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住宅ローンは20年、30年と長い期間返済が続きます。そのため、少しでも低い金利、有利な条件で借りたいと思うのは当然のことでしょう。たとえば家電製品を買う時、複数の製品や価格を比べて買うのは当たり前です。でも家電製品よりずっと大きな買い物なのに、複数の住宅ローンを比べて選ぶ人は案外少ないのです。

金利などの条件を少しでも有利に借りるために、複数の金融機関に同時に審査に出して比較することは可能なのでしょうか?今回は住宅ローンの複数審査について考えてみたいと思います。

仮審査(事前審査)と本審査、一括審査の違いは?

売り手である不動産会社は、購入希望者が住宅ローンの審査に落ちてしまうと、資金を支払ってもらうことができません。そのため「物件」が決定し、「売買契約書」を結ぶ前に「仮審査」(事前審査)に出し、審査に通ったのちに「契約書」を結ぶのが一般的な流れとなっています。また、購入希望者も仮審査に出すことで「自分がいくらのローンをどのような条件で借りることができるか」の目安が分かります。

(参考:まずはWebで「住宅ローン事前審査」をやってみよう!今ならWeb割引実施中

●仮審査(事前審査)とは

仮審査は、“ローン契約者が希望の借入額を返済していける安定収入があるか”など、「返済力」に重点を置いた審査です。収入だけでなく、過去にローンやクレジットの返済で延滞がないかといった履歴を個人信用情報機関に照会して、その人の「信用力」も審査します。

●本審査とは

本審査は、売買契約書を取り交わしてから、さらに詳しい収入や納税状況を確認し、“購入する物件が建築基準法上の基準を満たしているか”、“借入額に見合った担保価値があるか”など、「返済力」と「物件力」の両面から審査を行います。仮審査に通っているからといって、必ず本審査に通るわけではありません。本審査は下の表にあるように仮審査より多くの書類の提出を求められ、納税や家族の状況、健康状態なども詳細に審査されます。仮審査より借入額が増えていたり、返済期間が短くなっていると審査はやり直しです。また、物件の価格や間取りなどの条件が少しでも変われば、物件の担保価値をもう一度審査し直すことになります。

●一括審査

最近では1回の申し込みで複数の金融機関の仮審査ができる「一括審査」も登場しました。WEBや不動産会社経由で申し込めるため、手軽に金利や総返済額、手数料・保証料といった諸費用を比較できるメリットがあります。しかし、逆に一括審査のサービスに登録している金融機関は一部に限られるため、すべての金融機関から選べるわけではありません。メリットとデメリットを理解したうえで申し込みましょう。

<審査時の提出書類の例>

  書類名 事前審査 本審査

記載する書類

事前審査申込書  
借入申込書(保証委託申込書)  
個人情報の取り扱いに関する同意書
団体信用生命保険申込書・告知書  

本人確認書類

運転免許証と健康保険証またはパスポート 
印鑑証明書(発効後3ヶ月以内)  
住民票(家族全員の続柄があるもの)  

年収確認資料

給与所得者:直近の源泉徴収票
給与所得者:住民税決定通知書または課税証明書  
個人事業主等:確定申告書と附表(直近3年分)
個人事業主等:申告所得税その1、その2(3年分)  
個人事業主等:事業税納税証明書(3年分)  
法人代表者:法人の決算報告書3期分
法人代表者:法人納税証明書その1その2(3年分)  
法人代表者:法人事業税納税証明書(3年分)  

物件資料(物件によって異なります)

売買契約書(写)  
重要事項説明書(写)  
パンフレット・チラシ・販売図面・物件概要書・価格表(写)
建築確認済証、間取り図・配置図(写)
検査済証(写)  
土地登記事項証明書  
建物登記事項証明書  
土地の公図・測量図・住宅地図(写)  
他の借り入れがある場合 返済予定表・残高証明書(写)  
借り換えの場合 返済予定表・残高証明書・返済口座通帳1年分(写)  

※金融機関や商品によって異なる場合があります。

参考記事:住宅ローンの「事前審査」と「本審査」の違いは?

銀行ローンも、【フラット35】も、「複数審査」は可能?

●複数の金融機関への仮審査は可能

WEBからの一括審査以外でも、複数審査は可能でしょうか? 結論から言うと「可能」です。特に新規借り入れの時には、不動産会社が確実に貸してくれる金融機関を確保するために、複数の金融機関に同時に仮審査に出すのが一般的です。仮審査は購入希望者にとっても自分がいくらのローンをどのような条件で借りることができるかを知る大切な機会です。一つの金融機関で審査に通らなくても別の金融機関では審査に通ることもあります。また同じ人、同じ物件でも金利の優遇が金融機関によって異なることがあるため、複数審査に出すことで自分にとって一番いい条件が出る金融機関を選ぶことができます。

●【フラット35】での複数審査

銀行のローンだけでなく、住宅金融支援機構が扱う全期間固定金利の【フラット35】も複数審査が可能です。【フラット35】は住宅金融支援機構が定める基準を満たした物件に対し、提携している民間の金融機関が融資し、その債権を機構に譲渡する仕組みのローンです。多くの金融機関が扱っていますが、金融機関ごとに金利や手数料、返済力の審査の基準などが異なります。銀行ローンと【フラット35】の比較だけでなく、【フラット35】の中でも複数審査を行い、手数料や金利の条件を比べてから選ぶことができます。もし【フラット35】を申し込んでも利用しない場合は、金銭消費貸借契約書(ローンの契約書)を結ぶ前に辞退の手続きを行うことが必要です。

【フラット35】住宅金融支援機構ホームページより

●本審査での複数審査もできる

また、仮審査だけでなく本審査も複数の金融機関に審査を出すことは可能です。金銭消費貸借契約書を結ばなければローンは融資されず、返済も発生しません。しかし個人信用情報照会機関に融資を申し込んだ履歴は残ります。多数の金融機関に一度に本審査の申し込みを行うことは、本当にその金融機関で借りる意思があるかどうかわからない客として、今後の審査上不利になる可能性もあります。準備する書類も仮審査以上にたくさんあり、申し込む人も審査をする側も多くの手間がかかります。仮審査でしっかりとローンの条件を比較して、本審査はできれば融資を希望する金融機関に出すようにしましょう。

複数審査のメリットとデメリットは?

銀行ローンも【フラット35】も、仮審査も本審査も複数審査が可能であることがわかりました。では、複数審査が可能であれば多くの金融機関に審査を申し込んだほうがよいのでしょうか。複数審査のメリットとデメリットについて、すでに述べたことも含めて整理しておきましょう。

<通常の仮審査と一括審査(仮審査)のメリットとデメリット>

   メリット  デメリット
 仮審査
  • ・売買契約締結前に金融機関から融資してもらえるかどうか目安がつく。
  • ・希望の借入額と返済期間で融資が受けられるかどうかがわかる。
  • ・仮審査に通っていると、同じ物件に複数の人から申し込みがあった場合、支払いの目途がついているため優先権を得られる可能性がある。
  • ・ネット銀行など金利が低い住宅ローンから銀行までを1回の申し込みで複数比較が可能。金利・総利息・ローン諸費用等を一気に比較できる。
  • ・ネットや不動産会社経由で申し込みができる。
  • ・複数の仮審査申し込みに承諾を得ている提携金融機関での審査になるため、一度に複数の金融機関に申し込みをしても不利にならない。
  • ・仮審査が通っても180日以内に本審査の申し込みをしなければ自動的にキャンセルされる。
 一括審査
  • ・1金融機関ごとに申し込みが必要なため入力や申込書の記載、書類の準備が煩雑。
  • ・仮審査に通っても、必ずしも本審査に通るわけではない。
  • ・一括審査に登録している一部の銀行しか申し込みが出来ない。
  • ・ネット銀行等審査基準が厳しいとされている金融機関も多い。
  • ・すべての金融機関がNGだと、条件を変えて再申し込みするとしても、審査に落ちた履歴が残ってしまう。
  • ・一括審査に通っても必ず本審査に通るとは限らない。

一括審査はそもそも複数の金融機関と条件を比べることを了承している金融機関が登録しているため、個人信用情報照会に登録されても審査上不利になることはありません。しかし、すべての金融機関の審査に落ちた時のダメージは大きくなります。

仮審査は1つの金融機関ごとに申し込みが必要で手間はかかります。またたくさんの金融機関に申し込むと個人信用情報機関に登録され、審査上マイナスになる可能性もあります。一度に仮審査に出すのは3金融機関程度、または一つずつ条件を比べながら審査に出していく方法が考えられます。新規借り入れで不動産会社の提携ローン等であれば、一度に複数申し込みも問題ないでしょう。

これに対し、本審査は金銭消費貸借契約書を結ばない限りローンは実行されないものの、その金融機関で審査をした履歴は必ず残ります。個人信用情報機関に審査を申し込んだことは必ず登録され、すべての金融機関が情報を共有するため、今後のローン審査が不利になることもあります。本審査に通っても契約しない場合は理由を添えて必ず辞退の申し出をしましょう。安易な複数審査で本当に借り入れを希望する金融機関の審査に通らないということがないように、自分の信用を守りましょう。

借り換え時でも複数審査はOK?

新規借り入れでは、不動産会社が仮審査の手続きを代行してくれる場合も多いのですが、「借り換え」の場合は自分で金融機関を選ばなくてはなりません。

住宅ローンに強いファイナンシャル・プランナーや借り換え専門の会社に相談をする方法も考えられますが、複数申し込みを行えば自分で条件を比較することもできます。今はどの金融機関もホームページからインターネットで仮審査の申し込みが可能です。また、WEBの一括審査で借り換えの審査を一気に行うこともできます。

WEBでの審査は入力項目が多く、慣れない言葉も多いため初めは少しむずかしく感じるかもしれません。しかし、長期間には数百万円のメリットも出る可能性がある借り換えです。自分が知っている狭い範囲の金融機関からだけでなく、ネットを上手に利用して複数申し込みを行い、当初の諸費用を支払っても最もメリットがでる金融機関をしっかり選びましょう。

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この記事の筆者
有田美津子 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級FP技能士、住宅ローンアドバイザー、相続診断士
銀行での住宅ローン相談、住宅販売、損保会社を経て独立。現在は人生と仕事の実務経験を活かし、子育て世代の住宅購入とシニア世代の住替え相談を行う。ライフプランに沿った資金計画から物件の引き渡しまで一貫したサポートが好評。共著・監修に「トクする住宅ローンはこう借りる」(自由国民社)。

50代からの住まい専門FP

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