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自宅を取得するときは、夫婦がそれぞれ自分の貯蓄から頭金を出したり、場合によっては親から資金援助を受けたり、住宅ローンを借りたりして資金を調達します。資金を出した人が複数いる場合は、正しく「持分登記」をしないと、場合によっては贈与税がかかる場合があるため注意が必要です。

「持分登記」とは?

「持分登記」とは、“自宅の土地や建物を、誰がどれくらいの割合で所有しているかを登記簿に登録すること”です。

自宅を取得する際は、一般的に物件の引き渡しの日に、最終的な代金の支払いとともに不動産の所有権の登記を行います。実際の登記の手続きは、多くの場合、司法書士に委託して行います。

たとえば、取得した土地や建物の資金を夫のみが負担した場合、土地と建物の名義は夫1人ということなり、登記は夫が100%所有権を持っているように行います。

しかし、夫婦それぞれが自分の貯蓄から資金を出し合ったり、足りない資金を夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りてまかなったりした場合などは、同じ土地や建物を共同で購入したことになるため、不動産の登記も、夫婦それぞれに所有権があるように行います。誰がどのくらいの割合でその不動産を所有しているかを示すものを「持分」といい、登記簿には所有者の名義ごとの割合が記載されます。

資金負担割合の通りに持分登記をしないと贈与税がかかる!?

持分登記は、複数の人が、その不動産を取得するために負担した金額の割合で行わなければなりません。

たとえば、建物を取得するのに3,000万円かかり、夫がそのうちの1,500万円、妻が1,500万円の資金負担をした場合、夫の持分は2分の1、妻も2分の1とするのが、正しい持分登記(下図表1)です。

<表1 資金負担割合>

 
不動産取得費用 3,000万円
資金負担 1,500万円 1,500万円
持分登記 1/2(50%) 1/2(50%)

負担した資金は変わらないのに、夫の持分を100%として登記をした場合は、妻が夫に1,500万円の贈与をしたとみなされ、贈与された夫には贈与税がかかり、この場合には約450万円の贈与税を払わなければなりません(下図表2)。

<表2 資金負担割合(贈与税発生ケース)>

 
不動産取得費用 3,000万円
資金負担 1,500万円 1,500万円
持分登記 100% 0%
贈与税 約450万円(※)
※妻から夫へ贈与したとみなされ、約450万円の贈与税が発生する

このように、資金負担割合の通りに持分登記をしないと、贈与を受けたとみなされた人には贈与税がかかるので注意が必要です。

持分割合の決め方は以下の通りです。

なお、不動産を取得するときに必要な資金は土地代や建物代(建築費)だけではありません。さまざまな手数料などもかかります。下の表に記載した各種費用や税金なども含めて持分割合の計算を行います。

 

不動産を取得するのに要した費用(主なもの)
土地代、建物代(建築)等 土地購入代金
土地造成費用
土地測量費
建物購入代金
建物建築費
設計料
増改築費用
建物に付属する設備
手数料、税金等 売買契約書や建築請負契約書の印紙代
不動産仲介手数料
登録免許税・登記手数料
固定資産税・都市計画税の精算金
住宅ローンの融資事務手数料 など

不動産登記をする際には、司法書士に、名義人別の資金負担割合をあらかじめ伝えておく必要があります。

資金負担のケースごとの持分割合は?

さまざまな資金負担のケースごとに、持分割合がどうなるか考えてみましょう。

資金負担のケース【1】

資金名 金額
取得に要した費用 3,000万円
夫の自己資金 300万円(A)
夫の住宅ローン借入金 2,500万円(B)
妻の自己資金 200万円(C)

住宅ローンの借入金は、ローン契約者の資金になります。

資金負担のケース【2】

資金名 金額
取得に要した費用 3,000万円
夫の自己資金 300万円(A)
夫の住宅ローン借入金 1,500万円(B)
妻の自己資金 500万円(C)
妻の父から妻への贈与(※1) 700万円(D)

※1 住宅取得等資金の非課税制度による

住宅資金の贈与を受けた場合、その資金は贈与を受けた人の資金になります。

資金負担のケース【3】

資金名 金額
取得に要した費用 3,000万円
夫の自己資金 300万円(A)
夫の住宅ローン借入金 1,400万円(B)
夫の父からの夫への融資 500万円(C)
妻の自己資金 200万円(D)
妻の父の自己資金 600万円(E)

親から借りたお金を住宅資金に充当する場合、そのお金は借りた人の資金になります。また、親が直接資金を出す場合は、親の持分登記もする必要があります。

まとめ

不動産の所有権は、将来の相続にも関係します。たとえば、自宅に親の持分が設定されている場合、その持分は親が亡くなったときに、遺族間の相続財産の分割対象になります。兄弟など他の相続人の主張によっては、トラブルの原因にもなりかねません。そのため、住宅の資金負担については、あらかじめ将来のスムーズな相続のことにも配慮して決める必要があります。

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この記事の筆者
中村宏 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザー

個人相談、セミナー講師、新聞や雑誌・Webの記事執筆や取材協力が主な業務。
暮らしのお金に関するお役立ち情報として、無料のメールマガジン「生活マネー ミニ講座」(平日:毎日)を配信中。

FPオフィス ワーク・ワークス代表

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