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前編はこちら:「もし、サザエさんの“磯野家”を建てたとしたら、住宅ローン返済額はどれくらい?

波平さんの住宅ローンの完済も見えてきた1994年、カツオやワカメは小学校高学年に成長し、個室が必要なお年頃。5DKの家が手狭になり始めました。サザエさん一家のタラちゃんも成長しますし、子どもがもう一人増えることも想定したいところ。波平さんとマスオさんが増築やリフォームを考え始めても不思議ではありません。

二世帯住宅のリフォームを計画するにあたっては、費用だけでなく名義も重要になってきます。波平さん名義の家にマスオさんがリフォーム資金を出すと、実は波平さんへの贈与になってしまうこともあるのです。リフォームを考え始めたら知っておきたい、二世帯住宅のリフォーム資金計画について、サザエさん一家を例に考えてみましょう。

いくらのリフォーム代がかかる?

まずはサザエさん一家の家族構成と自宅の現状、リフォームの希望を確認しておきましょう。

【1994年時点サザエさん一家の家族構成や土地建物の現状】

波平さん一家 波平さん54歳、フネさん52歳(推定)、カツオ11歳、ワカメ9歳
マスオさん一家 マスオさん32歳、サザエさん24歳、タラちゃん3歳
住宅ローン残高 波平さん約83万円(あと1年で完済)
土地 250平米
建物 110平米
間取り 5DK
建ぺい率・容積率 それぞれ約44%
土地・建物の名義 どちらも100%波平さん

【リフォームの希望】

5DK6LDKに間取りを変更と増築
1階部分の台所と茶の間を隣室とつなげてLDKとする
1階の耐震補強後2階に2室とトイレを増築

アニメの中のサザエさんは、フネさんとサザエさんが台所で食事を作り、茶の間で家族そろって食事をするというスタイルですが、バブル直後の1994年頃は台所で家事を行う人が孤立しないように、LDKタイプの間取りが主流となりました。サザエさん一家も家族のだんらんの場はLDKで、夫婦の部屋と子ども部屋はそれぞれ個室にリフォームを考えたとします。

リフォーム費用は現在の価格で1,200万円程度と仮定しました。国土交通省の平成29年度 住宅経済関連データによると、首都圏の建設工事費は1975年を100として、1994年には174.6、2015年は185.0に推移していました。このデータから、現在の価格で1,200万円程度のリフォーム代が、1994年の1,130万円程度に相当すると推測します。リフォームでもかなり大きな費用がかかりますね。

リフォーム資金やリフォームローンは誰がいくら準備する?

さて、波平さんもマスオさんもいくら高収入のサラリーマンとはいえ、家族を抱えて1,000万円以上の費用を現金でぽんと出すことはむずかしいでしょう。これからカツオとワカメの教育資金もかかり、自身の老後資金も心配になってきた波平さんは、まとまった現金を手元に残しておきたいはず。また、あと1年とはいえ83万円の住宅ローンが残っていることや、54歳という年齢でこれから教育費がピークを迎えることも考えると、1,000万円以上のローンの返済は大きな負担です。

そこで、1,130万円のリフォーム資金はマスオさんがリフォームローンで準備することとします。1994年時点のリフォームローンの商品は残念ながら確認できません。現在のリフォームローンの商品で考えてみます。

リフォームローンは自宅を担保にせず無担保で借りる商品が一般的です。そのため、返済力があれば申し込みや審査の手続きは、比較的簡易に時間も短く済みます。しかし、借りられる金額が少ない、金利が高い、返済期間が短い、といった制限があります。

リフォームローンの一例を見てみましょう。

【A銀行とネット申し込み限定B銀行のリフォームローン比較例】

  A銀行 B銀行(ネット申し込み限定)
利用できる人 本人または同居している家族名義の自宅がある人 本人または同居している家族名義の自宅がある人
20歳以上66歳未満の安定収入がある人 など 20歳以上70歳未満の安定収入がある人 など
利用可能額 10万円以上500万円以内 50万円以上1,000万円以内
利率(変動) 3%台~4%台前半 2%~3%程度
返済期間 1年以上10年以内(年単位) 6ヶ月以上15年以内(1ヶ月単位)

利用できる人は、「同居している家族名義の自宅がある人」ですので、波平さん名義の自宅のリフォーム資金としてマスオさんが借りることもできそうです。しかし、リフォームローンの上限は金融機関により500万円や1,000万円といったところです。1,000万円以上のリフォームローンは少なく、金利も住宅ローンと比べると高く、返済期間は10年や15年までと短くなっています。

もし、波平さんがリフォームローンを利用するのであれば、リフォーム資金を上乗せした住宅ローン借り換え専用のローンや、住宅ローンを借りている金融機関で優遇があるリフォームローンが借りられる可能性もあります。しかし、波平さんが無理なローンを組むと、結果的にマスオさんに老後資金の面倒を見てもらわなくてはならない、ということにもなりかねません。

リフォームローンは、金利は高めですが返済期間が短く、借入時の諸費用も少なくて済みます。下記の二世帯住宅専用のリフォームローンをマスオさんが借りたとして、返済額をシミュレーションしてみましょう。

【二世帯住宅専用リフォームローン返済シミュレーション】

  C銀行(二世帯住宅専用リフォームローン)
利用できる人 本人または同居している家族名義の自宅がある人
20歳以上65歳未満の安定した継続収入がある人
完済時年齢70歳未満
住まいまたは勤務先が金融機関指定の地域にあること など
利用可能額 10万円以上1.500万円以内
利率(変動) 2.7%(変動金利、保証料込)
返済期間 1年以上20年以内(6ヶ月単位)

上記の条件で1,130万円のリフォームローンを借りると、金利が変動しなかったと仮定して、毎月の返済額は6万986円、総返済額は1,463万6,525円となります。20年間の利息は約330万円です。また保証料が金利に上乗せされているため、借入時にかかる費用は契約書の印紙代のみです。無担保であるため登記の費用や司法書士への報酬等もかかりません。

【シミュレーション結果】

  二世帯住宅専用リフォームローン
リフォームローン借入金額 1,130万円
毎月の返済額 6万986円
総返済額 1,463万6,525円
利息(20年間) 約330万円

一戸建てを購入する場合、どんなに安くても毎月6万円程度のローン返済で買える家を探すのはむずかしいでしょう。ましてやサザエさん一家は地価の高い世田谷区の250平米の土地に建つ自宅に住んでいます。リフォームローンの金利が高くても、今後住まいにかかる費用という長期的視点で考えると金額的メリットが大きいかもしれませんね。

贈与税に注意

マスオさんが返済するなら、十分に返していける額であることはわかりましたが、二世帯住宅のリフォーム資金で注意しなくてはいけないのは、返済額だけではありません。

親の家を子ども世帯がローンを組んでリフォームする場合、忘れがちなのは建物の名義です。波平さん名義の家をマスオさん名義のローンでリフォームすると、波平さんはマスオさんからリフォーム代を贈与されたことになり、贈与税がかかってしまいます。贈与税がかからないようにするためには、お金を出した分マスオさんの名義を建物に入れなくてはなりません。具体的には1軒の家を波平さんとマスオさんの共有名義にします。持ち分の割合については勝手な判断をせずに、ローンを組む前に税理士へ相談するか、税務署に問い合わせて必ず確認しておきましょう。

また、古くなった家は減価償却されて評価額が低くなります。リフォーム時の建物の評価を固定資産税決定通知書などで確認して200万円や300万円程度ということであれば、リフォームを機に建物の名義をすべてマスオさんに替えてしまう方法もあります。買い取る費用はマスオさんがねん出する必要がありますが、贈与税や名義が複雑になってローンが借りにくい、というリスクは回避できます。

たかがリフォーム、されどリフォーム。義理の関係で高額なリフォームを行うことは、ローンを借りることも贈与税や名義を考えることもなかなか複雑ですね。

しかし、実はサザエさん一家で最も重要なのはリフォームローンでも贈与税でもありません。地価が高い土地に二世帯住宅を建てることの最大のリスクは相続です。相続税だけでなく、もしカツオとワカメが波平さんやフネさんの相続時に自分の権利を主張したら、サザエさん一家はどのようなリスクを負うのか、相続で揉めないためにはどうすればいいのか、次回考えてみたいと思います。

※「サザエさん」は財団法人長谷川町子美術館の登録商標です。

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この記事の筆者
有田美津子 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級FP技能士、住宅ローンアドバイザー、相続診断士
銀行での住宅ローン相談、住宅販売、損保会社を経て独立。現在は人生と仕事の実務経験を活かし、子育て世代の住宅購入とシニア世代の住替え相談を行う。ライフプランに沿った資金計画から物件の引き渡しまで一貫したサポートが好評。共著・監修に「トクする住宅ローンはこう借りる」(自由国民社)。

50代からの住まい専門FP

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