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「中古住宅の購入を考えているけれど、住宅ローン控除や住まい給付金などの支援策は受けられるのか?」というご相談を受けることがあります。実は中古住宅を購入した場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除と住まい給付金を受けることができる他、リフォームについても住宅ローン控除の対象となります。中古住宅の住宅ローン控除と住まい給付金について、その要件や内容をご説明しましょう。

中古物件でも住宅ローン控除は受けられる?

中古住宅を購入する場合であっても、条件を満たせば住宅ローン控除を受けたり、すまい給付金を受け取ったりすることができます。これらの支援制度は、住宅ローンの返済額そのものを減らすものではありませんが、納めた税金が還付されたり、現金を受け取ったりすることで返済負担を軽減することができます。これを知らずに損することのないよう、中古住宅購入の支援策について見てみましょう。

住宅ローン控除とは、「住宅ローンを借りてマイホームを購入、新築した場合に、一定期間にわたってローン残高に応じた金額が所得税から控除される(差し引かれる)」制度のことです。

具体的には、「住宅ローンの年末残高」の1%に当たる金額が、10年間にわたって、所得税から差し引かれて、手元に戻ってきます。ただし、「住宅ローンの年末残高」には限度額が決められていて、一般の住宅の場合、限度額は4,000万円までとなっています。年間の最大控除額は40万円、10年間の最大控除額は400万円です。

なお、購入した住宅が「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の場合には、認定住宅の特例が受けられるので控除額は大きくなります。

 住宅の種類  居住開始日  年末残高の限度額  控除率  1年間の最大控除額  10年間の最大控除額
 一般住宅  平成26年1月1日~平成33年12月31日  4,000万円  1%  40万円  400万円
 認定住宅  平成26年1月1日~平成33年12月31日まで  5,000万円  1%  50万円  500万円

参照:国税庁「住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)」

住宅ローン控除が適応される中古物件の条件は?

新築住宅であっても、中古住宅であっても、住宅ローン控除を受けるには条件があります。住宅ローン控除を受けるための基本となる条件は、新築住宅も中古住宅もどちらも共通です。ただし、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、その条件に築年数などの条件が加わると考えるとわかりやすいでしょう。

   内容
 建物の条件  ・床面積が50平米以上であること ・床面積の2分の1以上が、自身が居住するために使用されていること ・中古住宅の場合、マンションなどの耐火建物であれば築25年以内、耐火建物以外(木造建築など)であれば築20年以内、または一定の耐震基準を満たしていること
 人の条件  ・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること ・新築または取得日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで引き続き居住していること
 借入金の条件  ・ローンの返済期間が10年以上であること ・勤務先からの借入金の場合は、金利1%以上のものであること

※床面積は「壁芯面積」(壁の中心までを含めた面積)ではなく、「内法面積」(壁の内側の実際に使用できる床部分の面積・登記簿謄本に記載されている面積)で判断する

関連記事:住宅ローン控除は中古住宅でも受けられる? 条件はあるの?

築年数の基準を満たしていない場合には?

築年数の要件を満たしていない場合、一定の耐震基準をクリアすれば住宅ローン控除を受けることができます。具体的には、次の3つのいずれかの要件を満たす必要があります。

[1]耐震基準適合証明書を取得する
[2]住宅性能評価書(耐震等級1〜3)を取得する
[3]既存住宅売買瑕疵(かし)担保責任保険に加入する

[1]耐震基準適合証明書を取得する
これは、建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明するものです。指定性能評価機関などが発行するもので、証明書の発行には約3~5万円、診断に約10~15万円かかります。

[2]住宅性能評価書(耐震等級1〜3)を取得する
住宅性能評価書とは、住宅の性能を法律に基づいた一律の基準で表示・評価するためにつくられた「住宅性能表示制度」に基づいて発行されるもので、国交省指定の評価機関の検査を受けて発行してもらいます。住宅ローン控除を受けるには、「耐震等級1~3」の評価が必要で、検査料金は約10万円かかります。

[3]既存住宅売買瑕疵(かし)担保責任保険に加入する
「既存住宅売買瑕疵(かし)担保責任保険」に加入するには、現行の耐震基準に適合していなければなりません。そのため、保険に加入することで耐震基準を満たしたとみなされます。住宅専門の保険会社(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保険を引き受け、保険料は検査料込みで約5~10万円です。

いずれも一定の費用がかかりますが、住宅ローン控除を受けるという目的だけではなく、購入するマンションの耐震性が担保されているのか、また見えない瑕疵はないのかを調べてもらうためにも有効な手段と言えます。

リフォームも住宅ローン控除の対象になる?

中古マンションを購入してリフォームする人も増えています。リフォーム費用も住宅ローン控除の対象となるのでしょうか。

中古住宅のリフォームについても、住宅ローン控除の対象となりますが、次の[1]~[3]の条件を満たす必要があります。

 住宅ローン控除の対象となるリフォームの条件
[1]自分が所有していて、自分で住むための家屋に対する増改築、リフォームであること
[2]次のいずれかの工事に該当するものであること ・増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕、または大規模の模様替えの工事 ・マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段または壁の過半について行なう一定の修繕・模様替えの工事 ・家屋(マンションなどの区分所有建物では、その人が区分所有する部分に限る)のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部について行なう修繕・模様替えの工事 ・現行の耐震基準に適合させるための修繕・模様替えの工事 ・一定のバリアフリー改修工事 ・一定の省エネ改修工事
[3]費用が100万円を超える工事であること

なお、工事の内容によっては、住宅ローン減税ではなく、バリアフリー改修減税や省エネ改修減税などを適用したほうが、お得なケースもあるので、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談して試算をしてみてはいかがでしょうか。

中古住宅でも、すまい給付金は受け取れる?

最後に、すまい給付金についても見ておきましょう。すまい給付金は、2014年4月から消費税の8%アップと同時に導入された制度で、一定以下の収入の人が住宅ローンを借りて家を購入(建築)する場合、最高30万円の現金がもらえる制度です。消費税増税の影響を緩和するための制度なので、将来的に消費税が10%にアップしたときには最大50万円の給付になる予定です。なお、すまい給付金は2021年12月まで実施予定です。

中古住宅を購入した場合でも、一定の条件を満たせば、すまい給付金の給付対象となります。ここでは、住宅ローンを組んで中古住宅を購入した場合の要件について見ておきましょう。ただし、下記の要件を満たしていても、売り主が「個人」の物件を購入した場合には、すまい給付金の対象にはなりません。不動産会社が売り主となっている物件だけが給付の対象となるので、注意してください。

  要件の内容
床面積 床面積が50平米以上であること
住宅の性能 次の[1]~[3]のいずれかの要件を満たすこと
[1]既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入した住宅であること
[2]住宅性能評価書(耐震等級1に限る)を取得する
[3]建設後10年以内で、住宅瑕疵担保責任保険(人が住んだことのない住宅を目的とする住宅瑕疵担保責任任意保険を含む)に加入している住宅、または建設住宅性能表示を利用している住宅

※床面積は「壁芯面積」(壁の中心までを含めた面積)ではなく、「内法面積」(壁の内側の実際に使用できる床部分の面積・登記簿謄本に記載されている面積)で判断する

すまい給付金は、対象となる収入額の目安があり、プラスして都道府県税の所得税割額が基準となっています。その他にもいろいろな諸要件が加わるので、一概に収入から給付金額を割り出すことはできませんが、「すまい給付金」のホームページで、すまい給付金がもらえるかどうかのシミュレーションができるので給付申請の参考にしてください。

※参考:すまい給付金かんたんシミュレーション

【資金計画】最新金利での住宅ローンシミュレーション>>

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この記事の筆者
横山晴美 ファイナンシャル・プランナー

ライフプラン応援事務所代表 AFP FP2級技能士 住宅ローンアドバイザー
2013年にFPとして独立。企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。また、住宅購入は家計・教育費・老後資金・相続など多くの視点が必要なため、ライフプランを見据えた相談を行う。
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