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間取りもデザインも自分の思い通りに建てられる「注文住宅」、デザインなどの仕様には制限はあるけれど、既に建築されているため住宅購入後の生活のイメージが湧きやすく、比較的早く自分の家を手にできる「建売住宅」、どちらを選ぶか迷うという人も多いでしょう。今回は、「注文住宅」と「建売住宅」の違いをチェックして選択する際のポイントを考えます。

建売住宅と注文住宅の主な違いをチェック

「建売住宅」は、住宅会社など売買契約を結んで土地付き建物を買うことで、すでに家が建っている建物(あるいはこれから建てる)を買うため、建築確認などの作業も不要で比較的早く住宅を取得できます。ただし、自分の好きなように間取りや仕様を変えるということはできません。

一方で、「注文住宅」は保有している土地、あるいは新たに土地を取得して、そのうえで、土地上に建物を建築士に設計してもらい、施工会社と建築工事請負契約を結んで建ててもらう方法のことです。建築条件なしの土地から取得した場合などは、自分の好みに合わせた間取りや仕様の家を取得できる反面、土地から取得する場合には、実際に、住めるようになるまで時間がかかる、資金計画が難しい、自己資金がある程度必要などの注意点もあります。

建売住宅と注文住宅を選択するポイントは主に、土地(立地や環境)、価格、仕様(デザインや間取りなど)、の3点です。以下の表にまとめてみましたので参考にしてください。

【建売住宅と注文住宅の比較】

 項目  建売住宅  注文住宅
 土地(立地や環境)  ・不動産会社や住宅会社が仕入れた土地(あるいはもともと保有している土地)に建築するため、立地に優れた物件がある可能性がある。大規模な分譲地であれば、スーパーなど周辺環境も同時に整うこともある。

 ・自分で土地探しをする、もしくは不動産会社に依頼し土地を探してもらうため、なかなか希望にあった土地がみつからない可能性がある。

・土地探しに時間がかかり、必要な時期に取得できない可能性もある。

 価格

 ・間取りや仕様の打ち合わせが少なく、価格が抑えられる。

 ・別途、設計費用が必要となる。 自分の好きな建築士に設計を頼むとコストがかさむ場合がある。

・デザインや間取り、材質などの規格がある程度決まっているため価格が抑えられる。

 ・土地を見つけて、建築が完了するまでには時間がかかるため、その間の住居費が二重にかかる。

・通常、手付金、完成金の2回に支払いを分けられるため住宅ローンが組みやすく、自己資金も少なくて済む。

 ・土地を取得した上で建物を建てる場合、資金計画をしっかり立てる必要があり、自己資金が多く必要となるケースがある。

・規格も価格もある程度決まっており、気に入ってしまうと身の丈以上のローンを組んでしまう可能性もある。

・つなぎ資金が必要な場合はコスト負担増となる。

・自分の予算に合わせて住宅を建てることも可能。

 仕様(デザインや間取りなど)

 ・すでに家が完成しているため、実際に間取りや仕様を確認してから購入でき、入居後の生活がイメージしやすい。

 ・自分の好みの設計、デザイン の家を建てられる。

・自分の家族構成や生活スタイルに合わせて間取りを選択できる。

・一般受けする間取りとなるため、細かいニーズは妥協する必要がある。

・細かい部分まで自分たちで選択する必要があるので、何回も打ち合わせが必要。

・設計図上のイメージと建築後のイメージが異なる場合もある。

建売住宅と注文住宅の気になる費用面での差は?

では、「土地(立地や環境)」「価格」「 仕様(デザインや間取りなど)」の3つのポイントの中でも気になる「価格面」での差にフォーカスしてみましょう。

まず、注文住宅では住宅を建てるのに半年~1年、土地から探す場合にはそれ以上の時間がかかります。その間は、住居費と土地のローンの支払いや建築費の支払いなど二重で費用がかかってくるので、ある程度、余裕を持った資金計画が必要です。

また、土地から購入する場合には、まず土地購入の手付金、仲介手数料などを手元資金から払う必要があります。さらに、建築資金についても、施工会社によっては手付金、中間金、完成金と3回に分けて支払わなければならないケースもあり、支払いのタイミングに合わせて資金の準備をしなければなりません。住宅ローンを活用する場合でも、つなぎ融資が使えるか等の確認、資金分割をしてくれる金融機関を探したりと、資金の面でも綿密な計画を立てておく必要があるでしょう。

一方で、注文住宅ではあらかじめ施工会社との相談の中で予算を伝えたり、支払い方を調整することで、自分の予算に合わせた家づくりも可能となるメリットもあります。

ただし、建物本体の工事費のほかに外構やカーポートなどの付帯工事費や設計料などが別途必要になるケースもあるので、入居までに必要な総費用を把握してから資金計画を立てるようにすることをおすすめします。

建売住宅は、すでに建築確認がおりている土地付きの家を購入するため、比較的早いうちに住宅を手に入れることができます。また、資金の支払い方も、基本的には手付金と完成金の2回に分かれているので、自己資金も少なくて済み、住宅ローンも組みやすいといえます。 なお、建売住宅は販売価格が明示されているのでわかりやすい点もメリットですね。

建売か注文か決める目安は?

まず、「こんな住宅がいい」という明確なイメージがあるのであれば、デザインや間取り、仕様を自由に選べる注文住宅が良いといえるでしょう。ただし、設備や建材などを原則として自由に選べますが、施工会社によっては扱う設備や建材が限られていたり、変更するのにコストがかかる場合もあるので注意が必要です。また、将来、バリアフリーにするなど将来のライフスタイルを見据えるのであれば、設計段階からリフォームしやすい間取りにすることができる注文住宅を選ぶ、という考え方もありますね。

住宅ローンの組みやすさ、という観点で考えれば、建売住宅に軍配があがります。建売住宅は土地と建物がセットになっているので、建物が完成していれば住宅ローンもまとめて借りることができ、銀行の審査も早く下りるといえるでしょう。土地から探す注文住宅の場合には、土地を購入する際の資金、家を建築する際の資金にタイムラグが出るため、資金計画をしっかり立てることが必要となります。

もちろん、土地を購入する時点で建物のプランができていれば、住宅ローンを組むことは可能ですが、その場合でもつなぎ融資が必要なケースではコストや利息負担も増えますし、建築代金の支払い方によっては自己資金が多く必要となるので注意が必要です。ただし、予算内でしっかりした資金計画を立てておけば総合的な資金面で建売住宅か注文住宅かのそんなに大きな差は出ないといえます。

建売住宅か注文住宅かを決める際には、立地(住みやすい環境かも含めて)、価格面、予算、住宅取得のタイミング、将来のライフスタイル(いつまでに欲しいのか)など総合的に考える必要がありますね。

まず、家を取得する際に、自分が何を重視するのかできる限りたくさん挙げて、優先順位をつけることをお勧めします。その上で、自分が重視する項目を多く満たしているのは建売住宅か注文住宅か判断するといいでしょう。

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この記事の筆者
金子千春 ファイナンシャル・プランナー

千春コンサルティング事務所 代表
ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級ファイナンシャル技能士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー

新生銀行を経て2004年より独立。ライフプランや住宅ローンセミナー、個別相談、宅建講師、企業の従業員向け投資教育、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ことのないようにという観点から、講師や執筆を中心に活動中。

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