ネット検索で物件情報を検索していると、同じ物件が違う会社経由で紹介されていることがあります。また、複数の仲介会社から同じ物件を紹介されるといったことも。どうしてこういうことが起こるのでしょうか? 

実は不動産仲介業者は、物件をピックアップする際に同じ情報源を見ているのです。それが「レインズ(REINS:不動産流通標準情報システム)」という不動産業者間の物件情報ネットワークのウェブサイト。今回はこの「レインズ」というサイトと、顧客としての活用方法をご紹介します。

不動産業者はどうやって新しい物件情報を見つけてくるの?

レインズは不動産業者間で物件情報をやりとりできる情報ネットワークです。宅地建物取引業者向けのサイトなので、一般の方は原則的に使用することはできません。

レインズには、さまざまな不動産業者が自社で媒介をする物件を登録しています。レインズを通じて他の不動産業者に向けて物件情報を公開することで、幅広い同業他社の顧客である買い手へと、自社が媒介する物件情報を告知できます。

その結果、複数の業者が同じ物件を紹介するということが起こるのです。売り手にとっても買い手にとっても情報は多い方がよいわけですから、顧客にとっても利益のあるシステムです。

レインズに登録されているのは、どんな物件か?

とはいえ、全ての物件情報がレインズに登録されるわけではありません。不動産を媒介する(売主から買主へつなげる)契約には以下の3種類があり、売主が契約の種類を選ぶことができます。

【1】契約した不動産業者のみに媒介を任せる“専任媒介”

【2】不特定の不動産業者に媒介を頼む可能性を残した“一般媒介”

【3】専任媒介とほぼ同じだが、売主が買い手を見つけた場合も契約した不動産業者を通さなければならない“専属専任媒介”

この3種類のなかでも【1】専任媒介と【3】専属専任媒介の契約で売却依頼をされた物件は、レインズに登録する義務があります。

専任媒介と専属専任媒介の場合のみレインズに登録の義務があるのは、レインズに登録することによって売主にデメリットを与えることを防ぐためです。また、一般媒介契約の場合であってもレインズに登録することができます。法律では「レインズへの登録を積極的に行うように」と促されていますが法的義務は発生しないということです。

一体なぜ専任媒介と専属専任媒介の場合のみ、必ずレインズに登録しなければならないのでしょうか。次で詳しくお伝えします。

売り手と買い手のレインズ活用術

レインズに登録しないことで想定される、売主のデメリットとは、ずばり物件の「囲い込み」です。

専任媒介と専属専任媒介でレインズに登録しないと、契約した不動産業者がその物件を囲い込み、自分たちの顧客にだけ売ろうとするかもしれません。なぜなら、不動産の買主と売主を自社で見つければ、不動産会社にとっては売り手と買い手の両方から手数料をもらえることになります。これを「両手仲介」と言います。

両手仲介自体は法律違反ではありません。ただ、不動産会社がより収益の多い両手仲介を目指し、売主から売却の依頼を受けた不動産物件を、他の不動産会社に意図的に取り扱わせないようにする行為のことを、不動産業界では「囲い込み」と呼ぶのです。

物件情報を自社だけで囲い込まれると、売主にとっては売りたい物件の情報を広く知らせてもらうことができずに、デメリットになりますね。そのため、レインズへの登録を義務付け、広く物件の情報を知らしめるようにして囲い込みを防いでいるのです。

専任媒介や専属専任媒介で不動産を売ろうとする人は、契約した不動産業者がちゃんとレインズに登録したかをチェックできます。レインズに登録した物件の売主には、チェック用のIDとパスワードが記載された登録証明書がもらえ、それによって、自分の物件についてのみ、売り手もレインズの掲載情報も見ることができます。

レインズ では「公開中」「書面による購入申込みあり」「売り手都合で一時紹介停止中」の3種類のステータスで取引情報が表示されるので、売主は自らの物件に関して営業活動がきちんと行われているかを確認できます。

悪質な囲い込みの手口として、レインズ に登録して他社からの問い合わせが入ったとしても「購入希望者がいて商談中なので案内はできません」と嘘をついて他業者の購入希望者とつながせない「売り止め」を行う場合があります。実際には商談中でもなく、購入希望者もいない状態にも関わらず、他業者からの問い合わせを全て断られていたりすると売却機会を逃してしまいかねません。

売主がレインズ で取引情報のステータスをまめに確認しておけば、悪質な不動産仲介会社の嘘を見抜くことができるのです。

また、一般媒介契約の場合は、買主自らが他の不動産会社に物件を公開することができるため、法律的にレインズへの登録義務はありませんが、買主からレインズの登録を依頼することはできます。一般媒介契約の場合、契約した不動産業者のみの取引としてクローズドにしておくと、両手仲介を狙った業者が優先的に営業してくれる可能性があります。しかし、しばらく動きがないようであれば、レインズに登録して広く物件を告知した方がよいでしょう。

買い手のレインズ活用法はあるのか

一方で、買い手にとって、レインズはどのように活用できるのでしょうか。

先にお伝えしたとおり、レインズは一般の人々は見ることができませんが、レインズのデータベースを利用して、一般人にも不動産売買に関する情報を公開しているWEBサービスがあります。

たとえば、レインズマーケットインフォメーションなどのサイトです。レインズマーケットインフォメーションにアクセスすると、調べたい地域を選択し、平米数、築年数など細かい条件で絞り込み、その成約価格を調べることができます。

画像は、レインズマーケットインフォメーションホームページより

買いたい人は希望エリアの相場を確認するうえで役立ちますし、売りたい人も値付けの妥当性を確認するために役立つでしょう。

まとめ

レインズは不動産情報の貴重なデータベースです。不動産仲介業者でないと直接サイトにアクセスして活用することはできませんが、その仕組みを知ってスムーズな取引につなげましょう。

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
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