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マンションについて調べていると、よく「坪単価」という言葉が出てきます。マンションを選ぶ際にはさまざまな視点がありますが、この坪単価も重要なポイントです。ここでは、坪単価の基本から、坪単価での物件比較例、注意点などについて見ていきます。

よく耳にする「坪単価」とはなにか

坪単価とは、尺貫法の単位のひとつです。1坪は畳2畳分の面積で、約3.3平方メートルです。つまり、マンションの坪単価とは「1坪あたりのマンションの価格」ということになります。たとえば、40坪で8,000万円のマンションの坪単価は200万円ということです。このように、坪単価はマンションの価格の目安として使えます。新築マンションの場合は、販売価格の総額を販売面積全体で計算した「平均坪単価」を目安とします。ほかにも、工事費の目安や土地の相場を知るためにも使われています。

坪単価を算出するときには、延床面積と施工面積のどちらを使っているか注意しなければいけません。延床面積は各階の床面積を合計したものであるのに対し、施工面積にはベランダや地下室、車庫の一部などの面積も含まれます。そのため、施工面積は延床面積よりも広くなり、坪単価も変わってくるのです。実際に坪単価を計算する際は、販売には販売対象となる延床面積を採用し、建築費など施工上利用する際は施工面積を採用しています。物件情報を見るときには、さらにマンションの1室(1住戸)が対象となっていますので、その部屋の専有面積を採用して坪単価を計算していることが普通です。自分で坪単価を算出するときには、販売価格をその住戸の専有面積で割り戻すことで計算することができます。

坪単価でマンションを考えるメリット

坪単価を知っていれば、マンションを選ぶ際にその価値を知るための基準ができます。たとえば、専有面積が異なるマンションの価格を比較したいときは、坪単価を算出すれば比較検討がしやすくなるでしょう。また、同じマンション内で別の住戸との比較に使うこともできます。西向き、南向きなどの方位による坪単価の違いがわかれば、そのマンションが方位の違いにどのくらいの価値の差を設けているのかがわかるのです。階数やルーフバルコニーの有無などの条件の違いについても同じことが言えます。

また、坪単価は物件のおおまかな相場を掴むのにも便利です。会社別・商品別のグレードがわかれば、予算と物件を比較検討しやすくなります。ほかにも、物件を沿線広域で探す際にも、坪単価は便利です。エリアごとの相場観を把握することができるので、自分の希望にあった物件のあるエリアを探しやすくなるでしょう。

坪単価で物件を比較してみる

坪単価を算出すれば、建物ごとの微妙な違いを把握することができる

実際に、坪単価を用いて物件の価値を比較してみましょう。90平方メートル・6,000万円のマンションAと、70平方メートル・5,000万円のマンションBがあるとします。これだけでは、どちらのマンションの価値が高いかがよくわかりません。しかし、これを坪単価で考えると、マンションAは220万円/坪、Bは236万円/坪となり、坪単価はBのほうが高いことがわかります。マンションは物件ごとに面積が異なるので、価格だけを比較してもその価値はわかりません。

また、延床面積が同じであっても坪単価が異なる物件もたくさんあります。これは、延床面積が同じであってもその住戸の条件が異なるためです。マンションでは、一棟の同じマンションであっても、1階などの下層階と最上階では眺望や隣接する住戸の状況(最上階には上に住戸がないなど)も変わります。また、同じ階の住戸であっても、角住戸と中住戸(両隣に住戸がある住戸)でも条件が異なり、エレベーターの隣にあることや間取りが異なるだけでも価格設定には差が出てきます。

したがって、同じ面積でも価格の設定が異なるため、坪単価にその差が現れてきます。建物の価値は面積だけではなく、設備や眺望・日当たりなどの各種条件によっても価格設定が異なり坪単価も変動するのです。価格はわかりやすい数字なのでついつい目が行きがちですが、坪単価を算出すれば、建物ごとの微妙な違いを把握することができるのです。

坪単価はあくまで目安であることを忘れずに

坪単価は、物件を探す際には非常に便利でわかりやすい単位ですが、それが物件の絶対的な価値ではありません。先にも少し触れましたが、物件の価格に影響するのは、住戸そのものの条件だけではないのです。対象となるマンション全体の条件もそのひとつの住戸の価格に影響を与えます。たとえば、そのマンションが、周囲の建物との距離が近ければ見晴らしが悪くなるためマンション全体の物件価格が下がりやすくなります。マンションと駅との距離や最寄り駅の交通の便など立地も物件の価値に大きく関わります。

また、マンションの共用部分にある施設や設備やサービスでも価格に大きな影響があります。たとえば、共用部分にキッズルームや展望ルームがある、ダブルオートロックなどのセキュリティ設備といったものが充実している物件なら、それだけ物件価格が高くなり、結果的に坪単価も高くなります。

また、ご存知の通りマンションの価格に大きな影響を与えるのは、築年数です。これはマンションによって異なりますが、建物は経年とともにその価値が下がっていく傾向があります。したがって、同じような立地、専有面積であっても、築年数が大きく違えば価格には大きな差があります。

このように、物件の条件の良し悪しで価格が異なってくるのは当然ですね。このように、坪単価は便利な視点ではあるものの、建物の絶対的な価値を算出できる方法とは限りません。立地や周辺環境などの条件と照らし合わせて割安か割高かを判断するようにすると、坪単価という視点を有効活用できるでしょう。

坪単価の安い物件の注意点

当然ながら、坪単価が安いからといって、そのほかの情報をきちんと確認せずに飛びつくのは危険です。土地や建物の価値、つまり「価格」はその不動産のその時点の資産価値を表しています。不動産の資産価値は、非常に相対的なもので、誰もが住みたい(買いたい、あるいは借りたい)と思う不動産の資産価値は高いということになります。そのため、これまでそれほど物件価格が高くなかった地域が、再開発や利便施設の充実などによって価値(価格)が上昇するといったことが起こります。したがって、その地域のマンションの坪単価が相対的に安い場合は、他の地域に比べて資産価値が低いということになります。

物件は安いのに状態や条件がいいというような「掘り出し物」は、そうそうお目にかかれない

また、物件の質(グレード)も大きく影響します。安い物件は、築年数が古かったり、間取りや設備が求められているものとずれていたりすることがあります。中には瑕疵のある物件ということもあります。ほかにも、借地権付きの物件は土地の所有権の購入がない分、通常よりも安くなっています。新築の売れ残り物件や資金的な事情で業者が早く売却したがっている場合も物件の価格は安くなりますが、もちろんその安さの裏には「売りづらい物件を早く処分したい」という思惑がある場合も考えられます。

もちろん、売りづらい物件にはそれなりの理由があります。単に価格設定が間違っていた場合なら問題はありませんが、安い物件には安いなりの理由があることに注意しましょう。物件は安いのに状態や条件がいいというような「掘り出し物」は、そうそうお目にかかれないと考えたほうがいいでしょう。

安い物件は人によっては優良物件になる可能性も

前述のように安い物件には、安いだけの理由があるものです。同じ地域で特別にその物件だけ坪単価が安いという場合は、その理由を確かめるなど注意する必要があります。

しかし、そもそもその地域の物件相場が安いケースは話が異なります。たとえば、東京を例にすると、都心、城南、城西といわれる地域は相場が高い傾向がありますが、城東、城北といわれる地域は比較的安い傾向にあります。こうしたエリアごとの物件相場が安くても、当然ながら物件そのものの状態が悪いわけではありません。また、借地権付きマンションについても、土地の敷地権が所有権ではないという理由に過ぎないので、必ずしもマイナス要素とはならないでしょう。

マンションの購入を検討する際、坪単価で比較することは、資産価値を反映しており、地域を比較するうえでも有効な手段になります。そして、同じ地域内でマンションを探す際には、個別のマンションのさまざまな条件が映し出されているものでもあるのです。もし、気に入った物件の坪単価が周辺のマンションと比べて極端に安い場合は警戒することも必要ですが、築年数、立地、借地権付きなど相応な理由があって安い場合にはそれほど警戒する必要はありません。どうしても気になる場合は、経験豊富で信頼できる不動産業者や建築士などの専門家に相談して、物件を見てもらうのもいいかもしれません。

また、ある程度希望する条件を妥協すれば優良な物件を安価で手に入れるチャンスとも言えます。坪単価を基準にして比較的安い物件は、その理由次第では自分にとっては問題にならず、割安な優良物件となる可能性があります。坪単価を基準にマンションを見る目を持てば、物件探しにもより広がりが出てくるでしょう。

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この記事の執筆者
秋津 智幸 ファイナンシャル・プランナー

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
ファイナンシャル・プランナー(AFP)、ファイナンシャル・プランニング技能士2級、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士
住宅供給公社、不動産投資専門の仲介会社などを経て、不動産コンサルタントとして独立。不動産投資、住み替え、融資など多岐にわたる不動産に関する相談・コンサルティングを行なう。セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。主な著書に、「貯蓄のチカラ~30歳からのおカネの教科書」(朝日新聞出版)、「失敗ゼロにする不動産投資でお金を増やす!」「賃貸生活A to Z」(アスペクト)がある。

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