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低金利や給与の伸び悩み、老後の年金不安などから20代、30代の若い世代でもワンルームマンションなどの“不動産投資”を考える人が増えてきました。中には結婚前にお互いに投資用のマンションを所有し、子どもができてから住宅ローンを組んで自宅の購入を考える方の相談を受けることもあります。

不動産投資を始めるときには考えもしなかったかもしれませんが、不動産投資ローンがあると住宅ローンを組む際に思った金額が借りられない、住宅ローンの金利が高くなるなど、審査が不利になることも多いのです。

今回は不動産投資ローンを持つ人の住宅ローンについて考えてみましょう。

不動産投資ローンは返済比率に含まれる?

住宅ローンの審査では、額面の年収に対する年間の返済額の割合(以後返済比率)の上限が金融機関ごとに決まっています。たとえば年収400万円以上の人の返済比率の上限が35%という金融機関の場合、年収500万円の人の年間の返済額の上限は175万円となります。金融機関ごとに審査の時に使う金利は異なりますが、もし金融機関が審査するときの金利が年利3.5%、35年返済で試算すると借りられる額は3,500万円ほどです。
※住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算より算出

住宅ローン以外に返済中のローンがなければ3,500万円の住宅ローンを借りることが可能です。しかし、カーローンやカードローンなどすでに返済中のローンがあると、返済比率の対象となるため、住宅ローンで借りられる額がその分少なくなります。不動産投資ローンも例外ではありません。

「不動産投資ローンの返済は家賃収入から支払っているのだから、返済比率に影響はないだろう」と思われるかもしれません。ところが、住宅ローンの審査上の収入は「安定収入」が原則となるため、金融機関は家賃収入を審査上の収入とみなしてくれない場合があるのです。

例えば家賃収入が全く収入とみなされなかったとします。この場合、年収500万円の会社員が不動産投資ローンを毎月10万円(年間120万円)返済していると、年間返済額の上限175万円のうち120万円は差し引かれ、住宅ローンの返済に充てられる額は年間55万円までとなってしまいます。 年間55万円の返済額では35年ローンでも1,000万円程度しか借りられません。予算を大幅に下げるか、不動産投資ローンの残高が少なくなるのを待って自宅を購入するしかなくなってしまいます。
※住宅金融支援機構「毎月の返済額から借入可能金額を計算

節税効果で不動産所得が赤字に!それでも住宅ローンは借りられる?

不動産投資を行っている人が住宅ローンを借りるとき、返済比率に加えてもう一つ気をつけたいのが不動産所得です。投資用のマンションを購入すると、購入時の諸費用に加え購入後も物件の維持管理費用、不動産投資ローンの返済費用、建物の減価償却費用など、税制上家賃収入から経費として差し引くことができます。

特に購入直後は経費として差し引ける金額が大きく、家賃収入以上の経費を差し引ける場合があります。節税効果は大きいですが、住宅ローンの審査上は確定申告の収入から経費を差し引いた所得が赤字になっていると、一般的に住宅ローンを借りることはむずかしくなります。

不動産投資ローンがあっても住宅ローンを借りる方法は?

それでは、不動産投資ローンがあると住宅ローンを組むことはできないのでしょうか?

結論としては金利などいい条件で借りることはかなり難しくなるだろう、ということです。しかし全く方法がないわけではありません。突破口をいくつか考えてみましょう。

【1】家賃収入を安定収入とみなしてくれる金融機関を探す

個別に金融機関を探す必要がありますのでかなり労力がかかります。過去の確定申告書を提出し、不動産所得に赤字がなく安定して家賃収入があることを証明することは最低限必要でしょう。住宅ローンという商品ではなく、金融機関が直接融資するプロパーローンやノンバンクの不動産担保ローンも含めて検討の必要があるかもしれません。

金融機関が審査上収益性が高いと認めた物件は、安定収入とみなされる場合もあるようです。しかし現在の家賃収入が毎月10万円だったとしても、満額を収入とみなしてもらうのはむずかしいようです。

【2】不動産投資ローンの残高を減らす

今ある不動産投資ローンを繰り上げ返済して残高を減らすことで住宅ローンの借入額を増やすことができます。しかし、まとまった資金を準備する必要があり、不動産投資ローンの商品によっては繰り上げ返済を行うと高額な違約金が発生する場合もあります。

住宅購入前の不動産投資は慎重に

以上のようにすでに不動産投資ローンを組んでいる方が住宅ローンを組む場合、金利など条件のよいローンを借りることはかなり難しいと言えるでしょう。家賃収入を見込めるからと安易に不動産投資ローンを組むと、将来家族ができた時に本当に欲しい自宅を購入できなくなることもあるのです。

結婚前の若い世代の方、独身の方は特に将来の住宅購入時にローンが組みにくいことがある、ということを忘れずに不動産投資を行っていただきたいと思います。

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この記事の筆者
有田美津子 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級FP技能士、住宅ローンアドバイザー、相続診断士
銀行での住宅ローン相談、住宅販売、損保会社を経て独立。現在は人生と仕事の実務経験を活かし、子育て世代の住宅購入とシニア世代の住替え相談を行う。ライフプランに沿った資金計画から物件の引き渡しまで一貫したサポートが好評。共著・監修に「トクする住宅ローンはこう借りる」(自由国民社)。

50代からの住まい専門FP

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