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マンションを購入する際に決して忘れてはならないチェックポイントのひとつが耐震性能です。常に地震のリスクを抱える日本では、建物の安全性が生命や財産にかかわる大切な要素となります。その建物の安全性を測る耐震性能の基準として、国が定めた耐震等級があります。ここではマンションの耐震等級について詳しく解説していきます。

そもそも耐震等級とは?

耐震等級は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の中で定められた「住宅性能表示制度」に基づく評価基準です。住宅性能表示制度とは、さまざまな住宅の性能に関する基準を定めた制度で、建物の構造以外にも火災時の安全性や省エネ性能、維持管理のしやすさなど、建物の性能について第三者機関が評価します。

その評価基準の中で地震に対する建物の強さの基準として、耐震等級1~3級があります。建物がどの程度の地震まで倒壊や崩壊に耐えられるのかを評価しており、数字が大きいほど高い耐震力があると評価されます。

耐震等級について分かりやすくいうと、耐震等級1が震度6から7程度の地震に対して倒壊しない、震度5程度の地震に対して外壁や内壁に被害が出ない程度の強さで、耐震等級2はその1.25倍、耐震等級は1.5倍の地震力に対抗できる耐震性とされています。

耐震等級のメリットとしては、第三者機関により評価され、購入時の判断しやすい点、地震保険の保険料の割引が受けられるなど挙げられます。2000年以降、住宅性能表示制度を受けている建物に関しては、最低でも1級を満たしている必要があります。

マンションの耐震等級の評価方法と調べる方法

耐震等級による評価は、住宅性能評価制度が導入された2000年以降のマンションが対象となります。それ以前のマンションについての耐震性の判断は、基本的には建築基準法によるものになります。

建築基準法上の必要とされる耐震基準は、1981年6月1日に旧耐震基準から新耐震基準に大きく変わりました。この新耐震基準が、耐震等級でいう1級に相当します。1981年5月31日までに建築確認申請を受けているマンションは、旧耐震基準が適用されている可能性があります。マンションの場合、確認申請から完成、引渡しまで長い時間を要します。完成が1981年6月1日以降であっても、必ずしも新耐震基準で設計されているとは限らないことには注意が必要です。また、2000年以前のマンションでも、中古住宅の性能を第3者機関が評価する既存性能表示制度がありますので、その評価を受けているマンションであれば耐震等級による評価を知ることもできます。マンションを購入する際には築年数そのものだけで判断するのではなく、いつ建てられたマンションなのか、住宅性能表示制度を受けているのか、受けている場合耐震性についてどのような評価なのかと不動産会社の担当者に確認してみるとよいでしょう。

マンションの耐震等級は1級が多い

2013年度の国土交通省の住宅性能表示制度の利用状況を見ると、新築の鉄骨造、鉄筋コンクリート造のマンションのうち、住宅性能表示制度を利用している割合は42.7%となっています。また、マンションなどの共同住宅の耐震等級の取得状況をみると、耐震等級1が87.1%、耐震等級2が8.5%、耐震等級3が1.2%、その他免震構造などという状況です。9割近くの新築マンションが耐震等級1となっています。ちなみに、一戸建て住宅については、耐震等級1の割合は、10.0%、耐震等級3の割合は83.1%とマンションとは大きく違う状況になっています。

これは戸建とマンションによって、事業性やコストに違いがあるためと考えられます。

耐震等級1が多い理由その1…居住スペースへの影響

なぜマンションの耐震等級では耐震等級1の性能評価が多いのでしょうか。理由の一つとしては、建築工法の問題が挙げられます。

マンションの構造は、階数や規模にもよりますが、鉄筋コンクリート造(RC造)最も一般的です。鉄筋コンクリート造でも地震の縦揺れに強い柱や梁による「ラーメン構造」と、壁によって地震の揺れを受ける「壁式構造」があります。

耐震等級を重視して設計を考えると、どうしても柱を太くしたり、梁を大きくしたりする必要がでてきます。壁についても厚くしたり、壁量を増やすために窓や開口部を少なくしたりせざるを得ないという場合もあります。その結果、採光や通風、間取りが悪くなってしまい、住居としての魅力が削がれてしまう可能性がでてきます。そうなると販売しづらくなってしまうので、マンションデベロッパーとしては、耐震等級を高めることよりも魅力的な住環境を作ることの方がより優先的になるのです。

耐震等級1が多い理由その2…建築コストの問題

また、耐震等級1のマンションが多い理由のひとつとして、建築コストの問題があります。一戸建てと異なり、マンションのような大規模な建築物で耐震性能を上げるとなると建設コストに対する影響は大きくなります。

まず、耐震性能をあげるためには、柱や梁の大きさや使用する鉄筋の量壁量などの材料にかかるコストが増えるとともに、施工にかかる時間も増える傾向にあります 建築資材や人件費にかかるコストが増えれば、マンションの建築費も上がり、当然マンションの販売価格にも跳ねかえってきます。

このように耐震等級の高いマンションを建築したとしても、居住スペースとしての魅力を感じられないうえに価格が高いとなると、ますます販売しづらいマンションになってしまいます。そのため、マンションでは耐震等級3というマンションは少なく、ほとんどのマンションは耐震等級1となっているのです。

よく聞く耐震・制震・免震の違い

マンションの地震対策として、耐震構造以外にも免震構造、制震構造を採用しているマンションがあります。これらの違いについて説明します。

耐震構造は、これまでにも見てきたとおり、柱や梁、壁によって強度を確保し、大きな地震が起こっても崩壊、崩落しないようにする構造です。耐震構造の特徴としては、地震の力が直接伝わってくるため揺れが激しく感じられ、また余震により繰り返しダメージを受けることで、崩壊こそしなくても、ある程度建物が損傷するという点が挙げられます。なお、旧耐震基準の既存マンションなどにおける基本的な地震対策は、耐震構造の性能を上げる工事を実施することが一般的です。

一方、免震構造は、基礎部分と建物との間に揺れを吸収する免震装置を設置することで、地震の揺れを吸収し建物へ直接伝わらなくすることで、建物への影響を少なくするという方法です。建物の変形が少なく損傷が少ないため、地震後の補修も少なくなるという特徴があります。

制震構造は、外壁と内壁の間など建物の要所にオイルダンパーなどの揺れを吸収する装置をそなえることで振動を抑えるしくみです。たとえば、五重塔や東京スカイツリーは制震構造となっています。特徴としては、免震構造ほど揺れを吸収する力はありませんが、耐震構造よりも繰り返しの揺れに強いということが挙げられます。

マンションの耐震性能だけでなく、耐震改修工事などをチェック

これまでマンションの耐震性能について、耐震等級を中心に見てきました。マンションを購入する際には、まずそのマンションが住宅性能評価制度を受けているか、受けている場合耐震等級は何かを確認しましょう。耐震等級がない場合は、1981年以降の新耐震基準に適合した建物であるかを確認してください。

中には旧耐震基準のマンションでも、耐震改修工事により新耐震基準あるいはそれ以上の耐震性に向上している場合もあります。もし改修工事がされていない場合でも、将来的に耐震化工事を実施する予定であるか、またそのための改修費用の積立が管理組合に十分になされているかといった点も確認すべきです。

マンションの耐震性については自分でも調べよう

面倒くさがらずに自分でもチェックしてみましょう

耐震性を簡易的に自分でチェックするのであれば、マンションの建物の形状に着目しましょう。一般的にL字型やコの字型などよりも、シンプルな長方形、箱型のマンションのほうが地震に強いと言われています。

また、マンションの耐震性は敷地だけでなく立地する場所の地質や地盤の強さが大きく影響します。インターネットなどで地域の地盤の強さを調べることもできますので、購入を検討する物件の地盤がどういった地盤かをチェックすることも大切です。

日本は地震の多い国です。住宅は資産であると同時にいざというときに生命を守るものでもあります。購入の際には住宅の耐震性能をしっかりと確認してから選ぶことが大切です。

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