住宅ローンを組んでマイホームを取得すると、一定の要件を満たせば住宅ローン減税を受けられます。住宅ローン減税とは、10年間にわたり、年末の住宅ローン残高に応じて所得税の控除が受けられる制度です。

ここでは制度の概要と住宅ローン減税を受けるための要件についてご説明するとともに、実際にいくら控除されるのか、具体例を使って住宅ローン減税の計算方法をわかりやすくご紹介します。

※住宅ローン減税拡充にも関連する、新型コロナウイルス感染症の影響による記事は、以下参照
【新型コロナ】住宅ローン減税の拡充どうなる? 返済困難の救済策とは?

そもそも住宅ローン減税とは?

住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んでマイホームを取得した場合に減税措置が受けられる制度です。減税措置を受けるには一定の要件を満たす必要がありますが、原則として10年間にわたって住宅ローンの年末残高また住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が、納めた所得税の額から控除されます。

控除の対象となる住宅ローン年末残高の限度額は、一般の住宅の場合は4,000万円まで。年間の最大控除額は40万円、10年間の最大控除額は400万円となります。

また、「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」を取得した場合、限度額は5,000万円に拡大されます。したがって、1年間の最大控除額は50万円、10年間の最大控除額は500万円です。

なお、所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。たとえば、その年の住宅ローン控除の額が40万円で、納めた所得税の額が37万円だとしたら、控除しきれない3万円は住民税から控除されることになります。

<住宅ローン減税の適用条件>

※認定住宅とは、「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」のこと(クリックすると拡大します)

消費税率引き上げで住宅ローン減税が3年間延長された

2019年10月から消費税率が10%に引き上げられましたが、それに伴い、住宅ローン減税に緩和措置が講じられています。具体的には、消費税率10%が適用される住宅を取得して、令和元年10月1日から令和2年12月31年までの間に入居した場合は、控除期間が3年間延長されます。

1〜10年目までは、これまでとかわらず、住宅ローンの年末残高の1%が所得税の額から控除されます。11〜13年目は、(1)住宅ローンの年末残高の1%にあたる金額、(2)建物の消費税抜きの取得価格(上限4,000万円)の2%を三等分した金額、のうちいずれか少ないほうの金額が3年間にわたり控除されることになります。

住宅ローン減税の対象となるのは?

住宅ローン減税を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。
まず、住宅の登記簿上の床面積が50平方メートル以上でなければなりません。また、取得した日から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること、融資を受けている人の合計所得金額が3,000万円以下であることなどが要件として定められています。さらに、ローンの返済期間が10年以上でなければなりません。

中古住宅を取得した場合も住宅ローン控除を受けることが可能ですが、新築住宅の適用条件に加えて、築年数や耐火性、耐震基準についての条件をクリアしなければなりません。
なお、自宅をリフォームや増築した場合も、要件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。

<住宅ローン減税の主な適用条件>

(クリックすると拡大します)

住宅ローン減税でいくら戻ってくる? 計算方法を解説

住宅ローン減税は、10年間にわたって住宅ローンの年末残高の1%が所得税から控除されます。たとえば、年末残高が3,500万円であれば、控除額はその1%の35万円となります。

また、一般の住宅の場合、年間の最大控除額は40万円となっています。そのため、たとえば年末残高が6,000万円であっても、控除額は40万円です。

ここで、条件の異なる2つのケースについて還付額をシミュレーションしてみましょう。(ケース1)は、年末残高が6,000万円、所得税の額が50万円、住民税の額が30万円、(ケース2)は年末残高が3,500万円、所得税の額が20万円、住民税の額が20万円とします。

(ケース1) 
年末残高:6,000万円、所得税の額:50万円、住民税の額:30万円

このケースでは、住宅ローン減税による控除額は40万円です。所得税の金額は50万円で控除額よりも大きいため、控除額40万円全額を所得税から差し引くことができます。そのため、40万円が還付されます。

(ケース2)
年末残高:3,500万円、所得税の額:20万円、住民税の額:20万円

このケースでは、住宅ローン減税による控除額は35万円です。所得税の金額は20万円で控除額よりも少ないため、所得税の全額が還付されます。また、控除しきれない15万円の一部は住民税から控除することができます。

なお、住民税から控除される金額は、13万6,500円が上限と決められています(消費税率8%または10%が課される住宅取得の場合)。ですから、このケースでは、住民税の額20万円から13万6,500円が還付されることになります。
つまり、住宅ローン減税で還付されるのは、33万6,500円(所得税分20万円と住民税分13万6,500円の合計)となります。

<住民税の控除限度額>

(クリックすると拡大します)

住宅ローン減税を受けるには確定申告をしなければなりません。給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けることができますが、1年目は確定申告が必要です。

確定申告には多くの書類が必要です。スケジュールをしっかり把握して、早めに準備をしておきましょう。確定申告のやり方については、税務署で相談できますので、不安な場合は相談してみてはいかがでしょうか。

ついうっかり確定申告を忘れてしまったり、期限ギリギリになって慌てたりすることのないよう、早めに準備を進めておきましょう。

※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。

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