マンションなどの売買契約をするときは、買主は売主(不動産会社)に対して「手付金」を支払うのが一般的です。手付金とはどのようなお金なのか、申込金や頭金とどう違うのか理解しているでしょうか。今回は、手付金についての基礎知識を解説していきます。もし売主が倒産してしまったら手付金はどうなるのか、手付金の保全措置についても紹介します。

マンションの手付金とは

不動産の売買契約を行う場合は、通常「手付金」が必要になります。マンションの場合も例外ではなく、売買契約をする際に買主が売主へ手付金を支払うことによってはじめて売買契約を締結できます。つまり、不動産を自分の所有とするための第一ステップが手付金の支払いといえるでしょう。

少し混同してしまうのが、手付金と「申込金」「頭金」との違いです。これは、時系列に沿って理解するほうがいいでしょう。たとえば、マンションのモデルルームを見学して購入の意思を固めたとします。この段階で発生する可能性があるのが、申込金です。マンションを購入する意思があることを表明したり、応募者が多い場合に抽選順位を確保したりするために、申込金は支払われます。一方、手付金は売買契約を締結するときに支払うお金です。このように、手付金と申込金は全く目的が異なります。それでは、頭金とは何が違うのでしょうか。つぎで説明していきます。

頭金とは何が違うのか

手付金が売買契約の締結に必要なお金であるのに対して、頭金とは住宅ローンを利用して不動産を購入する場合の自己資金のことです。ただし、金融機関がフルローンを許可したため、頭金がないケースもあります。

たとえば、マンションの売買代金が4,000万円であり、金融機関が住宅ローンとして4,000万円を融資する場合は、差額は0円なので頭金は発生しません。しかし、売買契約時には手付金を必ず支払わなければなりません。たとえば、200万円の手付金を支払ったとすると、マンションの売買代金を融資などで全額支払い終えた時点で手付金の200万円が返還されます。

一方、頭金がある住宅ローンの場合はどうなるのでしょうか。たとえば、マンションの売買代金が4,000万円であり、住宅ローンとして3,500万円が融資されるとき、差額の4,000-3,500=500万円が頭金となります。このとき、手付金として200万円を支払っていた場合は、売買代金に充当されるのが通常です。つまり、実際に支払う頭金は500-200=300万円となります。

手付金には3種類ある!

手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3種類があります。

証約手付

証約手付とは、売買契約が成立した証拠として契約時に支払われる手付金のことです。多くのケースでは、売買代金の5~10%の範囲内で手付金が決まります。

解約手付

解約手付とは、契約解除権を留保する目的で支払われる手付金です。買主は手付金を放棄することで売買契約を解除できます。また、売主は手付金の2倍の金額を買主に支払うことで売買契約を解除することが可能です。買主が手付金を放棄することを「手付流し」、売主が手付金を買主に倍額返還することを「手付倍返し」と呼ぶことがあります。マンションなどの不動産売買では、通常この解約手付で契約します。どの手付金の種類で契約するかは、双方の合意で決めることができますが、売主が不動産会社の場合は解約手付とみなされます。なお、契約書に手付金の種類が明記されていない場合にも、解約手付となります。

違約手付

違約手付とは、債務不履行があった際に没収されるお金という趣旨で支払われる手付金です。ペナルティの意味合いが強いので、契約違反の際には別途損害賠償を請求される場合もあります。

マンションなどの不動産購入では、解約手付を覚えておけば問題ありません。契約手続きの際に説明があるはずなので、内容に不明な点があれば売主に確認しておきましょう。ただし、契約を解除しても買主が手付金を放棄しなくてもよい場合があります。それが、不動産売買契約書に融資特約を記載する「住宅ローン特約」です。住宅ローンは手付金を支払って契約締結したあとに審査されるか、契約前に仮審査を行いますが、必ずしも審査が通るわけではありません。審査が通らないと住宅ローンは組めません。この場合、契約を解除しても手付金は返還されます。手付金を支払うときは、この「住宅ローン特約」がつくかどうかも確認しておきましょう。

手付金はいくらかかる?

手付金の金額に決まりはありません。金額は売主・買主の合意で決められるからです。しかし、売主が不動産会社の場合は手付金の上限額が決まっており、不動産の売買代金の20%以内と定められています。一般的な相場は、売買代金の5~10%ぐらいです。したがって、仮に3,000万円のマンションを購入するなら、手付金は低い5%の場合で150万円となります。高い10%の場合は300万円です。売主である不動産会社によっても違うため、気になる場合は事前に確認しておきましょう。

手付金には保全措置がある!

手付金の保全措置とは、売主が倒産するなどで手付金を返還できない事態にならないよう、売主が銀行や保証会社に保険をかけておくことです。新築の分譲マンションなどでは、引渡しまでに数年が経過することも珍しくなく、その間に買主にとって不測の事態が起きることもありえます。このような場合に買主が不利益を負うことがないよう、売主は手付金の保全措置を講じなければなりません。

未完成物件の場合は、売買代金の5%あるいは1,000万円を超える金額が保全措置の対象となります。また、完成物件の場合は、売買代金の10%あるいは1,000万円を超える金額が保全措置の対象です。

手付金はローンで支払えるもの?

手付金は、住宅ローンでは支払えません。なぜなら、住宅ローンは物件取得が前提であり、売買契約が締結されていることが条件となるからです。手付金を支払っていなければ売買契約は締結されませんので、当然として住宅ローンも利用できません。このため、手付金は自己資金で支払う必要があります。

手付金への正しい対策は?

手付金を自己資金で支払う必要がある以上、手付金の支払いに備えて貯金をしておく必要があります。しかし、手付金を支払うことは、買主にとってよいことがあまりありません。手付金の保全措置の条件にあてはまらず、売主が保全措置を行っていなかった場合には、契約解除で損をするおそれもあります。また、引渡しまでに数年を要する場合でも手付金を事前に支払わなければなりません。したがって、引渡しまでの期間に銀行などに預けておけば得られるはずの利子を受け取れませんし、ほかの目的にも使えません。

そのため、できる限り手付金の負担を減らす交渉をしてみるのもひとつの方法です。手付金は売主から提示されることがほとんどですが、双方の合意によって決められるので減額交渉を行うこともできます。一概にはいえませんが、売主が早く売りたがっている物件では、手付金の減額交渉が成功する可能性が高くなります。逆に、人気の物件では減額交渉に応じないケースが多いでしょう。

マンション購入をするのなら覚えておくべき!

マンションを購入する場合は、住宅ローンのことで頭がいっぱいになるかもしれません。しかし、手付金は売買契約に必要であり、自己資金で支払わなければならないものです。申込金や頭金とまぎらわしい場合もあるので、意味の違いを理解しておくことが大切です。また、マンションなど不動産購入では、手付金の種類が解約手付である点にも注意が必要です。契約内容に「住宅ローン特約」が含まれているか確認したうえで、損をしない不動産購入を心がけましょう。

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