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金融機関による住宅ローンの収入審査では、会社員の場合は「額面収入」が対象になりますが、自営業者は「所得」が対象になります。そのため「売上」が多くても「所得」が少ないと借入額も少なくなります。今回は、住宅ローン審査における自営業者の方の注意点を確認しましょう。

自営業者の方の「返済比率」は「所得金額」で計算される

住宅ローンを借りる時の金融機関の審査では、ローンの契約者が安定的に返済できるかどうかが確認されます。そのため収入の状況を示す書類の提出が求められます。

また、無理なく返済できるように、年収に対する年間返済額の割合(返済比率)の上限が決められています。なぜなら、返済比率が高くなると、家計支出に占める住宅ローンの返済額の比率が高くなり、返済に支障をきたしたり、家計の破綻を招いたりしかねないからです。

返済比率の上限は金融機関が独自に設定していますが、【フラット35】では以下の基準が設けられています。

<返済比率の上限>

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%

例えば、年収700万円の会社員の場合の返済比率の上限は35%なので、700万円×35%=245万円。つまり、年間返済額が245万円までの融資が可能だということになります。ボーナス返済なし・毎月返済の場合、毎月返済額は245万円÷12ヶ月=20.4万円であるため、仮に金利が2.0%、返済期間が35年だとすると、借り入れ可能な金額は、6,158万円になります。

住宅金融支援機構シミュレーションより算出

この返済比率について、会社員の場合は、「売上」にあたる「年収」に対する年間返済額の割合です。「年収」の額は、毎年12月から1月に会社から受け取る「給与所得の源泉徴収票」の「支払金額」の欄に記載される金額です。

【給与所得の源泉徴収票】

一方、自営業者の場合の返済比率は、「所得金額」に対する年間返済額の割合です。確定申告書の中で「収入金額等」(売上)ではなく、「所得金額等」の合計欄に記載される金額になります。

【確定申告書】

例えば、自営業者の収入金額等(売上)が700万円だったとします。ここから経費などを差し引いた所得金額等が400万円だった場合、返済比率の上限は35%なので、400万円×35%=140万円。つまり、年間返済額が140万円までの融資が可能だということになります。

ボーナス返済なし・毎月返済の場合、毎月返済額は140万円÷12ヶ月=11.6万円。仮に金利が2.0%、返済期間が35年だとすると、借り入れ可能な金額は、3,501万円になります。

住宅金融支援機構シミュレーションより算出

このように、売上に相当する金額が同額であっても、自営業者は収入金額(売上)から経費を差し引いた所得金額を使って返済比率を計算するため、会社員よりも借入可能額が少なくなります。

というのも、会社員の場合一般的に経費はさほどかかりません。通勤等に伴う交通費など仕事を遂行する上で必要な費用は会社が負担するため、手取収入の多くは生活費等に使えます。

一方自営業者は仕事に応じて経費の種類や額もマチマチです。収入金額(売上)が多額でも、それ以上に経費がかかれば赤字経営であり、住宅ローンの返済はおろか生活するのも厳しい状況かもしれません。そのため自営業者の住宅ローン審査では、収入金額(売上)から経費を差し引いた「所得金額」を用いて返済比率の計算をするのです。

自営業者は、安定的な所得金額を継続させる工夫が必要

自営業者の方が住宅ローンを活用して住宅を取得しようとしても、一定以上の所得金額がなければ借りたい額が借りられず、欲しい住宅が手に入らないことがあります。そのため、自営業者の方は会社員以上に計画的に仕事に取り組む必要があります。

参考:自営業の方でも申し込める、ARUHIフラットのメリットとは

欲しい住宅を確実に手に入れるために、自己資金の準備計画、住宅ローンでの借り入れ予定額をあらかじめ決める必要があります。そして、希望する額の住宅ローンが借りられるように、仕事の目標収入金額、目標所得金額をしっかりと定め、確実に達成する意気込みで行動しなければなりません。

自分の所得金額だけでは不足しそうな場合は、配偶者にも働いてもらって、世帯の所得金額を増やして借入可能額を増やす工夫が必要かもしれません。

なお、1年だけ所得金額の多い年があったからといって、その年に希望する額の住宅ローンが借りられるというわけでもありません。

金融機関の審査では「安定して継続的に返済が可能であること」が評価されます。そのため、多くの金融機関から過去2~3年分の確定申告書の提出が求められます。つまり、一定以上の所得金額が継続するような仕事のやり方が求められるのです。

継続的に安定した一定以上の所得を維持していくことは、住宅ローンの審査を通すためだけでなく、その後の返済を、生活に支障をきたすことなく続けていくためにも必要です。

自営業者は会社員より収入が安定しない傾向があるものの、うまくすれば会社員以上の収入を得ることもできます。そのようなときには、繰り上げ返済によってローン残高を大幅に減らすこともできます。

自営業者の方が、住宅ローンを使って住宅を取得しようとする場合には、数年前から計画的に仕事を行って、住宅ローンの返済が仕事や生活に支障をきたさないしっかりとした盤石な経済基盤作りを目指したいものです。

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この記事の筆者
中村宏 ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザー

個人相談、セミナー講師、新聞や雑誌・Webの記事執筆や取材協力が主な業務。
暮らしのお金に関するお役立ち情報として、無料のメールマガジン「生活マネー ミニ講座」(平日:毎日)を配信中。

FPオフィス ワーク・ワークス代表

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