住宅ローン【フラット３５】Ｓはどのくらい金利が低くなる？ 利用できる条件は？

低金利の今、全期間固定金利型の住宅ローン【フラット３５】が注目を集めています。返済が終わるまで、ずっと金利が変わらないため返済額が変わらず、低金利の恩恵を最大限に受けることができるからです。さらに【フラット３５】は単に金利が変わらない住宅ローンというだけでなく、一定の要件を満たせば利用できる金利優遇制度も大きな魅力です。ここでは、その代表格である【フラット３５】Ｓについてご説明します。

住宅ローン【フラット３５】Ｓとはどんな制度？

【フラット３５】といえば、全期間固定金利型住宅ローンの代表格と言えます。低金利の今、低い金利が返済完了まで続くというのは大きな魅力ですが、そこからさらに金利優遇を受けることができるのが【フラット３５】Ｓです。

【フラット３５】Ｓは、技術基準に優れた住宅を購入する場合、当初借入期間の5年間、もしくは10年間、金利優遇を受けられるという制度です。【フラット３５】の融資を受けるためにも一定の技術基準を満たす必要がありますが、それに加えて、より厳しい技術基準に適合する必要があります。

では、【フラット３５】Ｓでは、どれくらい金利優遇を受けられるのか、その引き下げ幅を見てみましょう。「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の2つがあり、金利引き下げ幅と引き下げ期間は次のようになっています。

＜【フラット３５】Ｓの金利優遇＞

なお、【フラット３５】Ｓは平成30年3月31日までの申し込み受付分に適用されますが、【フラット３５】Ｓには予算金額があるため、予算金額を超えた場合、予定より早く受付が終了します。受付終了日については、終了する約3週間前までに住宅金融支援機構HP【フラット３５】（ http://www.flat35.com/ ）に通知されるので、利用を考えている方は注意してください。

【フラット３５】Ｓの適用要件は？

上述したように、【フラット３５】Ｓの金利優遇を受けるためには、【フラット３５】の技術基準を満たすことに加えて、一定の技術基準を満たす必要があります。

具体的には、

（1）省エネルギー性
（2）耐震性
（3）バリアフリー性
（4）耐久性・可変性

の4項目に定められた基準のうち、いずれかひとつでも満たせばよいとされています。

金利プランB（金利優遇期間が5年）の適用を受ける場合には、比較的緩やかな基準となり、金利プランAの適用を受けるためには、より厳しい基準を満たす必要があります。

また、この4項目に関する技術基準は新築住宅・中古住宅共通のものですが、この他に、省エネルギー性とバリアフリー性を軸にした中古住宅特有の基準があり、中古住宅の場合は共通基準にかえて中古住宅特有の基準を選択することができます。なお、詳しくは後述しますが、中古住宅については【フラット３５】リノベという優遇制度もあります。

返済額はどのくらい軽減するのか

金利が0.3％優遇されることで、返済額はどの程度変わってくるのでしょうか？ 通常の【フラット３５】と比較してみましょう。

＜借入額：3,000万円（融資率９割以下）、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.10％の場合＞

参考：住宅金融支援機構HP【フラット３５】Sより（ http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html ）

総返済額の差もさることながら、当初の返済額が抑えられるメリットは大きいといえるでしょう。というのも、住宅を購入する世帯は、小さな子どものいる世帯が多いと思われます。そして、子どもが小さいうちは教育費の負担が少ないため、一般的に「教育費の貯め時」と言われています。この時期に住宅ローン金利の優遇が受けられて、返済負担が軽減された分をしっかり貯蓄に回せば、より合理的に教育費が準備できるからです。もちろん、教育費に限らず老後資金や余裕資金として貯蓄しておくのもいいでしょう。

優遇金利の期間に注意

ただし、金利優遇期間が5年間の金利プランBを利用する場合には、注意しておきたいことがあります。

新築住宅を購入した場合、固定資産税の軽減が受けられるのですが、この軽減期間が3〜5年間となっています（原則は3年間ですが、耐火、準耐火、長期優良住宅など一定の基準を満たす住宅の場合は5年間の軽減が受けられます）。つまり、金利の優遇期間が終わり、毎月返済額が上がるタイミングで、毎年の固定資産税も上昇する可能性があるのです。

固定資産税の軽減を受けられるのは、建物部分に限られますが、減免額が2分の1と大きいので、軽減期間が終わった後に生じる家計への負担は大きいはずです。金利優遇、税制優遇は家計にとってうれしいことですが、いつまで優遇が受けられるのかを意識しておきましょう。そうでないと、優遇期間が終わった後は逆に家計の負担感が増すことになってしまうからです。

中古住宅であれば【フラット３５】リノベの利用も検討しよう

先ほど、中古住宅の金利優遇制度である【フラット３５】リノベについて触れましたが、ここで改めて制度の内容についてご説明しておきましょう。

この制度は、

・中古住宅を購入してリフォームを行う場合
・リフォーム済みの中古住宅を購入する場合

に【フラット３５】の金利が優遇されるというものです。

【フラット３５】Ｓと同じく2つのプランがあり、金利Aプランであれば10年間、金利Bタイプであれば5年間にわたって【フラット３５】の金利から0.6％が優遇されます。

【フラット３５】リノベは、住宅性能を向上させるリフォームが対象になりますが、求められる技術基準については【フラット３５】Ｓとほぼ同じ内容になっています。そのため、中古物件を購入して【フラット３５】Ｓを利用しようと考えている人は、【フラット３５】リノベを利用したほうが金利の優遇が大きいです。

なお、【フラット３５】リノベを利用するには、技術基準を満たす他に、所定の物件検査を実施するなど、一定の条件があります。詳しくは、住宅金融支援機構HP【フラット３５】（ http://www.flat35.com/ ）で確認してください。

【フラット３５】子育て支援型が創設

もうひとつ、【フラット３５】の新しい金利優遇制度をご紹介しましょう。それが、【フラット３５】子育て支援型です。これを一言で説明すると、若い子育て世帯を対象に、【フラット３５】の金利を当初5年間、0.25％引き下げるという制度です。

地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、地方公共団体による財政的支援とあわせて、【フラット３５】の金利を引き下げるもので、これを利用するためには居住している地方公共団体が、住宅支援機構と協定を締結していることが必要です。取扱可能な地方公共団体や、利用が可能になる要件については、住宅金融支援機構HP【フラット３５】（ http://www.flat35.com/ ）で確認ができます。

また、【フラット３５】子育て支援型は、【フラット３５】Ｓ、【フラット３５】リノベとの併用が可能です。たとえば、【フラット３５】Ｓと併用した場合、当初5年間は金利が0.55％（0.25％＋0.3％）引下げられます。また、【フラット３５】リノベと併用した場合は、【フラット３５】リノベの引き下げ分が適用され、金利引き下げは0.6％となりますが、金利が引下げられる期間が変わります。具体的には、【フラット３５】リノベ（Aプラン）と併用した場合には、当初10年間が12年間に、【フラット３５】リノベ（Bプラン）と併用した場合には、当初5年間が7年間に延長されます。

若い子育て世帯にとっては非常に恩恵の大きい制度ですので、要件を満たすことのできる場合は、積極的に利用されることをおすすめします。

このように、【フラット３５】には、【フラット３５】Ｓ以外にも複数の優遇制度があります。ただし、適用を受けるためには満たすべき要件があるので、利用を考えている方は早めに確認しておきましょう。

【参考記事】住宅ローン【フラット３５】Ｓ、【フラット３５】リノベの2017年度の継続実施が決定
【参考記事】【フラット３５】の新しい金利優遇制度、「子育て支援型」「地域活性化型」が2017年4月よりスタート！

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