完済しようと考えても、50代は支出も全世代を通して最も多い世代です。高校生や大学生を抱える家庭も多く、繰り上げ返済の前に教育資金で四苦八苦の家庭がほとんどです。

借りられる金額と返せる金額は違う

住宅ローンをいくらまで借りられるかという目安の一つに、年収に対する年間返済額の割合があります。この割合を「返済負担率」と言います。【フラット35】の場合、年収400万円以上の人の返済負担率は35%までとなっています。たとえば45歳の人が年収700万円だった場合、年間返済額245万円までは借り入れ可能です。もし金利3.0%、返済期間35年で審査をしたとすると、借入額の目安は5,300万円ほどになります。

では、現在45歳の会社員Aさんがマンションを購入して5,300万円を借りた場合の将来の家計はどうなるでしょうか? 具体的に見ていきましょう。

●家族構成
Aさん:45歳会社員・年収700万円・定年60歳・退職金1,500万円・定年後65歳まで継続雇用あり(年収200万円)
妻:42歳パート・60歳まで年収100万円

長男:公立高校1年・私立文系進学予定
長女:公立中学2年・私立高校・私立文系進学予定
●住宅ローンの条件(マンション購入)
借入額5,300万円、返済期間35年、全期間固定金利1.06%(【フラット35】融資率9割以下10月の最多金利)
毎月返済額15万1,099円、住宅ローン以外の住居費毎月3万4,000円(年間40万円、内訳は税金・管理費・修繕積立金など)
⇒住居費:毎月18万5,099円
年間の家計費:定年まで300万円、定年後240万円
住宅購入後の預貯金残高:300万円

<Aさんの貯蓄残高の予想>
金融資産残高の推移

上のグラフからAさんの家計は2度の危機を迎えることがわかります。1度目は住宅購入後すぐに2人の子どもが私立学校に入学し、教育費の負担が続く時期です。長女が大学を卒業するまで毎年の家計収支が赤字になってしまいます。年収が700万円あっても税金や社会保険料等を差し引くと手取りは550万円前後です。妻のパート収入をあわせても650万円の中から住宅ローンや教育費を支払っていくという意識が大切です。

そして2度目の危機はまさしく老後です。80歳まで年間181万円ほどの住宅ローンの返済が残り、それ以外にも住居費として年間40万円ほどの税金や管理費等がかかります。60歳で1,500万円の退職金をもらっても80歳まで毎年200万円前後の取り崩しが必要になり、67歳で預貯金が底をついてしまいます。

30年先まで考えた資金計画を!

それでは、Aさんにとっていくらまでの住宅ローンなら適正なのでしょうか? ポイントは2つ。教育費のピークの時期を乗り切ること、60歳以降収入が減ってからも預貯金が底をつかない借入額を考えることです。

Aさんの場合これから2人の子どもの教育費がかかることも踏まえ、管理費などの諸費用も含めた住居費を毎月15万円以内で収める計画を立てました。ローン返済以外の住居費を月3万4,000円とすると毎月の返済額は11万6,000円以内です。完済時年齢も80歳ではなく75歳として、定年後も返済を続けても貯蓄が底をつかない資金計画を立てました。

<3,500万円のローンを借りた場合の貯蓄残高の予想>
3,500万円のローンを借りた場合の金融残高の推移

長男が大学を卒業するAさんが51歳の時に貯蓄残高の底がやってきますが、何とか200万円程度の貯蓄は維持できそうです。また、老後も75歳までは貯蓄を大きく取り崩しますが、貯蓄がマイナスになることはなさそうです。

定年後に返済が続く場合は長く働くことも視野に

Aさんの年齢は45歳で、定年まで15年の期間がありました。しかし、中には50歳以降に定年後の生活を考えて住宅を購入する方もいます。預貯金や10年程度で返済できるローン計画で済めば問題はないのですが、実際にはそれではなかなか条件に合った家は買えません。住宅購入の年齢が高くなればなるほど、定年後も年金生活の中から預貯金を取り崩して返済する期間が長くなりがちです。

定年後も返済が続く場合は家計を見直して老後資金を貯めておくことはもちろんですが、定年までの期間が短いため節約だけでは十分な預貯金を準備できないかもしれません。そんな場合は長く働き続けることも考えておきましょう。住宅ローンの返済分を毎月稼ぐことを目標にすることで、老後の生活が充実したものになるかもしれません。

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この記事の筆者
有田美津子 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級FP技能士、住宅ローンアドバイザー、相続診断士
銀行での住宅ローン相談、住宅販売、損保会社を経て独立。現在は人生と仕事の実務経験を活かし、子育て世代の住宅購入とシニア世代の住替え相談を行う。ライフプランに沿った資金計画から物件の引き渡しまで一貫したサポートが好評。共著・監修に「トクする住宅ローンはこう借りる」(自由国民社)。

50代からの住まい専門FP

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