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これから住宅を取得しようという人には朗報です。2019年10月からの消費税率引き上げ対策の目玉として、住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されることになりました。詳しく見ていきましょう。

消費税率10%が適用されるタイミングは?

今回の控除期間延長は、「消費税率10%が適用される住宅」を一定期間に取得した際に適用されますが、そもそも住宅取得において、消費税10%が適用されるタイミングはどうなっているのでしょうか?

住宅取得に関しては住宅の「引渡し」が「2019年9月30日」までは8%、「2019年10月1日以降」であれば10%の税率です。注文住宅の場合には、完成時期が遅れるケースもあるため、建築工事請負契約を半年前の「2019年3月31日」までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても現状の8%が適用される経過措置があります。なお、分譲住宅でもリフォームや設備の追加工事がある場合は2019年3月31日までに契約を締結すれば消費税率8%が適用されます。

住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されるのはいつから?

まず、現時点での住宅ローン控除の内容を確認しておきましょう。居住年が平成26年4月~平成33年12月31日までの消費税率8%の物件における住宅ローン減税の控除期間はこれまで通り10年間、最大控除額は年末借入金等の年末残高の1%です(図表1参照)。

これが、2019年10月から消費税率が10%に引き上げられることを受け、2019年10月から2020年末の間に新たに契約し、引き渡された住宅やマンションについては、住宅ローン減税を受けられる時期が現行の10年から13年に延長されます。

注文住宅の場合は2019年4月以降の契約かつ10月以降の引き渡し、建売住宅とマンションは2019年10月以降の引き渡し物件が対象で、いずれも2020年末までに引き渡される契約に限られます。

なお、注文住宅の場合、19年4月以降に契約しても、同年10月までに引き渡された場合は対象とはなりません。また、既に住宅ローンを組んでいる人のように、対象期間外の場合も適用対象外です。

住宅ローン控除額は、10年目まではこれまでと変わらず、11年目以降は【1】建物価格(最大4,000万円)の2%を3等分した額、もしくは【2】10年目までと同じ方法で計算した額(つまり住宅借入金等の年末残高の1%(最大40万円))のどちらか少ない方が減税額となります。

具体的な例で見てみましょう。

物件価格:3,600万円(うち建物価格2,100万円)
借入金額:3,000万円
借入期間:35年
金利:1.33%(【フラット35】2019年1月最頻金利)
返済方法:元利均等返済
ボーナス返済なし

11年目の年末の住宅ローン残高:22,026,536円
【1】建物価格の2%を3等分した額:2,100万円×2%÷3=140,000円
【2】年末の住宅ローン残高の1%:22,026,536円×1%=220,200円(100円未満は切捨て)
※2019年1月に借り入れしたと仮定

このケースで考えると、「建物価格の2%を3等分した額」の方が少ないので、この年の住宅ローン控除の最大額は140,000円となり、もしこの年の所得税が140,000円以上あれば、全額が還付されます。

つまり、土地は非課税ですので、消費税率の引き上げが影響する建物価格について税率アップ分の2%が概ね減税される、というわけですね。

その他の増税後の住宅取得優遇制度(2019年1月時点での予定も含む決定事項)

実は、消費増税対策は住宅ローン減税の期間延長だけではありません。次世代住宅ポイント制度の創設も予定されています。

これは、一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を有する住宅や家事負担軽減に資する住宅の新築やリフォームを行う場合を対象に、様々な商品等と交換可能なポイントを付与するもので、新築では最大35万円相当、リフォームはで最大30万円相当のポイントがもらえます。

また、若者世帯(40歳未満の世帯)、子育て世帯(18歳未満の子を有する世帯)がリフォームを行う場合に上限を45万ポイント(既存住宅購入がともなう場合は60万ポイント)に引き上げる手厚い支援も設けられるようです。
さらに、すまい給付金も最大給付額30万から50万に拡充される予定となっています。
 
これらの優遇制度はいつ住宅を取得するか、引渡しを受けるか、取得する住宅のスペック、あるいは本人の収入などで適用の可否や金額が変わります。不動産売買契約はすでに締結している場合でも、契約から決済までにタイムラグがあるので、これも考慮していつ取得するのか計画を立てて、制度の使い漏れのないようにしましょう。

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この記事の執筆者
金子千春 ファイナンシャル・プランナー

千春コンサルティング事務所 代表
ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級ファイナンシャル技能士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー

新生銀行を経て2004年より独立。ライフプランや住宅ローンセミナー、個別相談、宅建講師、企業の従業員向け投資教育、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ことのないようにという観点から、講師や執筆を中心に活動中。

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