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離婚時の財産分与は、婚姻生活中に夫婦が協力して築いた財産が対象となります。そのため、婚姻生活中に購入した家は住宅ローンが残っていても財産分与の対象となります。ただし、一般的に住宅ローンの残っている家の名義を変更するには金融機関の承諾が必要であり、財産分与の際には注意しておかなければならない点があります。ここでは、住宅ローンの残った家の財産分与の方法と注意点について考えてみましょう。

夫婦どちらかの単独名義の家は財産分与できる?

「財産分与」とは婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を、それぞれ分け合うことで、不動産も対象です。

夫婦の共同名義で購入した住宅はもちろん、夫婦の片方の名義になっている場合でも婚姻中に購入したものであれば、名義に関係なく財産分与の対象となります。もし、夫名義の家が、夫が独身時代に自分で貯めたお金で購入した物件であれば財産分与の対象外ですが、婚姻中に購入したものであれば財産分与することが可能です。

つまり、財産分与とは夫婦の共有財産を、離婚時に「これはわたしの、こちらはあなたの」と分けるだけの、常識的な行為といえます。分与割合は原則半分ずつですが、話し合いで自由に決められるとされています。

また、慰謝料とは別のものですので、円満離婚であっても財産分与は請求することが可能です。

住宅ローンが残っている家の名義変更はむずかしい

家を財産分与する方法は、次の2通りが考えられます。

(1)家を売却して、その売却代金を分ける
(2)家の名義変更をして、夫婦のどちらかが住み続ける

ただし、住宅ローンが残っている家を財産分与する場合には注意が必要です。まず、売却する場合ですが、家の価値が住宅ローンの残高を下回っている場合、家を売却してもローンが残ってしまいます。

また、名義を変更して夫婦のどちらかが住み続けるには、融資を受けている金融機関から名義変更の承諾を得る必要があり、この承諾を得るのがむずかしいと言われています。

不動産の名義と住宅ローンは直接関係ないので、本来であれば住宅ローンが残っていても不動産の名義を変更することは可能です。しかし、ほとんどの住宅ローンでは、「名義変更する際には金融機関の承諾を要する」という契約になっているため、名義変更には金融機関の承諾を得る必要があるのです。

それでは、前述した2通りの財産分与の方法について具体的に見ていきましょう。

家を売却して住宅ローンが残ってしまう「オーバーローン」の場合も

まずは、家を売却する場合について考えてみましょう。たとえば、住宅ローンが1,500万円残っている家を2,000万円で売却し、売却代金から住宅ローン残債を差し引いた500万円を夫婦で分け合うという方法です。

しかし、この方法を選ぶには、住宅ローンを完済できることが条件になります。住宅の売却価格がローンの残債より高くなるか、もしくは最低でも同額になればいいのですが、住宅の売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが高い「オーバーローン」の場合にはローンが残ってしまいます。この場合、家を売却しても住宅ローンが完済できないため、売るに売れないということになってしまうケースが多いようです。

オーバーローンの場合は、売却額と住宅ローン残債の差額を現金で用意するという方法があります。売却額で返済しきれなかった分を現金で返済し、借入先金融機関の抵当権を抹消してもらいましょう。

抵当権がついたままだと、売却する際に完済されているか判断できず、買い主に不利益が起こるケースがあります。また抹消登記に必要な再発行できない書類が紛失し余計な費用がかかるケースがあります。

ちなみに、売却のための仲介手数料や契約時の印紙代などを支払う必要があります。財産分与の際、それらの金額は離婚費用として別に確保しておきましょう。

住宅ローンの残債を支払えなかった場合の「任意売却」

では、オーバーローンの場合、手持ちの現金を加えても住宅ローンを返済しきれない時には売却することは諦めるしかないのでしょうか? 基本的には「YES」なのですが、「任意売却」という特別な方法もあります。一言でいうと、保証会社や金融機関の合意を得て、住宅ローンをのこしたまま抵当権を解除してもらい、住宅を売却することです。

任意売却のメリットは、【1】市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、金融機関との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済が可能。【2】引越し時期等融通が利く。【3】通常の住み替え感覚で販売活動が行われる為、プライバシーも侵害されずに、慣れ親しんだ地域に住み続ける事が可能。

 そのため、金融機関の判断にもよりますが、たとえオーバーローンでも任意売却に応じてもらえる可能性があります。

任意売却は「精神的、経済的負担」が大きい。信用情報にキズも

しかし、この方法はあくまで特別なケースです。任意売却を無事に行ったとしても、原則として売却価格と住宅ローンの差額は返済していかなければなりません。交渉によっては毎月の返済額を減らしてもらうこともできるかもしれませんが、どちらにせよ、もう自分のものでない家のローンを返済するのは精神的、経済的負担が大きいです。

もう1つ重要なのは、これらの交渉を個人で行うのは難しいという点です。任意売却を専門に扱う弁護士や団体などに問題を託さなければなりません。信頼できる専門家を早めに探しておきましょう。

また任意売却のデメリットも忘れてはいけません。任意売却は自己破産ではないですが、信用情報にキズがつきます。任意売却をしてしまうと、その後、数年間は新たなローンが組めないので、離婚後すぐに新しい家を購入したいと考えている人はご注意ください。また、借り入れの予定がなくとも、信用情報にキズを付けたくない人にはおすすめできません。

売却せず、夫婦どちらかが住み続ける場合は?

では、次に売却するのではなく、夫婦どちらかが残って住み続ける場合について考えてみましょう。

ここでは、名義が夫単独、もしくは夫婦の共有名義になっている家に妻が住み続けるという場合を考えてみましょう。この場合、家の名義は妻単独のものに変更するのが望ましいです。というのも、万が一、夫が事故や病気で亡くなった場合には、夫の親族が家を相続することになるからです。たとえば、夫が再婚していた場合、再婚相手やその子どもが家の権利を取得することになります。そんな不安定な状態では、妻としては安心して住み続けることができないですね。

先ほども少し触れましたが、住宅ローンの残った家の名義を変更するには金融機関の承諾が必要ですし、名義変更を認めてもらうのはむずかしいと言われています。名義変更により、今後は妻が家の所有権とともに住宅ローンの返済も一手に引き受けることを意味するからです。

たとえば、家が夫の単独名義だった場合、主に夫の収入で住宅ローンを返済していたということでしょう。また、共有名義であっても、夫婦の収入を合算してローンを返済していくことが前提です。妻に住宅ローンを返済し続けるだけの十分な収入や信用があるならばともかく、そうでないのなら金融機関としては、返済が危うくなるような名義変更を認めないでしょう。

では、夫が慰謝料や、妻が扶養する子どもの養育費に代えて、住宅ローンの支払いを続けるというケースではどうでしょうか? 一見悪くないような気もしますが、やはり夫の返済を頼りにするのは危険です。夫が住宅ローンを払い続けてくれればいいのですが、夫の財政が苦しくなったり、返済の意欲がなくなったりして、滞納が続くと大変です。何も知らない妻と子どもは、ある日突然強制退去を求められる可能性もあります。

妻への名義変更を実現するためには「返済能力」や「信用」を上げること

家の名義を妻に変更するならば、妻の返済能力や信用を上げなければなりません。もし仕事をしていないならば、名義変更は非常にむずかしいため、離婚の前に職を得ておきましょう。また、親や兄弟が連帯保証人になってくれると審査が通りやすいので、できるだけ協力を仰ぎたいところです。

金融機関が名義変更を認めてくれない場合には、違う金融機関への借り換えを検討してみてもいいでしょう。ただし、住宅ローンを引き継ぐのは返済が現実にできる場合のみにしましょう。もしも返済の見通しがないまま、その場しのぎの名義変更(住宅ローンの引き継ぎ)をしてしまうと、結局苦労するのは妻自身です。

夫が家に住み続ける場合の財産分与は?

最後に逆のパターンです。夫名義の家に夫が住み続ける場合についても考えてみましょう。この場合、おそらく妻として気になるのは、夫が家を保有し続けるならば、その分の財産分与を別の形でしてほしい、ということではないでしょうか。

冒頭でも述べたように、結婚してから取得したマイホームは夫婦2人の財産です。たとえ現金収入を得ているのが夫だけであっても、妻も収入とは違うところで夫に協力していたならば、財産分与を受けることが可能です。

ただ、ここで忘れてはならないのは、妻が連帯保証人になっているケースです。連帯保証人とは、ローンの名義人(この場合は夫)が返済の義務を果たさなくなった時に代わりに債務を負う役割があります。

万が一、夫がなんらかの事情で返済できなくなると、別の場所で新たな生活をしている妻に返済の督促がいってしまいます。

先ほども触れたように、夫が家に住み続けるケースでは、妻としては家に変わる財産をどのような形で受け取るかという点にばかり目がいきがちかもしれません。ですが、それよりも連帯保証人から外してもらうことのほうが、その後の生活を考える上では重要といっても過言ではありません。

ただし、名義変更と同じように、連帯保証人を解除してもらうのは簡単ではありません。妻のかわりに夫の親族に保証人になってもらうなど、金融機関に「返済が不利になる」と判断されないようにするといいでしょう。

離婚時に住宅ローンの残った家がある場合、財産分与の話し合いは長い目で行う必要があります。夫婦の話し合いだけでなく、金融機関の意向も考慮する必要があるからです。本人たちの「住みたい」「売りたい」という要望が、融資先の金融機関に受け入れられるかどうかよく考えて財産分与の話し合いを進めたいところです。

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この記事の筆者
横山晴美 ファイナンシャル・プランナー

ライフプラン応援事務所代表 AFP FP2級技能士 住宅ローンアドバイザー
2013年にFPとして独立。企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。また、住宅購入は家計・教育費・老後資金・相続など多くの視点が必要なため、ライフプランを見据えた相談を行う。
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