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最初にもっとも大事なことをお伝えします。マンション投資には2つの目的があるのをご存知でしょうか。ひとつは「投資」つまり財産形成、資産運用としての目的。もうひとつは「節税」目的。

税金(所得税)は所得が高い人はそれだけ多額の納税もしています。「節税」とは、その納付した税金を取り戻す策を言います。もしくは、納付すべき税金を少額に抑える策を指します。つまりマイナスの所得を作ることができれば「節税」になります。マンション投資による「節税」を始めるということは、赤字経営を始めることになることも意味することを理解したうえで、お読みいただくことが大切です。

マンション投資で節税できる理由

サラリーマンなどの一般的な企業で働いている場合には、所得税は給料から天引きされます。これらは、ほとんど還付されることがありません。しかし、マンション投資をおこなうことで所得税の還付を受けられるようになるのです。

不動産の所得を税務申告する場合には、必要経費を家賃収入から差し引いて計上することになります。家賃収入よりも経費を多く計上させることで、所得税からの還付を受けることができます。

具体的には、マンション購入時に支払った仲介手数料、建物の減価償却費、火災保険といったもの、賃貸運営するために支払った費用などが経費に当てはまります。

節税効果の小さい税金:所得税と住民税

マンション投資では、所得税や住民税の節税をすることができますが、これら2つは節税効果の小さい税金です。所得税と住民税は、確定申告のときに不動産所得が赤字なら節税することができます。なぜなら、赤字分が課税所得から控除されるからです。

しかし、赤字経営ではなく黒字になった場合には節税効果がありません。マンションの経営がうまくいっていて、必要経費よりも家賃収入が多くなれば、その分の収入が給与に上乗せされるので、納税額は増えてしまうでしょう。

マンション投資の際に必要な経費にはさまざまな項目があるのですが、登記費用や仲介手数料、不動産取得税などは購入したときにのみ発生する経費です。

また、減価償却費やローン金利なども年々減っていきます。このように、マンションを購入した最初の年は初期費用が多くかかるのです。そのため、必要経費として計上できる額が多い初年度は確定申告時に赤字になることが多いので、節税効果があるでしょう。しかし、年数を経るにつれて、節税効果はどんどん薄くなってしまいます。

節税効果の大きい税金:相続税と贈与税

節税効果の高い税金として挙げられるのが、相続税と贈与税です。相続税と贈与税の場合、現金なら全額が相続税の課税対象になってしまいます。しかし、不動産、つまりマンションやアパートなどなら課税評価額が低くなるのです。現金の場合、1億円あれば1億円が評価額になります。その評価額のうち最大で55%もの相続税が引かれてしまうのです。

不動産の場合には、土地と建物にそれぞれ評価基準が設けられています。土地の評価額は公示価格の8割程度になります。建物の場合には固定資産税の評価額をもとに算出されます。新築時の建築費用の6~7割ぐらいになるのが一般的です。このように、現金と比べるとマンションは3~4割程度評価額が低くなります。そのため、相続人が支払うべき相続税を減らすことができるので、節税効果が高いのです。また、不動産を人に貸している場合にはさらに相続税評価額は下がります。購入したマンションで賃貸経営しているケースでは、さらなる節税につながるのです。

マンション投資でできる主な節税方法

マンション投資でできる主な節税方法は4つあります。

まずは、【1】マンション経営にかかった経費の計上です。購入したマンションを使って賃貸経営をしている場合には、経費としてさまざまな費用を計上することができます。固定資産税や損害保険、管理費、修繕費などのマンション購入や賃貸経営に直接かかわる費用は経費になります。しかしこれだけではなく、交通費や水道光熱費なども経費として計上することができるので覚えておくといいでしょう。物件を見に行くための交通費なども、不動産経営にかかわる部分なので、経費として計上できます。

次に【2】減価償却費です。減価償却費は、経費の中でも節税にもっとも大きく影響すると言われています。マンション投資の場合には、建物や設備などの購入費を減価償却費として計上することになるでしょう。減価償却費を計上できる期間は、マンションによって変わります。耐用年数にわたって減価償却費の計上が認められているので、マンションごとに定められた耐用期間で費用を分割、毎年計上するのです。減価償却費の節税効果を高めるためには、計上する期間を短くして金額を大きくすることがポイントになります。

【3】損益通算もマンション投資でできる節税方法です。マンション投資で毎年の赤字が120万円ある場合には、給与所得と損益通算することで所得が下がるため、納税額も少なくなります。たとえば、給与所得が1,000万円でマンション投資の赤字が120万円の場合には、損益通算すると1,000万-120万=880万円になるのです。所得が1,000万円なら所得税は176.4万円、880万円なら138.8万円ですから、その差額は37.6万円と大きな節税効果になります。このように、マンション投資が赤字の場合は、損益通算すると所得税が還付されて節税になるのです。

個人で確定申告をするのであれば、【4】白色申告ではなく青色申告をすることで青色申告特別控除が受けられるので、さらに節税効果が高まります。

注意! 経費計上できないものもある

必要経費の計上による節税において注意しなければならないのは、すべての費用が経費にできるわけではないということです。基本的に、経費として認められるのは、不動産経営や収入にかかわるものだけです。たとえば投資したマンションが何部屋かあって、そのうちの1部屋に自分自身が住んでいるケースもあるでしょう。その一室は、自宅という扱いになり、賃貸経営に使っているとはみなされません。したがって、購入したマンションに自分自身が住んでいる場合には、修繕費や各種保険などは計上することはできないのです。

また、不動産売却によって生じる譲渡損は経費にすることはできません。不動産を売却する際の仲介手数料、マンションを売却するために要した費用などは経費として計上できるため、譲渡損も同じく計上できると思いがちですが、これは違います。所有しているマンションを売却することで生じた譲渡損は、不動産所得ではなく譲渡所得となるため、経費として計上することはできないので注意しましょう。

そのほかにもローンを返済している場合には、その元本部分や私生活に使った費用などは経費にはなりません。費用については、賃貸経営にかかる費用なのか、それとも私生活に使う費用なのかをはっきりとさせておく必要があります。

節税を考えた投資対象は新築と中古どちらがおすすめ?

節税を考えたマンション投資は、新築と中古ではどちらがいいのでしょうか。節税を考えてマンション投資をするのなら、長期所有目的なら新築のマンションを選んだほうがお得です。

なぜなら、中古マンションの場合には減価償却が終わってしまっているケースがあるからです。中古マンションでも比較的新しいものと古いマンションがあります。古い中古マンションでは、築年数が耐用年数を超えていることも珍しくありません。この場合、減価償却が終わっていて経費として計上できない、または計上できる年数が残り少ないことがあるので、節税効果は薄くなります。長期所有目的で節税効果を高めたいと思うのなら、減価償却の終わった中古マンションではなく、新築のマンションを選んだほうがいいでしょう。

しかしながら、短期所有目的で売買を重ねるのであれば、投下資金を短期間で減価償却費用に計上できる中古マンションや中古不動産は節税効果があるとも言えます。

節税だけにとらわれないように注意しよう!

最後に、マンション投資を「投資」とお考えであれば、必ず「出口戦略」まで考えてから始めてください。購入から何年後に売却するのか。その時に幾らくらいで売却できそうか。売却したいときに買い手がすぐに見つかりそうな物件なのか。

節税を意識することは大切ですが、本来の目的を見失わないように気をつけましょう。

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