住宅ローンの借り入れ時に必要な手数料や諸費用とは？

住宅ローンの借り入れ時には、金融機関に支払う事務手数料などの諸費用がかかります。印紙税や登録免許税などは金額が決まっていますが、たとえば【フラット３５】は保証料が無料など、事務手数料や保証料は金融機関や住宅ローンによって取り扱いが異なるので、その金額に差が出てきます。ここでは住宅ローンの借り入れ時にかかる手数料・諸費用にはどんなものが、いくらかかるのかを見てみましょう。

住宅ローンを借り入れするには手数料や諸費用がかかる

住宅を購入するときには、物件価格以外にもいろいろな“諸費用”がかかります。住宅ローンの手数料もそのひとつです。では、住宅ローンを借り入れするときにかかる手数料・諸費用にはどのようなものがあるのでしょうか？ まずは一覧にまとめてみました。

【住宅ローン借り入れにかかる諸費用】

費用名	内容
印紙税	住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）を交わす際にかかる税金で、ローンの借入金額によって変わります
抵当権設定費用（登録免許税＋司法書士への報酬）	抵当権とは、金融機関が住宅や土地を担保として確保するための権利です。この抵当権を設定するためにかかる費用が抵当権設定費用です。具体的な費用の内容としては、登録免許税と、司法書士に支払う報酬がこれにあたります
事務手数料	住宅ローンの融資手続きのために、金融機関に支払う手数料です
保証料	万が一、住宅ローンの返済が続けられなくなった場合に備えて保証会社を利用するための費用です
団体信用生命（団信）保険料	住宅ローン返済中に、契約者が死亡、または高度障害になった場合、保険金によって住宅ローンの残債が完済される生命保険の保険料です。【フラット３５】は任意加入になっています

金額が大きい費用は「事務手数料」と「保証料」

前述に挙げた費用が、住宅ローンを借り入れする際に必要な手数料と諸費用です。この中で金額がかさむものとしては「事務手数料」と「保証料」が挙げられます。ただ、この2つの費用については、金融機関によっては保証料の支払いが不要なところもあるなど、金融機関ごとに対応が異なっていますので、詳しくは改めてご説明します。

団信の保険料は？

また、団体信用生命保険（団信）については、ほとんどの民間金融機関が団信へ加入することを融資の条件にしており、「団信保険料」というと高額な印象を受けるかもしれませんが、実際には金融機関が保険料を負担するケースが多いです。

【フラット３５】については、団信への加入は任意です。以前は月々の住宅ローンの返済とは別に、機構団信特約料（ローン残高の0.358％）を年1回支払う必要がありましたが、現在では、機構団信加入に必要な特約料として、【フラット３５】の住宅ローン金利に0.28％上乗せされて、月々の返済に含まれる形になっています。

（関連記事：【フラット３５】の機構団体信用生命保険特約が2017年10月よりリニューアル）

事務手数料、保証料は金融機関によって違う？

先ほど、「事務手数料」と「保証料」は金融機関によって対応が異なっていると申し上げましたが、まず事務手数料からご説明していきましょう。

事務手数料には定額制と定率制がある

事務手数料には、大きく分けて「定額制」と「定率制」の2つのパターンがあります。定額制は、住宅ローンの融資金額にかかわらず定額、つまり金額は変わりません。たとえば、ある大手メガバンクの場合は「3万円＋消費税」という金額になっている他、金融機関によって3万～30万円程度と幅があるので、申し込みを検討している金融機関で確認してください。

一方、定率制の場合には、住宅ローンの融資金額に一定のパーセンテージをかけた金額がかかります。たとえば、ARUHIフラット３５の場合には「2％＋消費税（最低20万円＋消費税）」ですが、これも金融機関によってパーセンテージが違いますが、おおむね1～2％となっています。

このように事務手数料だけを見ると、定額制のほうがお得に思えるかもしれませんが、実際の住宅ローン選びでは、次にご説明する保証料の負担も含めて総合的に考える必要があります。

事務手数料、保証料は金融機関によって違う？

では次に、保証料について見ていきましょう。上で述べたように、保証料はかかる金融機関とかからない金融機関があります。まず、【フラット３５】は保証料がかかりません。また、ネット銀行の中にも、保証料がかからないところがあります。

ただし、保証料がかからない金融機関は、事務手数料が定率制の場合が多く、事務手数料の負担が大きくなる傾向があるようです。反対に、事務手数料が定額制の金融機関の場合、保証料が別途かかる場合が多くなっているようです。

保証料には一括前払い型と金利上乗せ型がある

保証料がかかる住宅ローンの場合、その支払方法には借り入れ時に最初に一括で払う「一括前払い型」と、分割で金利に上乗せされる「金利上乗せ型」があります。

ここでは、りそな銀行を例に、保証料の負担はどれくらいになるのか見てみましょう。まず、金利上乗せ型の場合、融資金利に0.2％がプラスされます。他行でも、だいたいこのくらいのパーセンテージが上乗せされる場合が多いようです。 （参考：りそな銀行「住宅ローンの手数料・諸費用」 ）

次に、一括前払い型の場合ですが、借入期間に応じて融資金額100万円あたりの保証料が決められており、これを元に保証料を計算することになります。 （参考：りそな銀行「保証料（一括前払い）の一覧表」）

では、借入期間30年で3,000万円の融資を受けた場合、保証料はそれぞれいくらになるでしょうか。ただし、計算のしやすさを優先して、金利タイプは全期間固定金利型とし、金利は1％とします。

＜保証料比較の試算条件＞
・借入期間：30年
・借入金額：3,000万円
・金利タイプ：全期間固定金利型
・金利：1％

【金利上乗せ型の場合】

	保証料なしの場合の返済額［1］	保証料を上乗せした場合の返済額［2］	保証料の金額［2］－［1］
月額	9万6,491円	9万9,272円	2,781円
30年間の総額	3,473万6,908円	3,573万7,974円	100万1,066円

【一括前払い型の場合】

	保証料の金額
融資金額100万円あたりの保証料（融資期間30年）	1万9,137円
融資金額3,000万円の保証料	57万4,110円

支払い方法の違いによって、保証料の金額に大きな差が出てきます。この数字だけを見ると、一括前払い型のほうがお得に思えますが、住宅ローンを早期に完済できる見込みがあるならば、金利上乗せ型にすることで保証料の負担を抑えることができるでしょう。逆に、繰り上げ返済はせずにコツコツ返済していく予定であるならば一括前払い型をおすすめします。

なお、一括前払い型で保証料を支払った場合、繰り上げ返済をして早期に完済した場合、保証料が返ってくることがあります。

（関連記事： 3つの諸費用（事務手数料、保証料、団体信用生命保険特約料）に配慮した住宅ローンの選び方）

印紙税と登録免許税の金額は法律で決められている

次に印紙税と抵当権設定費用についても見ておきましょう。印紙税と登録免許税は金額が法律で決められています。印紙税は、融資を受ける金額に応じて下記のように決められています。

【印紙税費用】

融資金額	印紙税額
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円

※国税庁のHPより一部抜粋

抵当権設定登記費用のうち、登録免許税は「借り入れ金額×0.4％」と決まっていますが、新築住宅・中古住宅ともに、下記の要件を満たしている場合には、「借り入れ金額×0.1％」に軽減されます。

【登録免許税の軽減】

新築住宅の場合	1.自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を新築したこと 2.抵当権の目的となる建物を新築するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること 3.登記簿上の床面積が50平米以上（上限なし）であること 4.新築後1年以内に登記すること
中古住宅の場合	1.自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を購入したこと 2.抵当権の目的となる建物を購入するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること 3.登記簿上の床面積が50平米以上（上限なし）である 4.購入後1年以内に登記すること。 5.建後20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築された建物であること。

※国税庁のHPより一部抜粋

抵当権設定の登記に関しては、所有権の登記と合わせて司法書士に依頼するケースがほとんどですが、抵当権設定に関しての報酬だけを見ると3～5万円くらいが多いようです。

借り入れ後にかかる手数料もある

ここまで、住宅ローンの借り入れ時にかかる手数料・諸費用についてお話してきましたが、住宅ローンを借りた後にかかる手数料があることも忘れてはいけません。具体的にいうと「繰り上げ返済手数料」です。繰り上げ返済には、一部繰り上げ返済と全額繰り上げ返済がありますが、金融機関によってその取り扱いにはかなりばらつきがあります。

たとえば、【フラット３５】のように無料の住宅ローンもあれば、一部繰り上げ返済する場合と、全額繰り上げ返済する場合で手数料が異なるケース、変動金利か固定金利で異なるケース、インターネットで手続きをするか電話や窓口で手続きをするかで異なるケースなどさまざまです。繰り上げ返済手数料は、住宅ローンの商品案内には必ず書かれていますので、忘れずに確認しておいてください。

手数料・諸費用は住宅ローン選びのポイントになる

住宅ローンの手数料・諸費用がいくらくらいかかるか、アルヒ株式会社のARUHIフラット３５を借りた場合について考えてみましょう。借入金額は3,000万円、借入期間は35年間とします。

＜住宅ローンの手数料・諸費用の試算条件＞
・借入期間：35年
・借入金額：3,000万円
・金利タイプ：全期間固定金利型

【手数料・諸費用シミュレーション】

費用名	金額	備考（計算方法など）
印紙税	2万円	-
抵当権設定費用（登録免許税＋司法書士への報酬）	6万円（登録免許税：3万円、司法書士への報酬：3万円）	登録免許税は「融資金額×0.1％」とする
事務手数料	約64万円	融資金額×2％+消費税
保証料	無料	無料
団体信用生命（団信）保険料	約150万円	金利に0.28％上乗せして支払い
繰り上げ返済手数料	無料	-
合計	約222万円

上記の通り、手数料・諸費用を合わせると約222万円という結果になりました。

いざ住宅を買うとなると、その価格は3,000万円とか4,000万円といった金額になるので、これと比べると、ローンの手数料・諸費用はそれほどの負担ではないように感じてしまう人が少なくないようです。

しかし、冷静になってみれば、これはかなり大きな金額です。この負担をできるだけ抑えたほうがいいのは言うまでもないことでしょう。住宅ローンを選ぶときには、金利だけでなく手数料・諸費用の金額にも注目して検討することをおすすめします。

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（最終更新日：2019.10.09）