頭金がなくても住宅ローンは組める？ フルローンでも大丈夫？

将来のことを考えていざ住宅を購入しようと思い立ったら、「貯蓄が少なくて、住宅を購入して良いのかとても不安…」という人もいるかもしれません。実は手元資金が充分でなくてもいくつかの注意点をクリアできれば、頭金を入れずに住宅はローンのみで購入することが可能です。

頭金なしでも組めるローンはたくさんある

頭金というのは「マイホームをローンで購入する際、契約時にまとまって支払うお金のこと」です。住宅を購入する際によく頭金を２割入れるのが理想といわれますが、実際に頭金を入れないとローンを組めないのか、といわれると答えはＮＯ。最近では購入価額（建設費）の100％まで融資をする商品も非常に増えています。

実際に、【フラット３５】では融資金額の上限は購入価額もしくは建設費以内で100万円以上8,000万円以内ですし、そのほか民間の金融機関でも物件価格の100％を融資する商品はたくさんあります。

頭金を入れずに買う場合の注意点は？

まず一つ目は、“頭金を入れないことで希望の物件が買えないこともある”という点です。住宅ローンの審査では、物件の担保評価も重要な要素のひとつです。頭金が少ないことで、「物件の担保評価＜希望融資額」となった場合には、ローン審査に通らない可能性があります。特に中古物件を購入する場合には、頭金を入れないと担保評価割れで審査が通らない可能性が高いので注意が必要です。

また、住宅ローンの審査では返済負担率も重要視されます。返済負担率とは年収に占めるローン返済金額の割合で、基準は金融機関によって異なります。頭金を入れずにローンを組むと、当然、借入金額が多くなりローンの年間返済金額も多くなるので同じ年収でも返済負担率が増えてローン審査に通らない可能性があります。

【フラット３５の収入基準】

【頭金額によって異なる返済負担率】
年収400万円／借入期間25年／物件価格3,000万円／元利均等返済型／ボーナス返済なし／全期間固定金利型／諸費用は考慮せず／その他のローンはなし

※金利は2017年７月時点の最頻金利

上記のケースで見ると、頭金を入れない場合には返済負担率がオーバーしてしまうため、収入基準を満たすことができません。もちろん、返済期間を30年に延ばせば審査基準を満たしますが、返済期間が長くなればその分返済総額は増加しますし、借入時年齢によっては退職後も長くローン返済が残ってしまうことになるので、この点も注意したいところです。

なお、【フラット３５】のように融資率９割超と9割以下で金利が異なるケースや頭金を２割入れれば金利が低くなるなど、頭金の金額で金利が異なることもあるので要注意です。頭金を入れない場合、入れた場合とで返済金額がどうなるのか、家計にどう影響を及ぼすのかをしっかりシミュレーションをしたうえで自分にあったプランを選択しましょう。

住宅を購入するためには、諸費用分が必要なことも忘れずに！

頭金なしでローンを組むことは可能ですが、3,500万円の物件を買おうとすれば3,500万円を支払えばそれで終わりというわけではありません。住宅を購入する際には別途多くの諸費用が必要です。例えば、住宅ローンを組む際には事務・融資手数料や保証料、司法書士手数料などを支払う必要がありますし、その他、登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金もかかります。一般に諸費用は新築なら物件価格の2〜5％、中古は5〜10％程度にもなるといわれています。

住宅の購入費用すべてが借り入れられる“フルローン”とは？

最近では、頭金に加えて諸費用もローンに上乗せできる“フルローン”も存在します。マイホーム購入に必要なすべての資金を借り入れられるため、お金を貯める時間を短縮して新たな住まいに暮らすことができます。しかし、物件価格以上のローンを組むことになり、金利も上がるケースが多いため、返済のリスクは大きくなります。頭金なしの場合よりもさらに返済負担率が増えることから、銀行をはじめとした金融機関の審査も厳しくなるでしょう。将来、大きな収入が予定されていない限りは、少なくとも諸費用部分は貯蓄で準備しておくのがおすすめです。

（参考記事1：住宅ローンの頭金、みんなの平均は？ 年収別の目安と返済額シミュレーション）
（参考記事2：住宅ローンの頭金、「2割必要」は昔の話？ 少なくていいって本当？）

ライフプランや資産運用も考慮する

頭金や諸費用を準備せずにローンを借り入れした場合は、当然、借入金額が多くなるのでその分、返済負担も増加します。したがって、単に貯蓄ができていないからという理由だけで安易にフルローンを活用するのは危険です。

ただし、例えば、近い将来、子どもの教育費負担が増えるので手元資金が大きく減るのは心配、という場合には、給与や賞与などのフロー収入で無理なく長期にわたって返済できるのであれば、頭金を減らして手元資金を多めに残す、という考え方は効果的です。

(参考記事：住宅を購入する時、頭金は必要？どのくらいあればいい？）

また、頭金を貯めてから住宅を購入するという考え方もありますが、現在のように金利水準が非常に低い状況では、賃料を支払いつつ頭金を貯めるよりも、先にローンを組んで購入し、返済しながら少しずつ繰り上げ返済をしていく方が有利なケースもあります。

あるいは、手元資金をローン金利よりも高い利回りで運用できるのであれば、なるべく頭金を減らして多く借入れをした方が有利、という考え方もあります。

頭金を入れるのか、どの程度入れるのかについては、長期間ムリなく返済できるプランであることは大前提ですが、加えてライフプランや資産運用も含めて総合的に借入可能額を考え、返済計画を立てることをおすすめします。

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