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不動産会社に売買の仲介を依頼するときは、「媒介契約」を結ぶ必要があります。不動産の媒介契約で代表的なものが専任媒介契約です。不動産取引をスムーズに行うためには、事前に専任媒介契約のメリット・デメリットを理解しておく必要があります。そこで、この記事ではどのような契約方法なのか、どのような人に向いているのかなど、専任媒介契約について知っておくべきことを詳しく解説します。

専任媒介契約って何?

不動産の媒介契約には3つの種類があり、「専任媒介契約」はそのひとつです。ほかに「専属専任媒介契約」と「一般媒介契約」という契約方法があります。

【契約の種類】

不動産の媒介契約 3つの種類
専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約

専任媒介契約は、売主や貸主がほかの不動産会社と重複して契約をすることができない方法です。ただし、専任媒介契約を結んでいても、自分で売買相手を探して取引することはできます。

また、売主や貸主から依頼を受けた不動産会社は媒介契約の締結日から7日以内に指定流通機構(レインズ)へ物件登録をしなければなりません。そして、登録を終えた不動産会社は売主や貸主に対して登録済証を発行することが定められています。さらに、不動産会社は業務処理の状況について2週間に1度以上の報告をする義務が課せられています。

専属専任媒介契約との違い

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく、売主や貸主が複数の不動産会社と契約をすることができない方法です。ただし、専任媒介契約なら自分で取引相手を見つけることができますが、専属専任媒介契約の場合は自分で取引相手を見つけることができません。依頼した不動産会社1社のみが取引相手を見つける権利を持つことになります。

例えば、売却する物件のご近所さんや親戚、知人などから「売ってほしい」と言われた際に、専任媒介契約なら仲介手数料がかかりませんが、専属専任媒介契約の場合は仲介手数料が発生するという違いがあります。

これにより、不動産会社にとっては依頼者からの期待が大きくなる一方で、売買取引契約をほかの会社に取られることがなくなるメリットも生じます。そして、売主や貸主にとっては、依頼した不動産会社に、より力を入れた営業活動をしてもらうことができるようになります。

ほかにも、専属専任媒介契約では依頼を受けた不動産会社が指定流通機構に物件登録をする期限が5日以内と短くなっています。さらに、売主や貸主への状況報告は1週間に1度以上行わなければならない義務が発生します。

一般媒介契約との違い

一般媒介契約とは、3つの媒介契約のうち、唯一複数の不動産会社へ依頼できる方法です。また、ほかの不動産会社への依頼だけでなく、自分で取引相手を見つけることもできます。

そのため、最終的にどの相手と取引を進めるかという選択肢が広くなるメリットがあります。ただし、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、依頼された物件を指定流通機構へ登録しなければならないという決まりはありません。また、売主や貸主に対して業務の処理状況を報告する義務もない契約です。

このようなことから、不動産会社は依頼者に対してあまり責任やプレッシャーを感じることがなく、積極的な営業活動をしてもらえない可能性もありえます。一生懸命に営業活動を行っても、売主や貸主本人が取引相手を見つけてしまったり、他社が取引を決めてしまったりすることがあるからです。広告や販売活動に大きな費用をかけても、依頼者やほかの不動産会社が決めてしまっては費用を回収することもできません。そのため、一般媒介契約の依頼者と比べると、専任媒介契約や専属専任媒介契約の依頼者を優先して販売活動を行う傾向が高くなっています。

専任媒介契約期間はどれくらい?

専任媒介契約を結んだ場合、取引相手が決まるまで不動産会社に永久的に営業活動をしてもらえるわけではありません。専任媒介契約では、媒介契約期間は3ヶ月以内と決められています。専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうが一般媒介契約と比べると売主や貸主にとって拘束力が強い契約方法だからです。そのため、状況によっては1ヶ月での契約もできるようになっています。ただし、売主や貸主の希望があれば3ヶ月を超えて契約更新することも可能です。その場合も、契約更新期間は3ヶ月以内となります。

専任媒介契約を選ぶメリット

専任媒介契約を選ぶことのメリットとして、まず不動産会社がやる気を持ってくれるという点を挙げることができます。専任媒介契約では売主や貸主といった依頼者本人が取引相手を探すことはできますが、ほかの不動産会社が依頼者と契約を結ぶことはありません。そのため、依頼を受けた不動産会社は他社に契約を奪われるリスクを負うことなく、安心して広告や販売に経費を使って販売活動を行うことができるのです。

つぎに、一対一の契約となるため、売却の窓口が一本化できるというメリットもあります。複数の不動産会社に依頼していると、そのぶん手続きなどの負担は大きくなります。一本化することによって、買い手からの問い合わせの状況や広告の反響なども把握しやすくなるでしょう。
さらに、1社のみへの依頼といっても、指定流通機構に登録すれば他社から買い手を紹介してもらうことも可能です。その結果、不動産会社が積極的に動いてくれる専任媒介契約は取引相手が見つかりやすいというメリットがあるのです。

専任媒介契約を選ぶデメリット

メリットの多い専任媒介契約ですが、一方では、1社との契約が裏目に出てしまう可能性もあります。手数料を確保できることが原因でやる気を起こさない不動産会社もあるからです。その場合は、依頼者が定期的に進捗状況を確認して担当者の尻を叩きましょう。

また、数多くある不動産会社のなかから1社を選ばなければならない難しさもあります。選んだ1社が必ずしも信用できる会社とは限りません。販売活動を熱心に行う営業スタッフがいるか、きちんとした不動産会社であるかなどは契約前にはわかりにくいものです。なかには、自社で取引相手を見つけたいためほかの不動産会社に全く紹介をしなかったり、他社に来た問い合わせの報告を受けても無視してしまったりする不動産会社もあるので注意が必要です。

場合によっては他社のほうがいい条件で契約できる可能性もあることから、不動産会社の選び方によっては損をしてしまうケースもあるでしょう。

専任媒介契約に向いているのは?

専任媒介契約に向いているのは、不動産会社に意欲的に活動してほしい人です。ただし、問題を抱えた不動産会社もあるため一度の訪問だけで決断せずに、信頼できる不動産会社であるのかをしっかりと見極めておくことが重要となります。無料査定や簡易査定などを依頼して対応を見比べてみるなどの方法も判断手段のひとつです。

また、不動産会社からの状況報告がほしい人にとっても、専任媒介契約は最適な契約方法となります。不動産会社に報告の義務が課されるため、必ず定期的に状況報告を受けることができるからです。

さらに、所有している物件が人気というわけではない人にも、専任媒介契約は適しています。人気の条件をそろえた物件なら、どの不動産会社に依頼しても売却することは可能です。そのため、人気物件は一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼し、不動産会社同士で競わせるほうが高値で売却できる可能性が高くなります。一方、人気とはいえない物件なら、1社と時間をかけて買い手を待つほうが賢明です。

取引相手を着実に見つけたいなら専任媒介契約を!

すぐに買い手が出てくるような人気の高い物件でもない限り、一般媒介契約よりも専任媒介契約のほうが売主や貸主にとっては有利な契約方法となります。依頼する不動産会社を1社だけ選ぶのは難しいことですが、信用できる不動産会社を見つけることさえできれば問題はありません。しっかりとした販売活動を行ってもらえ、早い段階で取引相手を見つけることが可能です。そのため、物件を売却する、または貸し出す際には、専任媒介契約を検討してみるようにしましょう。

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