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自営業者は「安定した収入を継続して得られる」ことを示しにくいためか、「住宅ローンが借りにくい」と言われることがありますが、金融機関の条件を満たせば住宅ローンは利用できます。ご自分の状況と金融機関の条件を引き比べて、利用しやすいローンを見つけましょう。

自営業での住宅ローン審査では“安定的な収入が継続的に得られるか”が確認される

住宅ローンの審査でチェックされるのは、一言で言えば、「安定した収入が継続的に得られて、滞りなく返済できるか」ということ。自営業者(個人事業主)が「借りにくい」と言われるのは、会社員等に比べて、この収入の「安定性」や「継続性」が弱いとみなされる場合があるからです。

たとえば、収入の安定性という点から見ると、毎月給料をもらって働く会社員や公務員等なら、病気やけがで仕事を休んでも有給休暇もあって、一定の収入は得られます。でも、自営業者は、仕事を休むと収入がゼロになる可能性があり、事業の好調・不調はそのまま自営業者自身の収入に反映されるので、収入が安定しているとみなされない場合もあるでしょう。

また、自営業者などの事業所得者の収入面の審査は、売上収入ではなく、必要経費を差し引いた「所得」に対して行われます。節税対策を取って申告所得が抑えられていると、家計に入る収入よりも少ない金額で収入面が審査されることになり、その結果、借り入れができなかったり、借入可能額が少なくなったりする場合もあると考えられます。

しかし、自営業者だから住宅ローンを借りられないというわけではなく、金融機関の求める条件を満たす事ができれば、ローンを借り入れできます。金融機関ごとに条件や求められる提出書類などは異なるので、ご自分が条件を満たすことのできるローン商品・金融機関を選べば、よりスムーズに住宅ローンの利用ができるでしょう。

次に、金融機関の求める条件や書類について確認してみましょう。

「確定申告書の写し」は通常3年分求められるが・・・

自営業者は、収入確認書類として、通常、3期分の確定申告書の写しと納税証明書を求められます。つまり、3期分の申告書が用意できる開業してから4年目以降でないと審査に申し込めないことになりますが、【フラット35】や一部の金融機関では、提出するのは2期分の確定申告書の写しと納税証明書なので、開業後の年数が短い方も申し込む事ができます。

また、多くの金融機関では、営業年数や年収要件(年収○○円以上など)が条件欄に明示されています。気になるローンが見つかったら、その条件が満たせるかをまずチェックしましょう。【フラット35】は、最低年収などの条件がないため、他の金融機関よりも利用しやすくなっています。

なお、節税のため「所得」を抑えている方も多いと思いますが、事業所得者の収入面は「所得」で審査されます。申告所得が赤字だったり、所得が少なかったりすると、審査に通らなかったり、通っても思った金額が借りられない場合もあります。「そろそろ住宅購入を」と考えるなら、節税に走らず、所得額を増やしておいた方がよいでしょう。

また、きちんと税金を納めているかも納税証明書で確認されます。ローン利用者が万一返済不能に陥った場合には、滞納している税金の回収が金融機関の返済よりも優先されることになっているので、税金の滞納も金融機関に厳しくチェックされると考えられます。税金の滞納に注意しましょう。

住宅ローンを借りやすくするためには、自己資金を貯める

自営業者の方に限ったことではありませんが、「自己資金を貯める」ことも、住宅ローンを借りやすくするポイントの一つになります。自己資金があれば、その分借入金額は少なくて済むので、返済額も少なくなって「返済可能」とみなされやすくなりますし、返済比率も抑えられます。

返済比率とは、年収に占めるすべての借り入れ(当該住宅ローンの他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードによるキャッシング、事業主名義で借りた事業資金など)の年間合計返済額の割合のことです。金融機関ごとに基準は異なりますが、一定の割合以下であることが借り入れ条件の一つとなります。

【参照記事】住宅ローンの適正な返済比率は?

 たとえば【フラット35】の場合は、表のように、年収400万円未満であれば、返済比率は30%以下であることが必要です。この場合の「年収」は原則として、申込年度の前年の収入(事業所得者の場合には所得金額)を指します。仮に前年所得金額が300万円の場合、30%は90万円。当該住宅ローンの他に借り入れがなければ、年間返済額が90万円以下になる範囲で借入金額を決めることになります。

<【フラット35】の返済比率の基準>

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

事業資金の借入先の住宅ローンも検討

また、返済比率にもつながりますが、住宅ローン以外の「その他の借り入れ」の状況もポイントになります。カードローンや自動車ローン等の他、自営業者の場合は事業資金を借り入れている場合もあるので注意が必要です。過去に延滞等があれば(自営業者に限ったことではありませんが)借り入れが難しくなりますし、借入額が多いと返済比率が上がって借り入れが認められにくくなります。

住宅ローンの審査の際には、金融機関は個人信用情報機関で借入状況や返済状況の確認を行います。契約内容や返済情報に関する情報の登録期間は「完済日から5年を超えない期間」です。過去の借入状況が不安な場合には、個人信用情報機関で情報開示手続きを行い(費用は1,000円程度)、ご自分の登録情報を確認しておかれるとよいでしょう。

事業資金の借り入れがある場合には、借入先の金融機関の住宅ローンを利用するとよいかもしれません。借入先であれば、事業資金の借入状況や返済状況もわかっているので、事情を汲んだ上で審査を行った結果、借り入れが認められたり、優遇されたりする場合もあるでしょう。

 住宅ローンの審査基準は、金融機関によってさまざまです。一つの金融機関の審査に通らなくても、他の金融機関の基準は満たせる場合もあります。ご自身の状況と金融機関の求める条件を確認して、ご自身に合うローンを見つけてください。

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この記事の筆者
大林香世 ファイナンシャル・プランナー

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本FP協会CFP(R)認定者

ライフプランから見て無理のない住宅購入計画やローンプラン、保険や相続、資産運用などの相談支援業務を行っている。各種セミナー講師、新聞・Webサイト等へのコラム執筆でも活動中。

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