売却希望者には追い風?! 中古住宅の成約率が高まり、希望価格で売却しやすい「売り手市場」に

マンション 2022.11.06 山下和之

中古住宅市場では、価格の上昇がクローズアップされていますが、そのなかで成約率が高まっていることをご存じでしょうか。新規登録価格（売出価格）からの値引き率が小さくなり、短期間で成約できるようになってきています。売却希望者にすれば、より有利な環境で売却できますが、購入希望者としては、早めに行動しないと買いそびれてしまうことにつながりそうです。

中古マンションは10年で約57.0％の上昇

中古住宅市場では、しばしば価格の上昇が大きく取り上げられます。特に中古マンションの上がり方は尋常ではありません。

図表1にあるように、2011年度には2,516万円だった成約価格の平均が、2021年度には3,949万円となっていますから、10年間で1.5倍以上に上昇したことになります。

価格面では長く横ばいが続いてきた中古戸建て住宅、新築戸建て住宅も、この2年ほどで急上昇しています。新築戸建て住宅は2019年度の3,503万円が2021年度は3,977万円となり、2年間で約13.5％も上がりました。中古戸建て住宅も同様に、3,117万円から3,524万円に約13.1％も上昇しているのです。

こうした動きを見ると、中古住宅を売ろうとする人は強気の値付けが可能で、ほとんど値引きなしに、売出価格に近い価格で売ることができそうです。一方、購入を希望する人は早めに行動しないとますます高くなり、買いにくくなってしまう状況が懸念されます。

首都圏の住宅形態別　成約価格の推移 — 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」

成約までの値引き率が大幅に縮小している

不動産情報のデータバンクである東京カンテイの調査によると、首都圏の中古マンションに関しては、図表2にあるように、売出価格と成約価格の乖離（かいり）率が縮小し、成約までにかかる期間が短くなっています。つまり、短期間で売出価格に近い状態で売れるようになっているのです。

価格乖離率というのは、売出価格に対して成約価格が何％安くなっているのかを意味します。分かりやすく言えば、売出価格からどれほど値引きされて契約が成立しているかということになります。この数年では、折れ線グラフからも分かるように乖離率が急速に縮小しています。2020年上期の-7.15％から下期には-6.05％になり、21年に入ると上期が-4.63％、下期が-4.55％となっています。

つまり、以前は5,000万円で売り出しても平均して7％ほど安い4,650万円程度まで下げないと成約できなかったのが、今では4,800万円近くで契約が成立するようになっているのです。売出価格のまま、5,000万円で売れている物件も少なくないのではないでしょうか。

首都圏中古マンションの価格乖離率と売却期間の推移 — 出典：株式会社東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」

成約までの期間も3ヶ月を切るようになっている

中古マンションが売出価格に近い価格で売れるようになっているわけですが、成約までの期間も短くなっています。

図表2にあるように、2020年には4ヶ月以上かかっていたのが、2021年上期には3,29ヶ月と3ヶ月台になり、下期には2.89ヶ月と3ヶ月を切っています。売り主からすれば、より短期間で希望に近い価格で売れるようになっているわけです。まさに、「売り手市場」と言うことができます。

これは、価格の上昇幅が大きい中古マンションに典型的に現れている傾向です。冒頭で触れたように、最近は新築戸建て住宅、中古戸建て住宅も急速な価格上昇が始まっていて、中古マンションと同じような傾向が見られます。

中古戸建て市場も完全な「売り手市場」に

図表3は、首都圏の中古戸建て住宅の新規登録価格（売出価格）と成約価格の推移を示しています。

2011年度には、売出価格が3,913万円、成約価格は2,936 万円で、売出価格と成約価格の乖離率は約-25.0％でした。ところが、2021年度には売出価格が4,127万円、成約価格は3,524 万円なので、乖離率は約-14.6％です。2011年度には、売出価格から25％近くの値引き交渉に応じないと契約が成立しなかったのが、15％程度の値引きで済むようになっているということです。

買い手側からすると、値引き交渉に応じてもらえる余地が小さくなっていることを意味します。中古マンションと同様に、価格面では売り手優位の「売り手市場」になっているわけです。首都圏新築戸建てについても、同じようなことが当てはまります。