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自宅に住宅フロアと賃貸フロアを併設する賃貸併用住宅。「賃貸収入が得られる」「将来は二世帯住宅に転用して子世代が入居できる」などのメリットがあり注目されています。しかし賃貸フロアがある分、建設費用も大きくなりがちです。そこで気になるのが“住宅ローンが使えるのかどうか”ではないでしょうか。賃貸併用住宅における住宅ローンの取り扱いや、賃貸併用住宅のメリットについてご紹介します。

貸併用住宅に住宅ローンを利用することはできる?

住宅ローンは不動産投資ローンより金利が低く、返済期間も長いという特徴があります。そのため、同じ額を借りたとしても、不動産投資ローンと比べて毎月の返済額、総返済額ともに抑えることができます。

結論を言えば、「賃貸併用住宅であっても、条件を満たせば住宅部分に対して住宅ローンが組めることが多い」です。また、建物全体の借り入れに対して住宅ローンを適用できるローンもないわけではありません。賃貸併用住宅における住宅ローンの取り扱いについてみていきましょう。

なお、賃貸併用住宅は個別性が高いため、一般的な要件でご紹介します。

【フラット35】では住宅部分に住宅ローンを利用できる

多くの金融機関で取り扱われている【フラット35】では、住宅部分の床面積に対応する金額が【フラット35】の融資対象となります。

賃貸部分は融資対象外ですので、不動産投資ローンなどを別途組むことになるでしょう。その場合は金利や返済期間が当然変わります。住宅ローンよりは融資条件が厳しくなることを覚悟しておきたいところです。

また住宅部分は、通常の【フラット35】の規定通り70平米(マンション等の場合は30平米)以上の床面積が必要ですので注意しておきましょう。

なお、【フラット35】の公式サイトでは、「一部分を店舗や事務所として利用するような住宅」の【フラット35】の利用について、『「住宅部分」と「店舗や事務所部分」との間が壁、建具などで区画されており、原則として相互に行き来できる建て方であること』と記載してあります。しかし、賃貸併用住宅の場合、賃貸部分と住宅部分で相互に行き来ができるようにする必要はありませんのでご安心ください。

他の金融機関ではどのような条件になっている?

【フラット35】以外の住宅ローンや融資についても見てみましょう。

【賃貸併用住宅に利用できる住宅ローンの例】

  M銀行 R銀行
床面積条件 自己居住用部分の床面積の割合が50%以上 自己居住用部分の床面積が25%以上50%未満
融資対象範囲 賃貸部分も住宅ローンの対象とできる 賃貸部分も住宅ローンの対象とできる
資金上限 50万円以上1億円以内 100万円以上2億円以内
返済期間 最長35年 最長30年
融資条件 提携ハウスメーカーで購入すること 指定した業者が請負う物件のみ対象
その他 審査時、賃料収入を考慮する。住宅ローンとなるが、住宅ローンの対象となるのは住宅部分のみの融資 個人向けアパートローンであり、住宅ローンではない

(筆者作成)

上の表から、住宅ローン商品によって、融資額や返済期間には差があることがわかります。上記の金融機関では賃貸部分も一括して融資の対象となるため、手続きの手間は軽減しそうです。ただ、純粋な住宅ローンとは違うので、床面や建築業者に所定の条件があることに留意してください。

区分登記とは? 区分登記のメリット・デメリット

住宅部分と賃貸部分がひとつの建物に共存している場合、区分登記を選択することができます。建物の登記には、ひとつの建物を単独で登記する「単独登記」と、ひとつ建物を複数に分けて登記する「区分登記」があります。

分譲マンションを考えて見てください。分譲マンションの場合、それぞれの部屋は同一建物にあり、部屋ごとに登記します。賃貸併用住宅でも、これと同じことができるのです。

ここで区分登記のメリット・デメリットをまとめてみましょう。

【区分登記のメリット・デメリット】

メリット 住宅ローンの借り入れに、床面積の割合要件があっても問題にならなくなる
住宅部分の割合が50%以下でも(住宅部分の)住宅ローン控除が受けられる
賃貸部分のみの売却も可能になる
デメリット 別々に登記する手間が生じる
将来、賃貸部分を住居に変更予定なら区分登記する必要性が低い

これらのメリット・デメリットはあくまで一般的なものになります。区分登記をすれば「住宅ローンの借り入れにおいて、床面積の割合要件が不要になる」とはいっても、あまりに賃貸部分が大きすぎると住宅ローンの融資が受けられないこともあるようです。

また、登記の手間や将来の利用方法によっては、住宅ローン控除にこだわらず建物全体でアパートローンや不動産投資ローンを組んだほうがいい場合もあります。登記をどうするのかは金融機関や家族とよく相談し、慎重に決する必要があるでしょう。

賃貸併用住宅を建てるメリットは?

ここで賃貸併用住宅のメリットを改めて考えてみましょう。

メリット1 家賃収入が得られる

当たり前ですが、賃貸物件からは家賃収入を得ることができます。家賃収入は給与収入と違い、老後も継続させることができます。退職後の貴重な収入源になるでしょう。ただし空室リスクがあることを忘れないでおきましょう。

メリット2 不動産収入から必要経費を差し引ける

収入全額に所得税がかかるわけではありません。不動産収入からは固定資産税・都市計画税・減価償却費・借入金の支払利息等を必要経費として控除できるからです。

サラリーマン大家の場合は、確定申告によって不動収入から必要経費を差し引くことができます。その年の確定申告は翌年2〜3月頃に行いますので支出をしっかり記録しておきましょう。

メリット3 相続対策にもなる

相続時には不動産の評価額に対して相続税率が課されます。賃貸住宅では、貸家の評価額となり、住宅用家屋より30%減額されます。同じように土地の評価額を減額することができる「小規模宅地の特例」も所定の条件を満たせば適用可能です。

小規模宅地の特例を受けるには、事業を承継する必要性や、その他の要件があります。きちんと確認しましょう。

実質0円で家を買える?

ローンの返済額と賃貸収入のバランスを慎重に決め、満室経営を続ければ、賃貸収入でローン返済を賄えるかもしれません。税金や維持管理費といった経費も含めて家賃収入を計算することで、実質的な負担なしで家を買える可能性があります。

金銭面以外に、可変性が高い点も忘れてはなりません。たとえば将来的には、賃貸部分に子世代を入居させることができます。元から賃貸部分と住宅部分が分かれているため、スムーズに二世帯住宅に移行できるでしょう。

夫婦二人のうち、どちらかが亡くなって一人になり、住宅部分が広く感じるようになったら、賃貸部分に住み替えるという選択肢もあります。

賃貸併用住宅をライフスタイルの変化に合わせてフレキシブルに活用することができます。

中古の賃貸併用住宅を購入するのはアリ?

今はまだ、賃貸併用住宅の中古物件は少ないですが、注目を集めている以上、中古物件が出回ることを期待している人もいるかもしれません。

しかし賃貸収入とローン返済のバランスが取れている優良物件であれば、それを手放さない人が多いと推測されます。好条件の物件になるほど市場に出回る可能性が少なくなると思われるため、賃貸併用住宅を中古物件で見つけ出すのは難しいかもしれません。もしも中古物件で賃貸併用住宅を購入する場合は、入居率や収益性をシビアに算出しましょう。

まとめ

賃貸併用住宅の住宅部分に対して住宅ローンを適させるのは、条件を知っておけばそう難しいことではなさそうです。とはいえ銀行や住宅ローン商品ごとに条件は異なるので、しっかり確認しなければなりません。中古物件を探すのは難易度が高いのが現状なので、新規で建築するための資金繰りやローンの選定をじっくりしていくことが成功の第一歩になるのではないでしょうか。

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この記事の執筆者
横山晴美 ファイナンシャル・プランナー

ライフプラン応援事務所代表 AFP FP2級技能士 住宅ローンアドバイザー
2013年にFPとして独立。企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。また、住宅購入は家計・教育費・老後資金・相続など多くの視点が必要なため、ライフプランを見据えた相談を行う。
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