コロナ禍で土地価格が下落傾向の中、川口などが高い上昇率のわけ

2020年9月29日、国土交通省が「都道府県地価」を発表しました。「基準地価」とも呼ばれ、毎年7月1日時点における「標準価格（行政が指定する経済指標となる価格）」を都道府県知事が判定するもので、各種の土地取引規制の規準を示し、適正な価格の形成を図ることを目的としています。公的な地価指標としては、1月1日現在の「公示地価」と並ぶ重要な調査です。

住宅地は0.7％、商業地は0.3％の下落に

近年、日本の地価はジワジワと上昇していましたが、2020年春から新型コロナウイルス感染症拡大の影響が本格化すると、一転して下落傾向に激変しています。

9月末に公表された「基準地価」の全国平均の住宅地価格は前年比0.7％の下落で、商業地は0.3％の下落です。図表1にあるように、下落率自体は住宅地のほうが大きいのですが、前年と比較すると、住宅地は0.6ポイントの低下で、商業地は2.0ポイントの低下と、商業地のほうが新型コロナウイルス感染症拡大の影響が大きいようです。

なかでも、三大都市圏の商業地の下落幅が大きくなっています。三大都市圏全体では前年比0.7％の上昇ですが、19年は5.2％の上昇だったので、差し引き4.5ポイントのダウンです。それに対して、地方圏は、今回は0.6％の下落ですが、19年は0.3％の上昇だったので、0.9ポイントのダウンにとどまっています。

図表1　都道府県地価（基準地価）における圏域別・用途別対前年平均変動率

地方四市は三大都市圏などより高い上昇率

インバウンド需要の消滅や、新型コロナウイルス感染症の影響により大都市の繁華街でクラスターの発生が多かったことなどから、大都市部の商業地へのニーズが激減。これまでの高い上昇率から、一転して弱含みに変化しています。

ただ、エリア別にみると、前年よりは上昇率が小さくなっているものの、依然として高い上昇率が続いているエリアもあります。

それが、地方圏の札幌市・仙台市・広島市・福岡市をまとめた地方四市です。図表1にあるように、商業地は6.1％の上昇で、住宅地が3.6％の上昇と、全国平均や三大都市圏平均に比べて高い上昇率を維持しています。

東京圏（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）などは地価が高くなりすぎている面もあるでしょうが、上昇の中心が三大都市圏から地方へ移る変化を感じさせる結果といっていいでしょう。

コロナ禍でも高い上昇率を維持しているエリアも

そうした変化は、東京圏の個別地点の動向にも当てはまります。高い上昇率で地価を牽引するエリアが、都心中心から都心の周辺や郊外に移りつつあるのです。
東京圏の商業地をみると、2020年の基準地価上昇率トップ10は図表2にある通りです。

1位の市川市八幡2丁目は、JR総武線・都営地下鉄新宿線の本八幡駅、京成本線の京成八幡駅に挟まれ、急速に開発が進んでいる場所で、大型商業施設が充実している上、すぐ近くに市川市役所があります。そのほか、上位に挙がっているエリアの多くは、千葉県の市川市、浦安市、千葉市、船橋市など、都心から少し離れた場所にあるターミナル駅などの駅前地点が占めています。

その中で都心エリアもいくつか残っています。港区虎ノ門と西新橋は、東京メトロ日比谷線の新駅である虎ノ門ヒルズ駅がオープンした効果で、高輪はJR山手線の高輪ゲートウェイ駅開業の影響でしょう。

図表2　都道府県地価（基準地価）における東京圏の商業地上昇率トップ10

インバウンドに依存するエリアは急激に失速

コロナ禍では、こうした新駅効果などの特別な事情がない限り、高くなりすぎている都心エリアの地価上昇は考えにくく、反対に下落が目立っています。

都心の商業地の地価上昇をリードしてきた銀座、浅草などの地価は大きく下落しています。インバウンドに負う部分が大きかったのが、コロナによって消滅、地価の押し下げ要因になりました。

同様に、クラスターが多発して、「夜の街」の代名詞として取り上げられることが多かった新宿三丁目、歌舞伎町などの地点の中には、商業地の下落率の上位に入る地点が多くなっています。

商業地の地価上昇といえば、すぐに都心エリアが連想されますが、いまや必ずしもそうとは限りません。上昇の中心の都心離れが起こっているといってもいいのではないでしょうか。

住宅地でも地価上昇の中心は都心から郊外へ

住宅地に関しても、商業地と同様に、地価上昇の中心の都心離れが起こっています。

図表3は、東京圏の住宅地の対前年変動率のトップ10ですが、その顔ぶれをみると、都心のいわゆる高級住宅地は少なく、郊外エリアが中心になっています。
東京圏の住宅地で上昇率のトップは埼玉県川口市並木元町で、上昇率は5.2％でした。川口市飯塚も4位に入っています。

川口市といえば、年配の世代には、吉永小百合さん主演の映画「キューポラのある街」に描かれた工場地帯のイメージがあったかもしれませんが、現在は多くの工場の移転が進み、その跡地に大規模な商業施設が立地。高層マンションも次々に建設されて、首都圏でも有数のマンション街に変貌しています。

ちなみに、1998年から2004年までの間、分譲マンションとして日本一の高さを誇った「エルザタワー55」も川口市にあります。

図表3　都道府県地価（基準地価）における東京圏の住宅地上昇率トップ10

千葉県の千葉市以遠の上昇率が高い傾向

埼玉県川口市は住宅地としての人気も高く、アルヒ株式会社がまとめた「本当に住みやすい街大賞2020」の首都圏のトップに挙がっているほどです。

この「本当に住みやすい街大賞」では、(1)発展性、(2)住環境、(3)交通の利便性、(4)コストパフォーマンス、(5)教育・文化環境の5項目に関して、それぞれ5点満点で評価を行っていますが、川口市は、(1)の発展性が満点、それ以外の(2)～(5)に関してはそれぞれ約4点で、総合評価は4.14でした。2位の赤羽は3.92ですから、4ポイント台は川口だけであり、地価上昇率がトップになるのも納得です。

2位以下をみると、君津市、袖ヶ浦市と千葉県の調査地点が目立っています。千葉県のなかでも、浦安市など、都心に近いエリアではなく、都心からの距離があるエリアが並んでいるのが特徴といえるでしょう。

コロナ禍の住宅選びの変化が地価に影響か

新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、在宅勤務が増え、通勤時間を気にせずに住まいの場所を選べるようになったことが、こうしたエリアの地価上昇につながっている面もあるのかもしれません。

今後の地価動向を考える上では、こうしたエリア別の地価上昇率の変化にも注目しておく必要があります。特に、コロナ禍で住まい選びの考え方が変化しつつあることが、今後の地価動向に大きな影響を与える可能性があるでしょう。