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将来のことを考えていざ住宅を購入しようと思い立ったら貯蓄が少なくて、住宅を購入して良いのかとても不安という人もいるかもしれません。実は手元資金が充分でなくてもいくつかの注意点をクリアできれば、頭金を入れずに住宅はローンのみで購入することが可能です。

頭金なしでも組めるローンはたくさんある

頭金というのは「マイホームをローンで購入する際、契約時にまとまって支払うお金のこと」です。住宅を購入する際によく頭金を2割入れるのが理想といわれますが、実際に頭金を入れないとローンを組めないのか、と言われると答えはNO。最近では購入価額(建設費)の100%まで融資をする商品も非常に増えています。

実際に、【フラット35】では融資金額の上限は購入価額もしくは建設費以内で100万円以上8,000万円以内ですし、そのほか民間の金融機関でも物件価格の100%を融資する商品はたくさんあります。

諸費用分は別途、貯蓄で準備しておくことは大切

頭金なしでローンを組むことは可能ですが、3,500万円の物件を買おうとすれば3,500万円を支払えばそれで終わりというわけではありません。住宅を購入する際には別途多くの諸費用が必要です。例えば、住宅ローンを組む際には事務・融資手数料や保証料、司法書士手数料などを支払う必要がありますし、その他、登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金もかかります。一般に諸費用は新築なら物件価格の2〜5%、中古は5〜10%程度にもなるといわれています。

最近ではこの諸費用もローンに上乗せできるケースもありますが、その場合には物件価格以上のローンを組むことになり、その後の返済負担も大きくなります。将来、大きな収入が予定されているのでない限り、少なくとも諸費用部分は貯蓄で準備しておきましょう。

(参考記事1:住宅ローンの頭金、みんなの平均は? 年収別の目安と返済額シミュレーション
(参考記事2:住宅ローンの頭金、「2割必要」は昔の話? 少なくていいって本当?

頭金を入れずに買う場合の注意点は?

まず一つ目は、“頭金を入れないことで希望の物件が買えないこともある”という点です。住宅ローンの審査では、物件の担保評価も重要な要素のひとつです。頭金が少ないことで、「物件の担保評価<希望融資額」となった場合には、ローン審査に通らない可能性があります。特に中古物件を購入する場合には、頭金を入れないと担保評価割れで審査が通らない可能性が高いので注意が必要です。

また、住宅ローンの審査では返済負担率も重要視されます。返済負担率とは年収に占めるローン返済金額の割合で、基準は金融機関によって異なります。頭金を入れずにローンを組むと、当然、借入金額が多くなりローンの年間返済金額も多くなるので同じ年収でも返済負担率が増えてローン審査に通らない可能性があります。

【フラット35の収入基準】

 年収  400万円未満  400万円以上
 返済負担率  30%以下  35%以下

【頭金額によって異なる返済負担率】
年収400万円/借入期間25年/物件価格3,000万円/元利均等返済型/ボーナス返済なし/全期間固定金利型/諸費用は考慮せず/その他のローンはなし

 頭金額  借入金額  借入金利  月返済額  返済負担率  総返済金額
 0円  3,000万円  1.53%  12万404円  約36.1%  3,612万1,091円
 250万円  2,750万円  1.53%  11万370円  約33.1%  3,311万1,019円
 500万円  2,500万円  1.090%  9万5,250円  約28.6%  2,857万1,881円
 750万円  2,250万円  1.090%  8万5,716円  約25.7%  2,571万4,677円

※金利は2017年7月時点の最頻金利

上記のケースで見ると、頭金を入れない場合には返済負担率がオーバーしてしまうため、収入基準を満たすことができません。もちろん、返済期間を30年に延ばせば審査基準を満たしますが、返済期間が長くなればその分返済総額は増加しますし、借入時年齢によっては退職後も長くローン返済が残ってしまうことになるので、この点も注意したいところです。

なお、【フラット35】のように融資率9割超と9割以下で金利が異なるケースや頭金を2割入れれば金利が低くなるなど、頭金の金額で金利が異なることもあるので要注意です。頭金を入れない場合、入れた場合とで返済金額がどうなるのか、家計にどう影響を及ぼすのかをしっかりシミュレーションをしたうえで自分にあったプランを選択しましょう。

ライフプランや資産運用も考慮する

頭金を入れずにローンを借り入れした場合は、当然、借入金額が多くなるのでその分、返済負担も増加します。したがって、単に貯蓄ができていないからという理由だけで頭金を入れずに住宅を取得するなど安易にフルローンを活用するのは危険です。

一方で、例えば、近い将来、子どもの教育費負担が増えるので手元資金が大きく減るのは心配、という場合には、給与や賞与などのフロー収入で無理なく長期にわたって返済できるのであれば、頭金を減らして手元資金を多めに残す、という考え方は効果的です。

(参考記事:住宅を購入する時、頭金は必要?どのくらいあればいい?

また、頭金を貯めてから住宅を購入するという考え方もありますが、現在のように金利水準が非常に低い状況では、賃料を支払いつつ頭金を貯めるよりも、先にローンを組んで購入し、返済しながら少しずつ繰り上げ返済をしていく方が有利なケースもあります。

あるいは、手元資金をローン金利よりも高い利回りで運用できるのであれば、なるべく頭金を減らして多く借入れをした方が有利、という考え方もあります。

頭金を入れるのか、どの程度いれるのかについては、長期間ムリなく返済できるプランであることは大前提ですが、加えてライフプランや資産運用も含めて総合的に考えることをおすすめします。

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この記事の筆者
金子千春 ファイナンシャル・プランナー

千春コンサルティング事務所 代表
ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級ファイナンシャル技能士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー

新生銀行を経て2004年より独立。ライフプランや住宅ローンセミナー、個別相談、宅建講師、企業の従業員向け投資教育、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ことのないようにという観点から、講師や執筆を中心に活動中。

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