住宅ローンを利用する際には、事前審査、本審査、契約…とそれぞれの段階で手続きを行い、さまざまな書類が必要になります。公的機関で入手する書類もあり、タイミングよくそろえていかないと手続きが滞る原因にもなります。今回は、住宅ローンの手続きに必要な書類について、時系列にそって確認してみましょう。

事前審査から始まる、住宅ローン関連の手続き

住宅ローンに関する手続きは、事前審査の申し込みから始まり、本審査、契約と続き、返済期間中にも「借り換え」の手続きを行う場合もあります。また、住宅ローンそのものの手続き以外にも、「住宅ローン控除」や「すまい給付金」などの優遇制度利用のために手続きする機会もあります。それぞれの手続きに必要な書類の概要をつかみ、書類の不備で手続きを遅らせることのないように備えておきましょう。

<表1:住宅ローンに関連する手続きの例>

住宅ローンの事前審査の申し込み 住宅ローンの正式な申し込みの前に、申込者の返済能力などを短期間に判断する審査。
住宅ローンの本審査の申し込み 住宅ローンの正式な申し込み後の審査。提出した書類に基づいて詳しく審査され、担保物件や健康状態なども確認される。
住宅ローンの契約 本審査に通ると、住宅ローンの契約が可能になる。担保となる物件に抵当権の設定をする契約も行われる。
住宅ローン控除(確定申告) 年末時点の住宅ローン残高に応じて、所得税の控除が受けられる制度。控除を受ける初めての年は、会社員でも確定申告が必要。
すまい給付金 「住宅を取得し登記上の持ち分を保有しており、その住宅に自分で居住する、一定以下の収入」の人が申請すると、受けられる給付金。住宅事業者等による代理申請、給付金の代理受領も可能。
住宅ローンの借り換え 利用しているローンを有利な条件で借り入れし直すこと。新たにローンを組み、現在借りているローンは一括返済する。

なお、金融機関によっても、利用者の職業(会社員等か自営業者等かなど)、物件の種類(戸建てかマンションか、新築か中古かなど)、住宅ローンの種類や連帯保証人の有無などの条件によっても、必要な書類や提出の方法などは異なります。
実際に書類を準備する際は、ご自分の場合に必要な書類は何で、いつまでに準備すればよいのか、原本を提出するのかコピーでよいのかなどを、ご利用の金融機関で確認してください。

事前審査の必要書類

事前審査は簡単にインターネットや電話で申し込める場合も多く、必要な書類は限られています。物件に関する詳細な資料は求められず、本人確認や収入に関する確認が中心になります。

<表2:事前審査の際に必要な書類の例>

・住宅ローン事前審査申込書
・本人確認書類(運転免許証・保険証など)
・収入を証明する書類(源泉徴収票や確定申告書など)
・物件の資料
・ほかに借り入れがある場合は、契約内容やローン残高がわかる書類

本審査の申し込みには、公的機関での書類入手も必要に

本審査(住宅ローンの正式な申し込み)となると、金融機関から記入を求められる申込関連書類のほか、公的な証明書類や具体的な内容がわかる書類の提出が求められます。収入を証明する書類は、過去何年分の書類が必要となるか等、金融機関によっても指定される条件が異なります。また、購入する物件(戸建て・建売・マンション等)によって、提出が求められる書類も異なるので、不明な点は金融機関に確認しながら、準備を進めてください。

<表3:本審査の必要書類の例>

申込関連書類 ・住宅ローンの申込書
・団体信用生命保険の申込書兼告知書
本人確認書類 ・健康保険証
・印鑑証明書
・住民票の写し
・運転免許証またはパスポートまたは個人番号カード等
収入を証明する書類 給与所得者の場合 ・源泉徴収票
・住民税決定通知書または課税証明書等
事業所得者の場合 ・所得税の納税証明書
・確定申告書控および付表(決算書、収支内訳書等の一式)
物件に関する書類
(戸建て購入の場合)
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・不動産登記簿謄本(土地・建物)
・建築確認申請書・確認済証
・建築確認の検査済証
・公図
・地積測量図
・建物図面
・各階平面図
・住宅地図
ほかに借り入れがある場合 ・返済予定表
・返済用預金口座の通帳等

住宅ローンの契約には、実印も必要

住宅ローンの契約では、金融機関が用意した書類に記入・押印し、提出することになるので実印が必要になります。契約書への事前記入が必要な金融機関もあり、契約の手順や必要書類は金融機関によって異なるので、必ず事前に確認しましょう。

<表4:住宅ローン契約の必要書類の例>

・印鑑登録証明書
・住民票の写し
・住宅ローン契約書
・抵当権設定関係契約証書
・登記申請委任状
・実印
・収入印紙

住宅ローン控除を初めて受けるときは、確定申告が必要

住宅ローン控除を初めて受けるときには、勤め先で年末調整が受けられる会社員等であっても、確定申告が必要になります。住宅ローン控除を受ける2年目以降は、勤め先の年末調整での手続きが可能になります。
控除を受ける最初の年は、必要事項を記入した確定申告書に表5のような書類を添付して納税地の所轄税務署長に提出します。2年目以降は必要事項を記入した確定申告書に「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」と金融機関が発行する「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」を添付して提出すればよいことになっています。

<表5 確定申告をして住宅ローン控除の適用を受けるための必要書類(会社員の場合)>

・源泉徴収票
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住民票の写し(個人番号の記載のないもの)
・金融機関の発行した「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)
・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し

※補助金等の交付を受けている場合や住宅取得資金の贈与の特例を利用した場合、連帯債務がある場合などは、別途計算明細書や書類が必要になり、住宅の種類によっても必要な書類が異なります。詳しくは、国税庁のHPなどでご確認ください。
・国税庁タックスアンサー マイホームの取得や増改築などしたとき
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shoto303.htm

すまい給付金は、持ち分所有者がそれぞれ申請する

すまい給付金の給付申請書は、取得住宅の種類(新築or中古)、給付金受領方法(申請者本人が受領or事業者が代理で受領)、住宅ローン利用の有無によりそれぞれ異なり、計8種類があります。申請書に添える確認書類も、取得住宅の種類や住宅ローン利用の有無によって異なります。給付申請書は、すまい給付金申請窓口またはすまい給付金制度のホームページからダウンロードして入手することができます。

<表6 すまい給付金の確認書類(住宅ローンを利用して新築住宅を取得した場合)>

・住民票の写し(個人番号が記載されていないもの)
・建物の登記事項証明書・謄本(所有権保存登記がされているもの)
・個人住民税の課税証明書
・工事請負契約書または不動産売買契約書
・住宅ローンの金銭消費貸借契約書
・振込先口座が確認できる書類(通帳コピー等)
・検査実施が確認できる書類((ⅰ)~(ⅲ)のいずれか)
 (ⅰ)住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書
 (ⅱ)建設住宅性能評価書
 (ⅲ)住宅瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書

すまい給付金ホームページより
http://sumai-kyufu.jp/application/about/new.html

住宅ローンの借り換えの申し込みには、現在返済中のローンに関する書類が必要

住宅ローンの借り換えの申し込みには、収入に関する書類や物件に関する書類のほかに現在返済中のローンに関する書類が必要になります。「直近の返済状況のわかる書類」として預金通帳のコピーなどが求められますが、「直近」の期間は、6ヶ月分、1年分等、金融機関によって異なります。

<表7 住宅ローン借り換え申込時の必要書類の例>

申込関連書類 ・住宅ローンの申込書
・団体信用生命保険の申込書兼告知書
本人確認書類 ・印鑑証明書
・住民票の写し
・運転免許証、パスポート、個人番号カード等
・健康保険証
収入を証明する書類 給与所得者の場合 ・源泉徴収票
・住民税決定通知書または課税証明書等
事業所得者の場合 ・所得税の納税証明書
・確定申告書控および付表(決算書、収支内訳書等の一式)
物件に関する書類
(戸建て購入の場合)
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・不動産登記簿謄本(土地・建物)
・建築確認申請書
・確認済証
・建築確認の検査済証
・公図
・建物図面・各階平面図
現在借入中のローンに関する書類 ・返済予定表
・残高証明書
・直近の返済履歴が確認できる資料(返済用預金口座の通帳コピー等)
ほかに借り入れがある場合 ・返済予定表
・返済用預金口座の通帳等

公的機関発行の書類は、発行後の期限にも注意

このように、住宅を購入し、住宅ローンを利用する場合には、ステップごとに多くの書類が必要になります。公的な証明書類等を入手するときは、窓口の営業時間や証明書請求時の必要書類等をあらかじめ各ホームページ等で確かめたり、窓口に電話確認したりして、何度も窓口に出向く必要のないようにしたいものです。また、証明書類等は「発行後1ヶ月以内のもの」「発行後3ヶ月以内のもの」というように、一定期間内のものを指定されます。あまり早めに書類を準備しておいても無駄になる可能性もあるので注意しましょう。

<表8 証明書類等の入手場所>

証明書類など 入手場所
証明書類など 市区町村役場
印鑑登録証明書
住民税の課税証明書
給与所得の源泉徴収票 勤め先
所得税の納税証明書 税務署
不動産登記簿謄本(全部事項証明書) 法務局
公図
収入印紙 郵便局

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この記事の筆者
大林香世 ファイナンシャル・プランナー

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本FP協会CFP(R)認定者

ライフプランから見て無理のない住宅購入計画やローンプラン、保険や相続、資産運用などの相談支援業務を行っている。各種セミナー講師、新聞・Webサイト等へのコラム執筆でも活動中。

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