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住宅ローンを利用する際にはさまざまな費用がかかりますが、その中に「保証料」があります。保証料は住宅ローンの諸費用の中でもかなりの部分を占める高額費用ですが、どのようなものなのでしょうか? 今回は、住宅ローンの保証料についてみていきます。

保証料は信用保証会社に連帯保証人の代わりになってもらうための費用!?

金融機関の住宅ローンの借入要件に「当社指定の信用保証会社の保証を受けられること」という条件が記載されているのを見たことがあるでしょうか?

保証料というのは、信用保証会社の保証を受ける際に支払う“保険料”のようなものです。

つまり、住宅ローンを借りるときに保証料を支払うことで、信用保証会社は実質的に住宅ローンの連帯保証人になってくれる、というわけです。では、信用保証会社の役割はどのようなものなのでしょうか?

通常、住宅ローンの返済が滞りなく進んでいけば、「繰り上げ返済をした場合の保証料の払戻金額の通知や払い戻し」「住宅ローン完済時に抵当権設定の抹消手続きを行うための書類を送付する」といったことが主な信用保証会社の役割です。ただし、ひとたび住宅ローン返済が滞ると、信用保証会社の役割は大きく変わります。

やむをえない理由で住宅ローンの返済が滞ってしまうと、住宅ローンを貸した金融機関は、連帯保証人である信用保証会社に住宅ローンの残高の返済の肩代わり(代位弁済)を請求します。

つまり、信用保証会社が、借入者に成り代わって金融機関に住宅ローンの返済を行うのです。といってももちろん、住宅ローン借入者は返済を免れるわけではありません。今度は金融機関に対してではなく、信用保証会社に対して返済をすることになるのです。

このように保証料というのは、貸し倒れリスクを回避するために金融機関がつける保証のために支払う費用なのです。

では、保証料を節約するために、借入者が独自に連帯保証人をつければ、信用保証会社の保証をはずすことはできるのでしょうか? 実は、信用保証会社の保証を借入必須条件としている金融機関がほとんどです。もし仮に認めてくれる金融機関があったとしても、その分審査が非常に厳しくなる傾向があり、保証会社の保証をはずすのは難しいのが実情です。

なお、金融機関は利用する信用保証会社を「金融機関の子会社の信用保証会社または独立系の信用保証会社」に指定しているので、住宅ローンを借入時に保証会社を自由に選択することはできません。

保証料は一括で支払う? それとも分割?

信用保証会社によって違いがありますが、保証料の金額は、住宅ローンの借入者の信用度、住宅ローンの借入金額、返済期間など住宅ローンの審査で決められます。元利均等返済の方が元金均等返済の場合より高くなるのが一般的で、返済期間が短いほど低く、長いほど高く設定され、返済リスクに連動しているといえるでしょう。

保証料の支払い方法は、借入時に一括前払い(保証料外枠方式)、または保証料分を金利上乗せ(住宅ローン金利に0.2~0.3%上乗せ)という形で毎月の返済と一緒に支払う分割方式(保証料内枠方式)があります。

<参考 表1 メガバンクM銀行の保証料>

保証料一括払い(外枠方式の場合) (借入金額100万円あたりの金額)
融資期間 15年 25年 35年
元利均等返済 1万1,982円~4万7,918円 1万7,254円~6万9,018円 2万620円~8万2,437円
元金均等返済 1万195円~4万793円 1万3,908円~5万5,662円 1万6,329円~6万5,370円
保証料分割払い(内枠方式の場合)
適用金利に0.2%を上乗せして支払い

では、一括前払いで支払う場合と、金利上乗せにして分割で支払う場合とでは、どちらが有利でしょうか?

総額で考えると一括前払いした方が断然有利といえますが、一括前払いした場合には、その分、借入時に多くの諸費用を支払う必要があります。

一括前払いした場合と金利上乗せで分割払いした場合との月返済額の差額を計算してみると約3,000円弱となります。この点から踏まえると、手元資金に余裕がないケースでは、一括前払いよりも当初の出費が少なくて済む金利上乗せの分割払いの方が安心、という考え方もあるでしょう(表2参照)。

あるいは、保証料の金額だけ借入金額を減らして、保証料を分割払いにするという考え方もあります。例えば、借入金額3,000万円で保証料を一括前払いをした場合と、借入金額を2,940万円に減らして金利上乗せで分割払いをした場合とをそれぞれ計算してみると、保証料を含めた総返済額は、借入金額を減額して分割払いにした方が少なくなっていることがわかります(下記表2の(A)と表3の(B)を比較)。

このように一括前払いにするか、金利上乗せで分割払いにするのかは、総合的に判断することが大切ですね。

<参考 表2 保証料を一括払いした場合と分割払いした場合の差>

  保証料総額 月返済金額 総返済額+保証料
一括払い 61万8,600円 9万1,855円 3,919万7,607円(A)
分割払い(0.2%上乗せ) 124万6,328円 9万4,822円 3,982万5,335円

※メガバンクM銀行 借入金額3,000万円、35年、元利均等返済、ボーナス払いなし、全期間固定金利1.5%で試算。なお、保証料が最安金額の100万円あたり2万620円で計算、保証料以外のコストは考慮せず。

<参考 表3 借入金額を60万円減らして保証料を分割払いした場合>

  保証料総額 月返済金額 総返済額+保証料
分割払い(0.2%上乗せ) 122万1,358円 9万2,926 円 3,902万8,754円(B)

※借入金額は2,940万円、その他の条件は上記と同様。
なお、【フラット35】や新生銀行やソニー銀行、住信SBIネット銀行、イオン銀行など金融機関によっては保証料が無料のところもあるので事前にしっかりチェックをしましょう。

借り換えや繰り上げ返済をした場合に、保証料はどうなるの?

金利に上乗せして分割払いをしている場合には、借り換えや繰り上げ返済をした場合でも返済期間の未経過分は支払っていないので関係ありませんが、もし、一括払いをしていた場合、未経過分の保証料はどうなるのか気になるところです。

実は、保証料を一括払いしているケースで、繰り上げ返済や借り換えをすると、未経過期間分の保証料は「戻し保証料」として返金されます。いくら返金されるかは、金融機関、信用保証会社によって異なりますが、一定の計算式で計算された金額から事務手数料(一般的には1万800円程度)を控除した残額を受け取ることができます。

借り換え時には、その戻し保証料を借り換え先ローンの諸費用に充てることも可能ですね。ただし、保証料が返金されるのは金融機関との契約書に「繰り上げ返済・一括返済の場合の保証料の返戻についての契約条項」がある場合のみなので、保証料を一括払いする場合には、借り換えや繰り上げ返済をする際の保証料の取り扱いがどのようになっているのかを確認しておくと良いでしょう。

<参考 戻し保証料の例 メガバンクB銀行>

<当初借入金額1,000万円、返済期間30年、経過期間10年、元利均等返済の場合>
当初保証料支払金額    10年後に完済すると・・・  返戻保証料金額
19万1,370円~28万7,040円       ⇒         6万1,413円~9万2,661円
※返戻保証料金額から手数料が差し引かれる   

ちなみに、住宅ローンの費用に事務取扱手数料(融資手数料)がありますが、一般的に、「事務取扱手数料(融資手数料)が高いと保証料が安いあるいは無料」「保証料が高いと事務取扱手数料(融資手数料)が安い」という傾向があります。

<参考 保証料と事務(融資)手数料など 一覧>

  保証料 事務取扱手数料・融資手数料
メガバンクM銀行 元利均等返済 35年
借入金額100万円あたり2万620円~8万2,437円
保証会社手数料3万2,400円(消費税込)
S銀行 無料 プランにより異なる
5万4,000円(消費税込)
10万8,000円(消費税込)
16万2,000円(消費税込)
B銀行 無料 定額型 10万8,000円(消費税込)
定率型 融資金額×2.16%(消費税込)
※定額型の場合には、金利を0.2%上乗せ
【フラット35】
(A機関)
無料 融資金額×2.16%(消費税込)

事務手数料は借り換えや繰り上げ返済をしても返金されませんが、保証料は一部返金される性質を考えると、当初30~35年と長期間で借り入れしたとしても、早い段階での借り換えや繰り上げ完済を視野に入れているのであれば、「保証料が高くても事務手数料が安い」住宅ローンを選ぶ方が有利、となります。

一括前払いで支払う場合と、金利上乗せにして分割で支払う場合のどちらが有利かは、借入時に負担する費用だけでなく、借入後の返済も含めて総合的にコストを計算した上で判断することが大切といえますね。

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この記事の筆者
金子千春 ファイナンシャル・プランナー

千春コンサルティング事務所 代表
ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級ファイナンシャル技能士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー

新生銀行を経て2004年より独立。ライフプランや住宅ローンセミナー、個別相談、宅建講師、企業の従業員向け投資教育、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ことのないようにという観点から、講師や執筆を中心に活動中。

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