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住み替えのため、マイホームを買い換えた場合、新しい家でも住宅ローン控除を再び受けることができるのでしょうか。そのポイントとなるのが、居住用財産の「3,000万円の特別控除」をはじめとする譲渡所得の特例です。ここでは、買い換え後の新居で住宅ローン控除を受けるための要件と、譲渡所得の特例についてご説明します。また、譲渡所得の特例と住宅ローン控除の両方を受ける方法についても検討してみましょう。

そもそも住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りてマイホームを取得した場合に、10年間にわたって、住宅ローンの年末残高の最大1%が所得税から差し引かれて還付される制度です。

たとえば、その年の住宅ローン年末残高が2,500万円だった場合、控除額は25万円となります。ただし、納めた所得税が25万円よりも少なかった時には、所得税が全額控除されても控除しきれないことになってしまいます。そのような場合には、控除しきれない分は住民税から控除できることになっています。

ただ、住宅ローンの年末残高には限度額があります。一般の住宅の場合の限度額は4,000万円で、毎年の控除額は最大で40万円、10年間で最大400万円の控除が受けられます。

また、一定の基準を満たした認定長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅の場合には、認定住宅の特例(「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」)を受けられるので、限度額が5,000万円となります。

【住宅ローン控除の概要】

 住宅の種類  入居日  住宅ローンの年末残高限度額  毎年の控除限度額  10年間の最大控除額
 一般の住宅  平成33年12月31日まで  4,000万円  40万円  400万円
 認定住宅  平成33年12月31日まで  5,000万円  50万円  500万円

住み替えで住宅ローン控除を受けるための条件は?

マイホームを購入したものの、さまざまな理由から住み替えをすることがあります。マイホームを買い換えるために、新たに住宅ローンを組むことになりますが、住み替えをした後も住宅ローン控除を受けることはできるのでしょうか。

結論から申し上げれば、住み替えの場合であっても、要件を満たしていれば住宅ローン控除を再度受けることができます。ここで改めて、住宅ローン控除の要件について確認しておきましょう。

【住宅ローン控除が適用される要件】

・新築または取得の日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
・控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること
・新築または取得をした住宅の床面積(マンションは専有面積、戸建ては延床面積)が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
・居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていないこと

これらの要件のうち、住み替え後の住宅ローン控除を受けるために注意が必要なのが、「居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の『長期譲渡所得の課税の特例』などの適用を受けていないこと」というものです。

家を売却して譲渡所得が出た場合、通常は所得税がかかります。譲渡所得とは、利益と言い換えていいでしょう。しかし、家を売却した場合の譲渡所得に対しては、減税の特例があります。そして、新たに住宅を取得して住み始めた年と、その前後2年間の合計5年の間で住宅を売却して利益が出た場合に、減税の特例を受けていると、住宅ローン控除を受けられないのです。

なお、譲渡所得は、住宅の売却金額から住宅の購入価格と売買にかかった費用を差し引いて計算します。

【譲渡所得の課税の特例に要注意】

家を売却して譲渡所得が出た時に受けられる3つの特例とは?

では、家を売却して譲渡所得が出た時に受けられる減税の特例とはどんなものがあるのでしょうか。この特例には次の3つがあります。それぞれ説明していきましょう。

(1)居住用財産の3000万円の特別控除の特例
(2)長期譲渡所得の特例
(3)特定居住用財産の買い換え特例

(1)居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは?

これは居住用の財産(マイホーム)を売却した際に譲渡所得があっても、3,000万円までは所得を控除できる、つまり、所得税がかからないというものです。たとえば、3,000万円で購入したマイホームが、4,000万円で売れた場合であっても、譲渡所得は3,000万円に満たないので課税されることはありません。

仮に、3,000万円で購入したマイホームが6,300万円で売れた場合、譲渡所得は3,300万円となりますが、ここから3,000万円を控除した300万円にだけ所得税が課税されることになります。

【居住財産の3,000万円の特別控除の特例】

(2)長期譲渡所得の特例とは?

これは、マイホームの所有期間によって、譲渡所得にかかる所得税、住民税の税率が変わるものです。具体的には、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率が変わります。

また、所有期間が10年を超えると、さらに軽減されます。

【所有期間によって税率が変わる】

 所有期間  所得税の税率  住民税の税率
 5年以下(短期譲渡所得)  30%  9%
 5年以上(長期譲渡所得)  15%  5%
 10年以上  10%  4%

なお、譲渡所得が6,000万円を超えた場合には、特例の適用を受けることはできません。また、(1)の3,000万円の特別控除と併用することができます。

(3)特定居住用財産の買い換え特例とは?

これは、マイホームの売却額よりも、買い換えで新たに購入した住宅のほうが高い場合に利用できる特例で、譲渡所得に対する課税を繰り延べ(先送り)できるというものです。

この特例を受けるには、所有期間、居住期間が10年を超えていなければなりません。この特例で繰り延べした所得税は、新たに購入した住宅を売却する際に課税されることになりますが、住宅を売却しない場合には、繰り延べしたままの状態が続くので、実質的には課税されないことになります。なお、(1)の3,000万円の特別控除の特例、(2)の長期譲渡所得の特例と併用することはできません。

以上が、家を売却して譲渡所得が出た場合の特例です。家を購入した年と、その前後2年間でこれらの特例を受けた場合、住宅ローン控除は適用されなくなるので注意してください。住宅ローン控除とこれらの特例のどちらを受けるかについては、メリットが大きいほうを選ぶとよいでしょう。譲渡所得が小さく、これらの特例を利用せずに所得税を負担してでも、住宅ローン控除を受けたほうが得であれば、住宅ローン控除を受けるようにしましょう。

住宅ローン控除と譲渡所得の特例、両方の適用を受ける方法はある?

住宅ローン控除と譲渡所得の減税特例のどちらかメリットの大きいほうを選択しましょうと申し上げましたが、両方の適用を受けることは不可能なのでしょうか。

住宅ローン控除が適用されなくなるのは、「家を購入した年と、その前後2年間で減税の特例を受けた場合」です。つまり、3000万円の特別控除の特例や長期譲渡所得の特例を受けても、家を売った年から2年が経過した後に新しい家を購入した場合、一定の要件を満たしていればその家でも住宅ローン控除を受けることができます。

家を売却しても実家に住むことができる場合など、すぐに家を買う必要がない場合には、検討する余地があるでしょう。

【住宅ローン控除と譲渡所得の特例は両方受けられる?】

まとめ

住み替えのため、マイホームを買い換えた場合でも、前の家で住宅ローン控除を受けていても、要件を満たしていれば新しい家でも住宅ローン控除を再び受けることができます。ただし、家を購入した年とその前後2年間で譲渡所得の減税の特例を受けた場合には、住宅ローン控除を受けることはできません。

譲渡所得の特例を利用するか、住宅ローン控除を受けるかは、どちらのメリットが大きいかシミュレーションをした上で判断することをおすすめします。

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この記事の筆者
小島淳一 ファイナンシャル・プランナー

日本FP協会AFP(R)認定者、相続診断士
住宅相談全般(購入・リフォーム・ローン)の他、保険や相続、老後・教育資金形成、資産運用のコンサルティングを手掛ける。各種セミナー講師としても活躍中。
FP相談のライフワーク

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