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二世帯住宅購入のため住宅ローンを利用したいが、父は高齢で、若い息子は収入が少ない。希望通りの借り入れは難しそう…。そんな場合に検討してみたいのが「親子リレー返済」です。そのメリットや注意点を確認しましょう。

親子リレー返済とは? そのメリットは?

親子リレー返済とは、「住宅ローンの返済を親から子へと引き継ぐことのできる返済方法」です。借り入れた当初は親が返済し(※)、高齢になって返済が難しくなった時点で、子が返済を引き継ぐ(後継者となる)ことになります。民間金融機関と住宅金融支援機構の提携ローンである【フラット35】や、一部の銀行・信用金庫等の民間金融機関の住宅ローンで利用することができます。
※【フラット35】では借り入れ当初から、子が返済する事も可能

親子リレー返済のメリットには、「高齢の親でも住宅ローンを利用できる」「子の年齢に応じて返済期間を決められるので、最長35年の返済期間が組める」「借入可能額が大きくなる」などの点があります。また、持分割合に応じて、親も子も住宅ローン控除を受けることができます。

高齢の親でも住宅ローンが利用できる

住宅ローンには年齢要件があり、多くの金融機関の年齢要件は、申込年齢は60代後半~70歳前後、完済時年齢が70代後半~80歳前後が一般的です。したがって、収入等のその他の要件を満たしていても、「完済時年齢」の要件を満たせずに、住宅ローンが利用できない高齢の方がおられます。 しかし、親子リレー返済の場合は、年齢要件が問われるのは「子」のほうで「親」の完済時年齢は問われず(申込年齢も問わない金融機関もあります)、その他の要件を満たしていれば住宅ローンが利用できます。

返済期間を長く設定できる

住宅ローンは完済時年齢の上限が決まっているので、高齢の親が単独で住宅ローンを利用する場合には、どうしても返済期間が短くなります。しかし、親子リレー返済の場合は子の年齢に応じて返済期間を決めるので、最長35年の返済期間の設定も可能です。 同じ金額を借り入れる場合、返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなり、返済比率(年収に対する年間返済額の割合)も低くなり、借入可能額は大きくなります。

収入合算で、借入可能額が大きくなる

親子リレー返済は、親子の収入を合算して申し込むことができるので、どちらか一人分の収入で申し込んだ場合より、借入可能額が大きくなります。合算できる金額は金融機関によって異なります。

親子リレー返済の利用要件は

二世帯住宅の購入時などの利用が想定されている「親子リレー返済」は、原則として「同居している」あるいは「将来同居する予定がある」親子向けの制度です。ただし【フラット35】の場合は、同居要件や居住要件が緩和されています。 もちろん、年収や返済比率、勤続年数といった、通常住宅ローンを利用する際に審査される項目もクリアしなければなりません。

<親子リレー返済の利用要件の例 民間金融機関のローンの場合>

・融資対象となる住宅に「同居している」あるいは「将来同居する予定がある」親子であること (後継者は、「子や孫などの直系卑属」や「子や孫の配偶者」、「子や孫がいない場合はその他親族」などである金融機関・商品もある)
・借入時の年齢が満20歳以上満70歳未満、完済時の年齢が80歳未満であること。ただし、親は完済時年齢が80歳未満でなくても構わない
・子が団体信用生命保険に加入できること(親と子それぞれ1/2ずつ加入する金融機関もある)
・親子が共有、もしくはいずれか一方が所有し、親子または親子の家族が同居する不動産の購入・増改築等の資金として利用すること

<親子リレー返済の後継者の要件 【フラット35】の場合>

次の1から3までのすべての要件にあてはまること
 1.申込み本人の子・孫等(申込み本人の直系卑属)またはその配偶者で定期的収入がある
 2.申込時の年齢が満70歳未満
 3.連帯債務者になる(1名のみ)
※借り入れの対象となる住宅への入居予定のない人であっても後継者となることが可能
※後継者の収入の全額を収入合算できる
※親族が住むための住宅を取得する場合でも、親子リレー返済の利用は可能

親子リレー返済を利用する場合の注意点

完済しなければ、新たなローンを組むことは難しい

親子リレー返済では、住宅ローンを引き継ぐ子が連帯債務者になります。連帯債務者は主たる債務者と同じように返済の責任を負うことになります。 したがって、長い返済期間中に子が同居を解消して別の住居を購入したくなったとしても、住宅ローンを完済しない限り、子が新たに住宅ローンを組むことは難しくなります。転勤や転職等で別居せざるを得なくなったり、独身だった子が結婚して別居を希望するようになったり、将来の住まい方は変わっていく可能性があります。さまざまな将来を想定して、親子リレー返済の利用に無理がないか、家族で話し合っておくべきでしょう。

団体信用生命保険の加入対象は、金融機関によって違う

団体信用生命保険に加入していた住宅ローン利用者が返済期間中に亡くなると、住宅ローン残高は保険金で完済されます。しかし、親子リレー返済の場合、加入対象が金融機関によって異なるので注意が必要です。 民間金融機関の場合、団体信用生命保険の保険料は金融機関が負担しますが、加入対象者は、「子のみ」、あるいは「親・子で借入金額の1/2ずつ」といった加入の仕方になります(金融機関によって異なる)。

【フラット35】の場合は、団体信用生命保険への加入は任意(住宅ローン返済額とは別に機構団信特約料を支払う※)ですが、親子のどちらかしか加入できません。親が機構団信特約制度に加入し、満80歳の誕生日の属する月の末日で保障が終了した場合には、この保障期間終了後に、満70歳未満の子が機構団信特約制度に加入できます。 親子リレー返済の返済期間中、団体信用生命保険に加入していなかった方が亡くなった場合には、残された方が返済を続けることになります。団体信用生命保険にはだれが加入できるのか、加入者を選択できる場合はだれが加入したほうがいいいのか、慎重に検討しておく必要があります。

※平成29年10月1日申込受付分から、「機構団信」は、機構団信保険料を別途支払わない「新機構団信」に変わります。
参考:【フラット35】と【団信】が一つになってリニューアル

親子リレー返済が「争族」のもとに

親が亡くなると、その配偶者や子が相続人となります。親子リレーローンを組んでいた「子」が一人っ子なら問題ありませんが、兄弟姉妹がいる場合には、二世帯住宅の親の持分やローン債務の相続についてもめることになるかもしれません。二世帯住宅の購入を決める前に、家族で、兄弟姉妹で話し合って、相続時の対応も考えておきましょう。

このように親子リレー返済を利用すれば返済期間が長くなり、高額の借り入れも可能になります。しかし、親子リレー返済を利用していると、ライフプランの変更に対応できなかったり、相続の際にもめる原因になったりする場合があるので注意が必要です。利用を検討される場合は、金融機関や商品による違いもあるので、自分にあった親子リレー商品の選択が重要になってきます。各金融機関の店頭やフリーダイヤル、ホームページ等で自分にあった親子リレー商品はどれか確認してみてください。

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この記事の筆者
大林香世 ファイナンシャル・プランナー

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本FP協会CFP(R)認定者

ライフプランから見て無理のない住宅購入計画やローンプラン、保険や相続、資産運用などの相談支援業務を行っている。各種セミナー講師、新聞・Webサイト等へのコラム執筆でも活動中。

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