住宅ローンが使えない!? 「43条但し書き許可」が必要な土地とは？

建築基準法では、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には家を建築できないことになっているのをご存知ですか？ 通常、家を建築する場合にはこの規制をクリアしなければ家を建築することが出来ません。ただし、道路に接していない敷地であっても敷地の周囲の状況および建築物の条件により建築が出来る場合があります。それが「43条但し書き許可」です。43但し書き許可が必要な土地に家を建てる場合、住宅ローンは使えないのでしょうか？ ここでは、43条但し書き許可についてご説明するとともに、但し書き許可が必要な土地に家を建築する場合の注意点について説明します。

建築基準法43条の「接道義務」ってどんなもの？

建築基準法第43条1項には、「建築物の敷地は、道路（略）に二メートル以上接しなければならない」と規定されています。この規定を「接道義務」といいます。

ここでいう道路とは、建築基準法第42条に定められている「幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。地下におけるものを除く）以上のもの」（建築基準法第42条より抜粋）をいいます。

つまり建築基準法には、建築物の敷地は幅員（幅）が4メートル以上ある道路に2メートル以上接していなければいけないと決められており、この「接道義務」を満たさない敷地には原則として家を建築することはできないということです。

なぜなら災害時の安全などを優先するために、たとえば消防車が入れないような敷地には、自分の土地といえども自由に使えない制限が設けられているからです。

「接道義務」を満たさない土地とは？

接道義務を満たさない土地とは、上記の通り敷地が道路に2メートル以上接していない場合のほか、

・敷地が接する部分が道路でなく遊歩道の場合
・見た目は道路でも、実際には建築基準法42条でいう道路ではない通路に接している場合
・敷地と道路の間に暗渠（あんきょ）などで水路がある場合
・敷地の周りがすべて他人の敷地に囲まれている場合

といった場合も該当します。

43条但し書きの内容は？

このような「接道義務」を満たさない土地、つまり道路に接していない敷地であっても、敷地の周囲の状況などによっては、建築が許可される場合があります。これを「建築基準法第43条第1項但し書きの規定に基づく許可」（以下、43条但し書き許可）といいます。

ここで改めて、建築基準法第43条第1項を見ておきましょう。

建築基準法

（敷地等と道路の関係）
第四十三条　建築物の敷地は、道路（略）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空き地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。（以下略）

この条文には、「国土交通省令」で定める基準に適合していて、安全上の問題などがないと「特定行政庁」が認めれば、「建築審査会」の同意を得た上で建物の建築が許可される、ということが書かれています。

聞きなれない言葉が出てきたのでご説明しておきましょう。「特定行政庁」とは、市町村長や都道府県知事のことです。また「建設審議会」とは、建築基準法に規定する同意、審査請求に対する裁決についての議決等を行うために設置されているもので、特定行政庁に任命された各分野の専門家で組織されています。

参考に国土交通省令で定める基準がどんなものかも見ておきましょう。

建築基準法施行規則（国土交通省令）

(敷地と道路との関係の特例の基準)
第十条の二の二　法第四十三条第一項但し書きの国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一　その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
二　その敷地が、農道その他これに類する公共の用に共する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接すること。
三　その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分など十分な通路であつて、道路に通ずるものに有効に接すること。

つまり、敷地の周囲に公園や緑地などの広い空き地があるか、道路に準ずる通路に接していて安全が確保できれば、国道交通省が定める基準に適合しているということです。繰り返しになりますが、この基準に適合している場合、接道義務を満たしていなくても一定の手続きを経て許可が出れば、建物を建築することができるのです。

なお、敷地と道路のあいだに水路のある場合は、この「但し書き」とは別に「水路占有許可」などで建築が認められる場合が多いようです。

43条但し書き許可が必要な土地は住宅ローンが組めない!?

43条但し書き許可がいるような土地で家の建築をする場合、住宅ローンを借りることはできるのでしょうか？

結論から申しますと住宅を建てるために43条但し書き許可が必要な場合、申請して許可を取ることができれば、金融機関の審査を受けてローンを借りることも可能です。

通常、金融機関は住宅ローンの融資をするかどうかを判断する際、大きく2つの視点から審査を行っています。１つは収入、勤続年数や勤め先といった「借りる人の返済能力」の審査です。もう１つは、購入する物件の担保としての価値を見る「物件」の審査です。

43条但し書き許可の物件は「人」の審査では問題なくても「物件」の審査で問題となることがあり、その結果、希望した融資額まで借りられない減額承認になる場合や、融資そのものを断わられる場合もあります。

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「再建築不可」の中古物件には要注意

接道義務を満たさない敷地に建っている中古住宅を購入する場合には、「再建築不可」の物件かどうかを必ず確認してください。再建築不可として指定されている物件についてはリフォームは可能ですが、建て替えをすることができません。また金融機関によっては不動産の評価額が低いとみなされるため、住宅ローンの審査に通りにくい・希望の金額が借りられない、などの場合もあります。

このような物件の不動産広告には、「再建築不可」の記載がありますので、必ず確認しておいてください。

住宅ローンを借りて、43条但し書き許可が必要な物件を購入したい場合は購入したい地域の同じような形状の土地で、近年43条但し書き許可が下りた物件があったかを前例を調べておくことも必要でしょう。

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接道義務を満たさない土地を買うときの注意点

書き許可が見込める土地を買う場合、通常の売買契約と同時に「建築確認申請」を進めていきます。加えて、43条但し書き許可の申請（接道許可の申請など名称はさまざまです）も行う必要があります。

この申請のためには多くの必要書類を準備することもあり、申請から許可されるまでの期間が１ヶ月以上かかると言われています（この期間も地域によってさまざまです）。

そこで43条但し書き許可の申請中に売買契約をすることになるのであれば、「売買契約書」に“43条但し書き許可を受けることができなかった場合は、契約を破棄解除する”といった旨の特約条項を必ず記載しておくことが必要です。そうしないと手付金として支払ったお金が戻ってこなくなるからです。

「但し書き許可」が許可された場合でも、その許可は例外的に受け入れられたものであり、本来ならば家は建てられない土地であることを認識しておかなくてはなりません。

もし将来、家を建て替える場合には、再び「但し書き許可」を取らなければなりません。建て替えを考えた時点で敷地の周辺環境や、接している道路に変化がなく法令も変わっていなければ、再度「但し書き許可」を取れる可能性は高いと思われます。しかし、敷地の周辺環境や法令自体が変わってしまうと建て替えはできなくなることも考えられます。

したがって「接道義務」を満たさない土地を購入とする場合は、その地域に将来、都市開発やその他環境の変わる計画があるかを近隣の不動産会社や自治体の担当部署に問い合わせて、購入を決めることも大切です。

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