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消費税率は現在8%ですが、2019年10月からは10%にアップする予定です。住宅は高額なので、税率が2%上がれば金額に大きな差が付き、負担増につながります。新築の住宅を建築・購入する場合には一定の期間が必要となります。消費税は引き渡し時の税率が適用されるため、8%のうちに確実に取得したいなら、2019年3月31日までに建築請負契約や売買契約を交わしたほうがいいでしょう。

住宅の消費税率は、引き渡しの時で決まる!

住宅を取得するとき、土地には消費税がかかりません。なぜなら、土地は資本であって消費される対象ではないからです。一方、建物には消費税がかかります。

たとえば、建物の価格が3,000万円の場合、消費税率8%の時にかかる税額は240万円ですが、10%にアップすると税額は300万円となり、差額の60万円が負担増になります。

【8%⇒10%アップの場合の消費税額比較】

建物価格 消費税率 税額
3,000万円 8% 240万円
10% 300万円
消費税が2%と上がると… 60万円の負担増

住宅の消費税率は、物件の引き渡し時の税率によって決定します。2019年9月30日までに引き渡しを受けた住宅は8%ですが、引き渡しが2019年10月1日以降になると消費税率は10%になります。

住宅は、思い立ってすぐに取得できるものではありません。ロケーションや間取り、予算などさまざまな観点から検討が必要なため、決めるまでに一定の時間がかかります。建売住宅や中古マンションなど、すでに建築されている物件でも、条件に合うものを慎重に選べば、検討の開始から引き渡しまでに数ヶ月程度はかかるでしょう。ましてや注文住宅や新築マンションなどのように、これから建築されるものの場合には、もっと時間がかかることが想定されます。

したがって、近い将来住宅の取得を考えている方は、消費税率引き上げのスケジュールを踏まえ、早めに検討をスタートしたほうがいいでしょう。

2019年3月までに契約をすれば、2019年10月以降の引き渡しでも消費税率は8%!

消費税率が引き渡し時の税率によって決まるルールに従うと、消費税率8%で住宅を取得するためには2019年9月30日までに引き渡しを受ける段取りで進める必要があります。しかし、建築会社の工事集中による人手不足や天候等の影響によって引き渡しが延び、2019年10月1日以降になってしまうと税率が10%にアップし、負担が増えてしまいます。これでは安心して住宅を取得することができません。

このような事情等に配慮し、消費税には「消費税率が引き上げられる半年前の2019年3月31日までに契約したものについては、2019年10月1日以降に引き渡される物件であっても、引き上げ前の税率を適用する」という経過措置が設けられています。

なお、この経過措置は、注文住宅、および、建売住宅やマンションなど、うち壁の色やドアの形状などを特注できる等の契約があるものに対して適用されます。

したがって、住宅の契約時期、引き渡し時期と消費税率の関係は、以下の図のようになります。

前回消費税率が5%から8%に引き上げられたのは、2014年4月1日からでした。このときも、半年前の2013年9月30日までに契約を締結すれば、引き渡しが2014年4月1日以降になっても引き上げ前の税率が適用される経過措置が設けられました。

前回同様、今回も消費税率が上がる前には駆け込み需要が起こる可能性があります。需要が旺盛になると、不測の事態等によって工期が延びるかもしれません。そのため、消費税率8%で確実に住宅を取得したい方は、2019年3月31日までに建築会社やマンション会社と契約を締結することを目標にして、ロケーションや予算、間取りの検討など、さまざまなスケジュールを組んだほうがいいでしょう。

ただし、消費税率10%の引き上げに伴って、すまい給付金制度や、実の親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けるときの非課税制度なども拡充されます。そのため、これらの制度の活用を考えている方は、制度拡充によるメリットと消費増税による負担増と比較した上で、住宅の契約や引き渡しのスケジュールを検討したほうがいいかもしれません。

売主が個人の住宅の場合、建物にも消費税はかからない!

売主が個人の住宅の場合は、建物にも消費税はかかりません。消費税は事業者が商売として取引をする場合にかかるため、一般の個人が転勤や転居などの理由で売却する住宅は建物であっても消費税はかからないのです。

そのため、消費税の影響を受けずに住宅を取得したい方は、個人から中古物件を購入するという方法があります。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料、リフォーム代金、住宅ローンの融資事務手数料、家具・家電などには消費税がかかります。当然のことながら、現在8%の税率は、2019年10月1日以降は10%になります。

なお、消費税がかからない物件を取得する場合には、すまい給付金制度の適用はありません。また、住宅ローン減税制度も消費税がかかる場合より減税の枠が小さくなったり、実の親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けるときの非課税制度も非課税限度額が小さくなったりするため、あらかじめ、住宅取得に関連する諸制度を確認しておいたほうがいいでしょう。

住宅は、金額が大きいだけに、消費税率が資金計画に影響を及ぼします。これから住宅の取得を考える方は、消費税率の引き上げの日程や経過措置を睨みながら、ゆとりを持って早めに検討をスタートしたほうがいいでしょう。

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中村宏 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザー

個人相談、セミナー講師、新聞や雑誌・Webの記事執筆や取材協力が主な業務。
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FPオフィス ワーク・ワークス代表

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