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住宅ローンは、購入した住宅を担保に融資を受けるものです。そのため注文住宅を建てる場合、家が完成して、引き渡しを受ける時まで住宅ローンの融資を受けられないケースが出てきます。その場合、土地の購入代金や建築費の前払い分はどう用意したらいいのでしょうか。ここでは、注文住宅の建築にかかるお金とその支払いタイミングを見ながら、注文住宅を建てる際の賢い住宅ローンの選び方を考えます。

住宅ローンを借り入れして注文住宅を建てる際に注意すべきこと

購入した土地やすでに所有している土地に、住宅メーカーや工務店に依頼して建てる住宅、または設計事務所などに設計を依頼して建てる住宅を「注文住宅」といいます。この注文住宅を建てる場合であっても、住宅ローンを利用して土地の購入費や、建物の建築費用を借り入れすることは可能です。

ですが、そもそも住宅ローンは、購入した住宅を担保にして融資を受けるものですから、金融機関が融資を実行するタイミングは、住宅の引き渡しと同時というケースが多くなっています。そのため、融資のタイミングが問題になることがあります。

住宅を建てるための土地を購入する時点では、普通、家はまだ建っていません。また、家を建てる際には、建築費の一部を先払いすることが少なくありませんが、その時点でも家はまだ建っていません。そのため、家を建てるために土地を購入するからと住宅ローン融資を申し込んでも、申込者の状況によっては、土地の購入時には住宅ローンは借り入れできない場合もあるのです。

そこで、土地の購入費用や建築費の一部金などは、手持ちの資金から支払うケースもありますが、そのお金が捻出できない時には、家が完成して住宅ローンの融資が実行されるまで、別に融資を受けなければならない場合もあります(これを「つなぎ融資」といいます)。

そこで、土地を購入して注文住宅で家を建てる場合、どのように融資を受けたらいいのか、上手な借り入れ方法について考えてみましょう。

注文住宅を建てるにはどんなお金がいくらかかるの?

土地の値段にはその地域ごとの相場があります。相場より極端に安い価格の土地の場合は、過去に何か事件があったのか疑ってもよいでしょう。

また建築のコストは、どのような家を建てるかによって違ってきます。とはいえ、新聞の折り込みチラシなどに「3.3平米(1坪)あたり80万円」などと書かれていますが、金額だけで判断せずに、その予算でどんな家が建つのか確認しなくてはいけません。

また、その金額は本体工事のみの金額で、実際に家を建てるとなると、これ以外にも「別途工事費」という費用がかかる場合も多くあります。実は、一軒の家を建てるには、「本体工事費用」「別途工事費用」「諸費用」という3つの工事費用がかかるのです。それぞれの費用の内訳と、費用の総額に占める割合を見ておきましょう。

【家の建築にかかる3つの工事費用】

費用名 工事の内容 費用総額に占める割合
本体工事費用 仮設工事、基礎工事、屋根工事、内装工事、給排水、電気など設備工事、建具工事、左官、塗装工事など 70~75%
別途工事費用 既存の建物の解体・地盤改良工事、外構工事、屋内外照明器具取付けなどの電気工事、カーテン工事、空調工事、屋外給排水工事など 20~25%
諸費用 設計料、設計工事管理料、契約書印紙税、建築確認申請費、地鎮祭・棟上げ式費用、近所挨拶粗品購入費用、引越し費用、トランクルームリース料、水道加入金(地域よって名称は違う)、住宅ローン関連費用(印紙代、事務手数料、保証金、火災・地震保険料、団体信用保険料、抵当権設定費用他)など 5~10%

たとえば、建築業者から工事費用が3,000万円といわれたとします。仮に、その額が本体工事にかかる費用だけであれば、別途工事費用が860万円と諸経費が215万円かかり、費用の総額としては4,075万円くらいになる可能性もあるということです。ここは建築業者が出す見積書を見ながら、どの項目がどんな工事に当たるのか、確認と打ち合わせを十分しておくことが必要です。

それぞれのお金の支払いタイミングは?

では、どんな費用をどのタイミングで支払っていくのかをみてみましょう。なお、契約する業者によって支払いの時期が違いますので、ここでご紹介するのは、あくまでも一般的な支払いの流れと考えておいてください。

まずは下の図で全体像を確認しましょう。

【注文住宅にかかる費用の支払いタイミングと内容】

費用 支払いタイミング 支払いの内容
土地の購入費用 土地の売買契約時 ・契約締結に土地売買代金の10%程度の手付金を売り主へ ・媒介業者(不動産業者)媒介手数料を支払う(媒介手数料は、契約時と決済時に半額ずつ支払う場合と、全額を決済時に支払う場合がある)
土地の引き渡し時 ・売り主に土地売買代金の残金 ・媒介業者には媒介手数料の残金(契約時に未払いの場合は全額)を支払う
建築工事の費用 建物工事に着手する時 請負金額の20~30%程度(着工金)
上棟前後の工事の中間期 請負金額の20~30%程度(中間金)
建物の引き渡し時 請負金額の残金(竣工金)

契約や支払いの流れを、土地の購入と建物工事のそれぞれについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

<土地購入の流れと支払いのタイミング>

[1]購入する土地を決定する 家を建てるための土地を探して、購入する土地を決めます。土地探しは不動産会社などに依頼するのが一般的です。

[2]土地の売買契約 売買契約締結と同時に、土地売買代金の10%程度の手付金を売主に支払います(支払う金額は契約ごとに異なります)。また、媒介業者(不動産業者)には媒介手数料を支払います。

[3]土地の引き渡し 土地代金の残金を売主に支払い、土地の引き渡しを受けます。媒介業者には媒介手数料の残りの金額(契約時に未払いの場合は全額)を支払います。

<建築工事の流れと支払いタイミング>

[1]工事発注先の決定 土地を選定して購入するまでの間に、家の工事を依頼するハウスメーカーや工務店を決めておきます。建物の設計を建築士や設計事務所に依頼した時には、この時期に建物代金の10%前後の設計料を支払うことが多いです。また工事依頼先は、必ず複数の業者から見積もりを取って、比較検討した上で決めるようにしてください。

[2]建築確認申請 建築工事に先立って、特定行政庁または指定確認検査機関による「建築確認」を受けます。

[3]建築工事請負契約/地鎮祭 建築工事を依頼する業者との間に建築工事請負契約を締結します。その際、「工事着工金」として、請負金額の20~30%程度を支払います(竣工後の物件引渡時に、一括して費用を支払う契約が可能なハウスメーカーなどもあります)。建物の建築工事に着手できるのでは、「建築確認」を受けた後になります。

[4]上棟式 上棟前後に「工事中間金」として請負金額の20~30%程度の支払いを求められる場合があります。上棟とは、木造建築の場合、柱や梁などを組み立てて、屋根の一番上の部材である棟木を取り付ける時のことをいいます。

[5]建築工事完了/竣工検査/完了検査 建築工事が完了した時には、一定の検査を受けて「検査済証」を受領します。これがないと住宅ローンの融資が実行されない場合もあります。

[6]建物の引き渡し 工事費用の残金(竣工金)を支払い、建物の引き渡しを受けます。同時に建物の「所有権保存登記」の申請手続きを行ないます。

[7]引越し、入居 住宅ローン控除の適用を受けるためには、引き渡し後6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることが要件となります。

注文住宅を建てる際の賢い住宅ローンの組み方は?

ここで、注文住宅を建てる場合には、どのように住宅ローンで融資を受ければいいのか、主な3つの方法をご紹介しましょう。なお、当然のことですが、金融機関では厳しい融資審査を行って、融資の可否を判断しています。そのため、必ずしも住宅ローンを申し込んだ人すべてが、この3つの方法のどれかで融資を受けられるとは限りません。

<方法1>土地の購入時と住宅の竣工時にそれぞれ1本ずつ、合計2本の住宅ローンを借り入れする

冒頭で申し上げたように、住宅ローンは、購入した住宅を担保にして融資を受けるものですが、住宅を建てるために土地を購入することを明確に証明できる場合には住宅ローン融資を受けられる場合があります。

<方法2>土地代金の支払いを住宅の竣工まで待ってもらい、土地代と建築費を合わせた1本の住宅ローンを借り入れする

この方法は、建売住宅を購入した時と同様の住宅ローンの組み方になります。

<方法3>つなぎ融資を借り入れして土地代と建築費用を支払い、住宅竣工後に住宅ローンの融資を受ける

冒頭でもお話をしましたが、土地の購入から建築工事の中間期までの支払いは、手持ち資金で支払うことになりますが、手持ちの現金がない場合などは、つなぎ融資を借り入れして、その支払いにあてます。

つなぎ融資については、金融機関によって商品の内容が違いますが、返済期間は1年で、住宅ローンの商品より金利や事務手数料も高い商品が多いです。なお、建物の引き渡し時に支払う竣工金は、住宅ローンで返済をしていきます。

つなぎ融資の利息はどれくらいかかるのか

では、つなぎ融資について具体的に見てみましょう。

たとえば、土地代が2,000万円で建物代が3,000万円の注文住宅を取得するとして、土地代は不動産会社に支払い、建物の建築費用は工務店に支払う契約をした場合について考えてみます。手付金などの費用はここでは考慮していません。

土地代金と着工金、中間金の3回に分けて、つなぎ融資を受けることとします。

金利はそれぞれ3.0%で、初回の借入時(土地代の融資)のみ、事務手数料10万8,000円かかることとします。この時の、利息などの負担額を計算すると下の表のようになります。

【つなぎ融資の利息額は?】

  支払額 支払いの時期 つなぎ融資の利息額等
土地代金 2,000万円 土地購入時 40万3,890円
着工後(建築費) 600万円 土地購入の2カ月後 5万9,178円
中間金(建築費) 600万円 土地購入の4カ月後 2万9,589円
竣工金(建築費) 1,800万円 土地購入の6カ月後 計 49万2,657円

まず土地代金についてですが、融資額は2,000万円、借入期間は180日(一般的に、土地購入後から住宅の竣工までは6カ月間、つまり180日前後です)とします。また上で確認したように、金利は3.0%、事務手数料は10万8,000円がかかるとします。

この場合の利息額は、「2,000万円×3.0%×180日/365日=29万5,890円」となります。これに事務手数料の10万8,000円を加えた合計40万3,890円が、土地代金の融資にかかる利息と事務手数料の金額です。

同様に2回目に融資を受ける着工金の利息額は5万9,178円、3回目の中間金の利息額は2万9,589円となり、合計で49万2,657円がつなぎ融資の費用負担となります。

また、4回目の竣工金1,800万円は、住宅ローン融資が実行されるため、つなぎ融資の費用負担はなく、またつなぎ融資分も清算されます。

つなぎ融資の利息はどれくらいかかるのか

同額の建売住宅を購入したとすると、つなぎ融資は必要ありませんので、その場合と比較すると、49万2,657円の負担増ということになります。

しかし、設計の自由がない建売住宅ではなく、自分の思い通りの家を建てられるわけですからコストがかかるのは当然といえるでしょう。これだけの負担増があっても注文住宅がいいと考えるか、少しでもコストを抑えるために建売住宅がいいと考えるかは、その人の価値観次第です。

なお、つなぎ融資の金利は住宅ローン金利に連動することが多いため、住宅ローン商品を選んで、その流れで同じ金融機関でつなぎ融資を受けるのが一般的な方法です。ただし、つなぎ融資商品を取り扱っていない金融機関もありますので注意が必要です。

注文住宅でどのくらいの額の融資を受けるかは、その住宅ローンを借りる人の将来を含めた家計収支計画によるところもあります。無理なく毎月返済できる額の融資を受けることが、何よりも大切なことです。

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この記事の筆者
牧野寿和 ファイナンシャル・プランナー

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本FP協会CFP(R)認定者
「人生の添乗員(R)」を名乗り、住宅取得計画やローンプラン、相続などの相談業務の他、不動産投資、賃貸経営のアドバイスも行っている。著書に「銀行も不動産屋も絶対教えてくれない! 頭金ゼロでムリなく家を買う方法」(河出書房新社)がある。

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