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東京オリンピックを3年後に控え、都内のマンションに注目が集まっている昨今。それに伴って価格の高騰も見られる今、満足のいく物件を手にするためには、どのような点に着目すればいいのでしょうか?

マンション購入を真剣に考えるブログ」で湾岸エリアを中心としたマンション情報を発信している“湾岸の妖精・のらえもん”さんに、狙い目のエリアや物件購入時にチェックすべきポイントを伺いました。

湾岸タワーマンションを中心に、情報を発信している住宅ブロガー・のらえもんさん

新築と中古の価格差が埋まっていきそうなエリアが狙い

――のらえもんさんはブログで湾岸エリアの情報を中心に発信していますが、湾岸エリアのどんなところに魅力を感じますか?

一言で「湾岸エリア」と言っても、月島や勝どきといった“昔ながらの街にタワーマンションが新しく出来たところ”と、豊洲や東雲、有明のように“あまり人が住んでいない場所から新たに作られた街”に分けられます。それぞれの良さはありますが、私は後者にあたる、江東区の湾岸エリアが好きですね。都心に近いのに、あまり混んでいない路線で通勤できる上、道が広く、空も開けて見えるところが魅力です。

――もし、今のらえもんさんがマンション購入をするとしたら、どのエリアで考えますか?

もし今、今日時点の段階で判断するとなると新築と中古マンションで価格差の乖離があって、これからその差が埋まっていきそうな街を選びますね。湾岸エリアであれば、東雲や有明、中央区の晴海や勝どきの一部でしょうか。そのほかのエリアなら、北区の田端・王子・赤羽エリア、台東区の蔵前から墨田区の両国、足立区の北千住、江東区の森下から清澄白河あたりでしょうか。この一帯は、人口が減っている日本の中でもまだまだ伸びそうだと感じています。

ただ、正直なところ、今は新築中古問わずマンション自体がかなり高騰しているので、相当な理由がないとなかなか買いづらいかもしれませんね。

いい物件を手にするコツは、「条件の書き出し」と「決断力」

――新築と中古マンション、それぞれの魅力を教えてください。

新築マンションの魅力は、なんといっても、「購入がラク」「まだ誰も住んだことのない家に住める」、「オプションなどでこだわりを表現できる」こと。モデルルームにいる販売員もマンションとエリアについて猛勉強しているので、こちらの質問に正確な返答が期待できます。中古で特定マンション専属の仲介営業がいるということは稀ですから、これはかなりメリットだと思いますよ。

一方、中古のメリットは、「時価で買える」「新築より割安」「すぐに契約や入居ができる」「ご近所を含めた現状が見られる」といったところでしょう。マンションの快適性は建物だけでなく、隣近所の住人も大きく関わってきますから、マンション全体の管理状態やご近所さんの評判を、売り主から事前にヒアリングできるのは魅力ですね。

――それぞれに違う良さがあるんですね。新築・中古に限らず、いい物件に出会うためのコツはありますか?

自分の年収と生活スタイルから予算を決め、「ここだけは絶対に譲れない」という自分なりのポイントを書き出して、条件を満たす物件に出会えたら迷わず買うことです。自分が「いい」と感じた物件は、他人から見てもいい物件かもしれません。躊躇したり、ダラダラ値引き交渉をしたりしているうちに、ほかの人に買われてしまったという事例は、これまで数多く見てきましたよ。

――のらえもんさんは現在湾岸のタワーマンションにお住まいとのことですが、どんなところに魅力を感じていますか?

“居住性が極めて高い”ところです。以前住んでいた賃貸住宅とは比べ物になりません。眺望がいいところ、カーテンを閉めなくてもいいところが気に入っています。眺望というと「そのうち飽きる」とよく言われますけど、車のテールランプなどで景色に動きが出るので飽きないですよ。

住宅ローンの選び方は、“耐久消費財”か“資産”と考えるのかで変わる

――のらえもんさんが「賃貸より購入したほうがいい」と感じる理由を教えてください。

マンション購入は、自分の社会的信用を活かして生活レベルを上げられるチャンスです。あとは、居住性の違い。日本の賃貸住宅は家主の経済的なメリットが大きく考慮されているので、居住性をかなり落としているんです。だから一度でも分譲マンションのグレードを経験してしまうと、賃貸のグレードに戻るのはなかなか難しいと思いますよ。

――マンションを購入する際、ベストと思われる住宅ローンの借り方はありますか?

購入するマンションをどのくらいの期間保有するのかによって、借り方は変わってきます。数年で売るつもりなら、金利の低い「変動金利」。ずっと住み続けるつもりで買うなら、総額は若干高くなっても「全期間固定金利」のほうが精神的にもラクですね。

――家を自分が住み続ける「耐久消費財」か、それとも売ることを視野に入れた「資産」とみなすかでローンの選び方も変わってくるのですね。

ただ、購入から10年間は住宅ローン減税が受けられるし、今の低金利政策は長期固定が有利になっているので、住宅ローン減税の終了とともに売却を考えるなら10年の固定金利、それ以上保有するなら長期固定がいいと思います。とくにサラリーマンは節税手段が限られるので、住宅ローン減税の恩恵をフルに受けられる借り入れ方が望ましいですね。頭金も、この低金利下で1割以上入れるメリットは思い浮かびません。

ちなみに、売買可能な資産とみなす場合、私は資産性も考慮します。そうすると、住宅ローンの選び方もおのずと見えてきますよ。

(取材・記事執筆:プレスラボ)

取材協力:のらえもん

震災後の湾岸タワーへの風評被害をきっかけとして、湾岸地区を中心とした不動産総合ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」を2012年1月に運営開始。現在の湾岸回帰世論の一助となる。2017年3月、消費者のための住宅購入応援活動「住まいスタジアム」のプロデュースを開始。著書には『専門家は絶対に教えてくれない!本当に役立つマンション購入術』(廣済堂新書)など

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